Unilateral Promise to Sell: Forfeiture of Immobilization Indemnity Upon Beneficiary's Default

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4- Chambre 1

ARRÊT DU 09 DÉCEMBRE 2016

(no, 4 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 05711

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Février 2015- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 13/ 18534

APPELANTE

Madame Maria X... née le 22 mai 1976 à LENINGRAD (RUSSIE)

demeurant ...

Représentée par Me Laurence TAZE BERNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241

Assistée sur l'audience par Me Bénédicte FLORY de l'AARPI DIXHUIT BOETIE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0756, substitué sur l'audience par Me Aubéri FOY, avocat au barreau de PARIS, toque : A0756

INTIMÉE

SA GECINA prise en la personne de ses représentants légaux. No SIRET : 592 014 476

ayant son siège au 16, rue des Capucines - 75084 PARIS CEDEX 02

Représentée et assistée sur l'audience par Me Dominique FONTANA de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocat au barreau de PARIS, toque : K0139

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Octobre 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente

Madame Christine BARBEROT, Conseillère

Monsieur Fabrice VERT, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Suivant acte authentique du 19 octobre 2012 la société Gecina, qualifiée de promettant, a promis de vendre à Mme Maria X..., qualifiée de bénéficiaire, un bien immobilier sis 262 Boulevard Saint Germain , Paris 7éme, moyennant le prix de 2 066 100 euros, cette promesse expirant le 10 mai 2013. Un avenant a prorogé au 13 septembre 2013 le délai de la promesse unilatérale de vente, la société Gecina ayant accepté un dernier report du délai au 4 octobre 2013.

L'acte prévoyait une indemnité d'immobilisation fixée à la somme de 206 610 euros.

La vente ne s'est pas réalisée au 4 octobre 2013, Mme Maria X...n'étant pas en mesure de payer le prix de vente.

LA société Gecina a saisi le tribunal de grande instance de Paris notamment en vue d'obtenir une condamnation de Mme Maria X...au paiement de l'indemnité d'immobilisation.

C'est dans ces conditions que le Tribunal de Grande Instance de Paris, par un jugement rendu le 16 février 2015, a notamment :

- Condamné Mme Maria X...payer à la société Gecina la somme de 206 610 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

Vu l'appel interjeté par Mme Maria X...et ses dernières conclusions en date du 25 mai 2016, par lesquelles il est demandé notamment à la Cour de :

- Infirmer le jugement entrepris ;

Statuant de nouveau,

A titre principal,

- Dire que la vente est parfaite ;

A titre subsidiaire,

- Ordonner l'éxécution forcée de la vente ;

A titre infiniment subsidiaire,

- Requalifier l'indemnité d'immobilisation en clause pénale et la réduire ;

Vu les dernières conclusions de la société Gecina du 30 septembre 2016, par lesquelles il est demandé à la Cour de :

- Confirmer le jugement

-Condamner l'appelante à payer à la société Gecina. la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

SUR CE

LA COUR

Considérant que Mme Maria X...demande l'infirmation du jugement entrepris, soutenant, à titre principal, que l'acte authentique du 19 décembre 2012, doit s'analyser en une promesse synallagmatique de vente et non en une promesse unilatérale et que par conséquent, la vente étant parfaite, la société Gecina ne peut agir qu'en résolution de la vente ou en exécution forcée de la vente, l'appelante demandant à la cour d'ordonner la vente forcée du bien litigieux ;

Mais considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1134 du code civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ;

Considérant qu'en l'espèce il ressort de la lecture de l'acte authentique du 19 octobre 2012 (et notamment de l'article 7, page 6 intitulé objet du contrat), que la société Gecina, qualifiée de promettant, a conféré à Mme Maria X..., qualifiée de bénéficiaire, la faculté d'acquérir, si bon lui semble, un bien immobilier sis 262 Boulevard Saint Germain, Paris 7ème, moyennant le prix de 2 066 100 euros le bénéficiaire acceptant la présente promesse en tant que promesse, mais se réservant la faculté d'en demander ou non la réalisation suivant qu'il lui conviendra ;

Considérant qu'il ressort des termes de cet acte, qui sont clairs et précis, et qui font la loi des parties, que les parties ont bien conclu, à l'exclusion d'une promesse synallagmatique de vente, une promesse unilatérale de vente ayant pour objet le bien immobilier litigieux, cet acte prévoyant expressément une faculté d'option pour Mme Maria X...d'acquérir ou non le bien immobilier litigieux ;

Considérant que Mme Maria X...ne justifie pas avoir levé l'option conformément aux modalités stipulées par la promesse litigieuse avant le délai d'expiration de la promesse ni que cette promesse se serait réalisée dans le délai prévu contractuellement ;

Considérant par ailleurs que les termes et la rédaction des clauses relatives aux conséquences découlant de l'absence de réalisation de la promesse et notamment celle intitulée indemnité d'immobilisation, contenues dans la promesse unilatérale, sont clairs et précis, dépourvus de toute ambiguïté, la clause relative à l'indemnité d'immobilisation prévoyant expressément que l'indemnité d'immobilisation sera acquise au promettant en cas d'absence de levée de l'option ou de réalisation de la vente ;

Considérant que la caducité de cette promesse étant imputable au bénéficiaire qui n'a pas levé l'option dans les délais et dans les conditions de la promesse, il y a lieu, en application des clauses contractuelles, de dire que l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 206 610 euros sera acquise à la société Gecina, cette indemnité étant le prix de l'exclusivité consentie à Mme Maria X...pendant la durée de la promesse litigieuse et ne pouvant dès lors être requalifiée de clause pénale ni faire l'objet d'une quelconque réduction par la cour aux prétendus motifs notamment que la non réalisation de la vente n'aurait causé aucun préjudice à la société Gecina ; qu'il sera ajouté qu'il n'est nullement démontré que la société Gecina aurait violé son obligation d'exclusivité consentie à Mme Maria X...;

Considérant qu'au regard de ces éléments et des motifs pertinents des premiers juges, que la cour adopte, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris et de rejeter toutes demandes plus amples ou contraires ;

Considérant que l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris.

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.

Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

Condamne Mme Maria X...au paiement des dépens de l'appel avec recouvrement conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,