Condominium Association's Claim for Penalty Liquidation Barred by Lack of Specific Assembly Authorization

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 10 juin 2015), qu'après avoir obtenu en référé la condamnation sous astreinte de la SCI Fou Na, propriétaire de lots, à exécuter des travaux de ravalement de la façade de ses locaux, le syndicat des copropriétaires 15 rue Alexandre Mari (le syndicat) a saisi le juge de l'exécution d'une action en liquidation de cette astreinte ;

Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable son action ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu, à bon droit, que l'action en liquidation d'une astreinte ne constituait pas la mise en oeuvre de voies d'exécution forcée, la cour d'appel en a exactement déduit que l'action intentée par le syndic ne relevait pas des exceptions prévues à l'alinéa 2 de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 et nécessitait une autorisation de l'assemblée générale ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que le mandat donné au syndic, le 13 juillet 2011, antérieurement à l'instance en référé, d'agir en justice au nom du syndicat avait pour objet d'obtenir la condamnation sous astreinte de la SCI Fou Na à respecter ses obligations, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que cette délibération ne constituait pas l'autorisation prévue à l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires 15 rue Alexandre Mari à Nice aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires 15 rue Alexandre Mari et le condamne à payer à la SCI Fou Na la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Caston, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires 15 rue Alexandre Mari à Nice

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable l'action du Syndicat des copropriétaires du 15, rue Alexandre Mari à NICE ;

AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé préalablement par une décision de l'assemblée générale sauf pour les actions en recouvrement de créances, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée et les demandes relevant des pouvoirs du juge des référés ; qu'en l'espèce, le syndicat se prévaut d'une délibération du 13 juillet 2011 de l'assemblée générale ainsi libellée : « l'assemblée donne mandat au syndic pour exercer toutes actions judiciaires à l'encontre de la SCI FOU NA en vue d'obtenir sous astreinte le respect de son obligation de faire procéder à ses frais à la réfection des revêtements extérieurs du local dont elle est propriétaire, et la condamnation à des dommages-intérêts, s'il est constaté que les travaux ne sont toujours pas réalisés au 31 mars 2012 » ; que si aucune formule sacramentelle n'est exigée, il est constant en revanche que l'autorisation ne peut être donnée que pour un objet déterminé et préciser contre qui l'action doit être exercée ; qu'en l'espèce, le Juge des référés ne s'est pas réservé la liquidation de l'astreinte qui ne se confond pas avec la demande d'astreinte elle-même, et qui ne constitue pas non plus une mise en oeuvre des voies d'exécution forcée ; que par conséquent, l'action intentée par le syndic ne relève pas des exceptions prévues à l'alinéa 2 de l'article 55 précité et nécessitait une autorisation de l'assemblée générale qui ne ressort pas de la délibération alléguée, étant observé de surcroît et à l'instar du premier juge que l'astreinte n'avait pas été encore ordonnée au jour où l'assemblée générale s'est exprimée ; que l'absence d'autorisation constituant une irrégularité de fond, c'est donc à bon droit que le premier juge a déclaré la demande irrecevable (arrêt, p. 3) ;

1°) ALORS QUE le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé préalablement par une décision de l'assemblée générale, sauf pour les actions en recouvrement de créances, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée et les demandes relevant des pouvoirs du juge des référés ; qu'en déclarant irrecevable l'action du Syndicat des copropriétaires du 15, rue Alexandre Mari à NICE en ce que l'autorisation ne pouvait être donnée que pour un objet déterminé et devait préciser contre qui l'action devait être exercée et que le Juge des référés ne s'était pas réservé la liquidation de l'astreinte, laquelle ne se confondait pas avec la demande d'astreinte elle-même et qui ne constituait pas non plus une mise en oeuvre des voies d'exécution forcée, de sorte que l'action intentée par le syndic ne relevait pas des exceptions prévues à l'alinéa 2 de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 et nécessitait une autorisation de l'assemblée générale qui ne ressortait pas de la délibération alléguée, quand l'action en liquidation d'une astreinte s'apparentait à une action en recouvrement de créances, la Cour d'appel a violé l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ;

2°) ALORS QUE le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé préalablement par une décision de l'assemblée générale, sauf pour les actions en recouvrement de créances, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée et les demandes relevant des pouvoirs du juge des référés ; qu'en déclarant irrecevable l'action du Syndicat des copropriétaires du 15, rue Alexandre Mari à NICE en ce que l'autorisation ne pouvait être donnée que pour un objet déterminé et devait préciser contre qui l'action devait être exercée et que le Juge des référés ne s'était pas réservé la liquidation de l'astreinte, laquelle ne se confondait pas avec la demande d'astreinte elle-même et qui ne constituait pas non plus une mise en oeuvre des voies d'exécution forcée, de sorte que l'action intentée par le syndic ne relevait pas des exceptions prévues à l'alinéa 2 de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 et nécessitait une autorisation de l'assemblée générale qui ne ressortait pas de la délibération alléguée, quand en toute hypothèse cette délibération, qui visait l'exercice de « toutes actions judiciaires à l'encontre de la SCI FOU NA en vue d'obtenir sous astreinte le respect de son obligation de faire procéder à ses frais à la réfection des revêtements extérieurs du local dont elle est propriétaire », était suffisamment précise et englobait les actions en liquidation des astreintes, la Cour d'appel a violé l'article 55 du décret du 17 mars 1967.