Property Sale Dispute: Failure to Disclose Urban Planning Servitudes and Deposit Reimbursement

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 28 OCTOBRE 2016

Numéro d'inscription au répertoire général : 15/05096

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Février 2015- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 12/ 12743

APPELANTS

Monsieur Guillaume X... né le 24 février 1975 à NEUILLY-SUR-SEINE (92200)

demeurant...

Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Assisté sur l'audience par Me Jean-luc IMBERT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0526

Madame Viviane Y... née le 24 février 1977 à CLAMART (92140)

demeurant...

Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Assistée sur l'audience par Me Jean-luc IMBERT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0526

INTIMÉS

Monsieur Alexis Z... né le 31 Août 1980 à PARIS 18E (75018)

demeurant...

Représenté par Me Florence GUERRE de la SELARL SELARL PELLERIN-DE MARIA-GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018

Assisté sur l'audience par Me Delphine DUPUIS de la SCP ARES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0214

Madame Alexandra C... épouse Z... née le 25 Octobre 1981 à CLAMART (92140)

demeurant...

Représenté par Me Florence GUERRE de la SELARL SELARL PELLERIN-DE MARIA-GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018

Assisté sur l'audience par Me Delphine DUPUIS de la SCP ARES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0214

SCP WARGNY KATZ & ASSOCIES prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège No SIRET : 423 357 995

intimée provoquée

ayant son siège au 5 rue Beaujon-75008 PARIS

non représenté

Assigné aux fins d'appel provoqué devant la Cour d'appel de PARIS en date du 20 juillet 2015 par acte remis à personne présente au domicile.

Monsieur Nicolas E... pris en sa qualité de notaire associé de la SCP titulaire d'un office notarial Wargny Katz & associés

intimé provoqué

demeurant...

non représenté

Assigné aux fins d'appel provoqué devant la Cour d'appel de PARIS en date du 20 juillet 2015 par acte remis à personne morale.

Monsieur Vincent F..., notaire

intimé provoqué

demeurant......

non représenté

Assigné aux fins d'appel provoqué devant la Cour d'appel de PARIS en date du 21 juillet 2015 par acte remis à personne présente au domicile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Septembre 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente

Madame Christine BARBEROT, Conseillère

Monsieur Fabrice VERT, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX

ARRÊT : DÉFAUT

-rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.

Suivant acte authentique du 14 décembre 2011 reçu par M. Nicolas E..., notaire associé de la SCP Wargny-Katz et associés, avec la participation de M. Vincent F..., notaire assistant les promettants, M. Guillaume X... et Mme Viviane Y... (les consorts X...- Y...) ont promis de vendre jusqu'au 7 mars 2012 à M. Z... et à Mme Alexandra C..., épouse Z... (les époux Z...), qui s'étaient réservé la faculté d'acquérir, les lots no 25, 50, 60, 77 et 106 de l'état de division d'un ensemble immobilier en copropriété, sis... et ... à Vanves (92), soit deux caves, un garage, un appartement et une terrasse, au prix de 350 000 €, sous diverses conditions suspensives dont celle relative à l'absence de servitude d'urbanisme. Les bénéficiaires ont versé la somme de 17 500 € entre les mains de M. F..., à valoir sur la somme de 35 000 € prévue au contrat à titre d'indemnité d'immobilisation. Le 24 février 2012, invoquant la non-réalisation de la condition suspensive d'urbanisme précitée, les bénéficiaires ont informé les promettants de leur intention de ne pas réaliser la vente, leur réclamant la restitution de la somme de 17 500 € en raison de la caducité de la promesse. Le 11 juin 2012, les promettants ont assigné les bénéficiaires en paiement de la somme de 35 000 €. Ces derniers ont appelé les notaires en intervention forcée.

C'est dans ces conditions que, par jugement du 11 février 2015, le Tribunal de grande instance de Paris a :

- débouté les consorts X...- Y... de leurs demandes contre les époux Z...,

- déclaré sans objet l'appel en garantie dirigé contre les notaires,

- condamné les consorts X...- Y... aux dépens,

- dit n'y avoir lieu à indemnité en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 21 mai 2015, les consorts X...- Y..., appelants, demandent à la Cour de :

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- condamner les époux Z... à leur payer la somme de 35 000 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- condamner les époux Z... à leur payer la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions du 17 juillet 2015, les époux Z... prient la Cour de :

- vu les articles 1134, 1602, 1382 du Code civil, 548 et suivants du Code de procédure civile,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- ordonner la restitution à leur profit de la somme de 17 500 € versée à titre d'indemnité d'immobilisation,

- débouter les consorts X...- Y... de leurs demandes,

- à titre subsidiaire, condamner in solidum M. E..., la SCP Wargny-Katz et associés, M. F... à les garantir de toutes condamnations prononcées contre eux et, notamment, du paiement de la somme de 35 000 € à titre d'indemnité d'immobilisation,

- en toute hypothèse, condamner in solidum les consorts X...- Y... et les notaires au paiement de la somme de 2 500 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

M. E..., la SCP Wargny-Katz et associés, et M. F..., bien qu'assignés, n'ont pas constitué avocat.

SUR CE

LA COUR

Considérant que les moyens développés par les consorts X...- Y... au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;

Considérant qu'à ces justes motifs, il sera ajouté qu'au nombre des conditions suspensives stipulées au profit des bénéficiaires, la promesse unilatérale de vente du 14 décembre 2011 énonce celle prévoyant " que les documents d'urbanisme et autres pièces ne révèlent aucune servitude d'urbanisme de nature à déprécier sensiblement la valeur des biens ou à les rendre impropres à leur destination actuelle. Le promettant déclare qu'à sa connaissance les biens ne sont grevés d'aucune servitude d'urbanisme, sauf à tenir compte de ce qui peut être le cas échéant relaté aux présentes " ; que, si par lettre du 21 décembre 2011, M. F..., notaire des promettants, a confirmé à ces derniers avoir envoyé le 2 décembre 2011 à M. E..., notaire des bénéficiaires, " les documents concernant le plan d'alignement ainsi que la copie de votre titre de propriété sur lequel est révélée la teneur de la servitude d'alignement ", il ne peut en être déduit que les bénéficiaires aient été clairement et suffisamment informés de l'existence du plan d'alignement et de ses conséquences sur le bien acquis ni qu'ils n'en auraient pas été inquiétés compte tenu de son ancienneté comme l'énonce ce notaire dans la même lettre, alors que, dans le contrat du 14 décembre 2011, les promettants affirmaient, inexactement au regard des mentions de leur propre titre du 6 décembre 2003, qu'à leur connaissance, il n'existait aucune servitude d'urbanisme grevant le fonds ;

Considérant que, postérieurement à la signature de la promesse, par lettre du 4 janvier 2012, le directeur de la voirie du conseil général des Hauts-de-Seine a informé M. F... qu'en vertu du PLU approuvé le 22 juin 2011, la propriété sise ... à Vanves " est concernée par une réserve d'élargissement selon le plan ci-joint " ; que le certificat d'urbanisme délivré le 16 janvier 2012 par le Maire de Vanves à ce même notaire rappelait le plan d'alignement approuvé les 3 février 1934 et 5 février 1936 ; que ces éléments ont été portés à la connaissance des bénéficiaires par M. E... le 17 janvier 2012 ; que répondant aux interrogations de Mme Z..., M. E... lui précisait le 20 février 2012 que la ville pouvait exproprier les immeubles dans le futur en vue de l'élargissement de la voie et que la réserve d'alignement pouvait être un frein à la revente si la détermination des pouvoirs publics sur l'élargissement de la voie se précisait dans le futur ; que, c'est dans ces conditions que les bénéficiaires, par lettre recommandée avec avis de réception du 24 février 2012 adressée aux promettants, ont renoncé à la vente précisant avoir compris que le maintien de la réserve d'alignement, dont ils avaient eu " connaissance récemment ", diminuait la valeur vénale de l'immeuble de manière significative ;

Considérant qu'il s'en déduit que les bénéficiaires, qui n'ont pas reçu l'information nécessaire relative à l'existence du plan d'alignement frappant l'ensemble immobilier litigieux, sont en droit d'invoquer la non-réalisation de la condition suspensive précitée, dès lors que le risque d'expropriation, dont la réalisation n'est pas impossible dans la mesure où le plan d'alignement, bien qu'ancien, a été inclus dans le PLU du 22 juin 2011, est de nature à déprécier sensiblement la valeur du bien ou à le rendre impropre à sa destination ;

Considérant qu'en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions ;

Considérant que les consorts X...- Y... doivent être condamnés à restituer aux époux Z... la somme de 17 500 € que ces derniers avaient versée à valoir sur l'indemnité d'immobilisation prévue au contrat ;

Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile des consorts X...- Y... ;

Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande des époux Z..., sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Condamne in solidum M. Guillaume X... et Mme Viviane Y... à restituer à M. Z... et à Mme Alexandra C..., épouse Z..., la somme de 17 500 € ;

Rejette les autres demandes ;

Condamne in solidum M. Guillaume X... et Mme Viviane Y... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. Guillaume X... et Mme Viviane Y... à payer à M. Z... et à Mme Alexandra C..., épouse Z..., la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.