Property Owner's Claim to Disputed Parcel Revived Due to Improper Finding of Loss of Peaceful Possession

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 2261 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 27 janvier 2015), que M. X...est propriétaire de parcelles cadastrées ZR 44 et ZS 9, acquises des consorts Y...le 31 juillet 1991 ; que ces parcelles sont séparées par un chemin désigné au cadastre, depuis août 2004, comme parcelle n° ZS 32 ; que, par acte du 10 décembre 2004, M. et Mme Z... ont vendu à M. et Mme B..., la parcelle ZS 32, l'acte de vente mentionnant qu'elle a été acquise par les vendeurs par prescription trentenaire constatée par un acte de notoriété du 13 août 2004 ; qu'au mois de mars 2009, M. X... a assigné M. et Mme B... en revendication de la propriété de la parcelle ZS 32 ; que M. et Mme B... ont formé une demande reconventionnelle en revendication du même bien et appelé en garantie leurs vendeurs, M. et Mme Z... ;

Attendu que, pour rejeter la demande de M. X..., l'arrêt retient que celui-ci a prescrit du 31 juillet 1991, date d'acquisition de sa propriété, au 22 juin 2004, date à laquelle la publication de l'acte de notoriété et la modification du parcellaire cadastral qui s'en est suivie ont ôté tout caractère paisible à sa possession ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, par arrêt du 3 décembre 2013, rendu dans la même instance, la cour d'appel avait déclaré inopposable à M. X... l'acte de notoriété acquisitive établi le 13 août 2004 et sans constater que M. X... avait conservé la possession du terrain revendiqué au moyen de voies de fait accompagnées de violences matérielles ou morales, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de M. X..., l'arrêt rendu le 27 janvier 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes autrement composée ;

Condamne M. et Mme B... et M. et Mme Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de M. et Mme B..., de M. et Mme Z... et de la commune de Riec-sur-Belon et condamne M. et Mme B..., d'une part, M. et Mme Z..., d'autre part, à payer la somme de 1 500 euros à M. X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. X....

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. Paul X... de sa demande visant à se voir dire le légitime propriétaire de la parcelle cadastrée ZS 32 à Riec-sur-Bélon « Kervinien »,

AUX MOTIFS QUE l'action de M. X... a été introduite par son assignation du 19 mars 2009 soit moins de cinq années après l'établissement de l'acte de notoriété du 19 mars 2004 et la signature de l'acte du 10 décembre 2004 par lequel la parcelle ZS n° 32 a été vendue par les époux Z... aux époux B... ; qu'il en résulte que la fin de non-recevoir tirée de la prescription de son action ne peut qu'être rejetée ; qu'il peut difficilement être contesté par ses adversaires que M. X... ait prescrit de façon paisible, publique et non équivoque la propriété du chemin d'accès au moulin dans la mesure où, ainsi que le rappelait l'arrêt précédent, ils étaient eux-mêmes tellement persuadés de sa qualité de propriétaire qu'ils lui ont proposé à une époque de lui racheter cette parcelle ; que la question est de savoir quelle est la durée de la prescription nécessaire pour que M.

X... ait pu acquérir la parcelle, et notamment s'il peut se prévaloir d'une prescription abrégée et joindre la possession de ses auteurs à la sienne, sachant que lui-même a prescrit du 31 juillet 1991 (date d'acquisition de sa propriété) au 22 juin 2004, date à laquelle la publication de l'acte de notoriété et la modification du parcellaire cadastral qui s'en est suivie a ôté tout caractère paisible à sa possession ; que les opérations de remembrement ayant pour effet l'anéantissement des titres antérieurs et leur remplacement par de nouveaux titres, il ne peut être tiré aucune conséquence du fait qu'avant lesdites opérations, les auteurs de M.

X... aient possédé une parcelle incluant le chemin d'accès ; à cet égard, il a été rappelé dans l'arrêt du 9 décembre 2013 que les parcelles attribuées aux époux Y... par le procès-verbal de remembrement du 15 décembre 1967 n'incluaient pas le chemin ; qu'il s'en déduit que M. X... ne dispose pas d'un juste titre de propriété de la parcelle ZS 32, les mentions du procès-verbal de remembrement excluant que la vente des parcelles ZR 44 et ZS 9 (entre lesquelles le chemin est situé) ait englobé le chemin d'accès ; qu'il ne peut donc se prévaloir d'une prescription abrégée ; que la possession des époux Y..., auteurs de M.

X..., est incontestable dans la mesure où par deux conventions du 27 octobre 1973 et du 22 février 1985, et sur une période continue, ceux-ci ont donné à bail le chemin d'accès ; qu'ils en ont donc prescrit la propriété du 27 octobre 1973 au 31 juillet 1991, date à laquelle ils ont vendu leur propriété ; que, toutefois, l'examen de l'acte de vente du 31 juillet 1991 ne permet pas d'établir que la croyance commune des parties ait été de transmettre la propriété du chemin en même temps que la propriété des parcelles ZR 44 et ZS 9 ; qu'en effet, l'acte sous seing privé du 25 juillet 1985 par lequel les époux Y... avaient consenti aux époux Z... un droit de passage sur le chemin moyennant le paiement d'une redevance annuelle avait été conclu pour une durée de 9 années, ce dont il se déduit qu'il était en cours d'exécution le 31 juillet 1991 ; que, selon cet acte, l'assiette du passage était une partie intégrante de la parcelle ZR 44 ; que, dès lors, l'acte authentique du 31 juillet 1991 par lequel la propriété de la parcelle ZR 44 a été transférée à M.

X... aurait dû mentionner cette convention, le nouveau propriétaire étant susceptible de s'en voir demander l'exécution ; qu'or, l'acte du 31 juillet 1991 ne faisant aucune mention de cette convention (alors qu'il évoque les baux souscrits sur d'autres parcelles), il n'apparaît pas que la propriété du chemin d'accès ait été transmise à M. X... ; qu'il en résulte que celui-ci ne peut joindre à sa possession celle des époux Y... et que n'ayant pas prescrit durant trente années la propriété du chemin, il doit être débouté de l'ensemble de ses demandes ;

1) ALORS QUE pour être paisible, il suffit que la possession ait été obtenue ou conservée sans user ni de violence, matérielle ou morale, ni de voie de fait ; qu'en considérant que « la publication de l'acte de notoriété et la modification du parcellaire cadastral qui s'en est suivie a ôté tout caractère paisible à sa possession » de sorte que M. X... ne pouvait avoir prescrit au-delà de du 22 juin 2004, sans constater qu'à partir de cette date, il avait conservé la possession de la parcelle revendiquée au moyen de voies de fait accompagnées de violences matérielles ou morales, la cour d'appel a violé l'article 2261 du code civil ;

2) ALORS QUE pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux ; que la cour d'appel a constaté que, selon la convention d'occupation précaire conclue par les époux Y... le 25 juillet 1985, l'assiette du passage était une partie intégrante de la parcelle ZR 44 et que par l'acte authentique du 31 juillet 1991, les époux Y... ont transféré à M. X... la propriété de la parcelle ZR 44 ; qu'en refusant néanmoins que M. X... joigne à sa possession celle de ses auteurs, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 2265 du code civil ;

3) ALORS QUE la jonction des possessions ne peut être écartée que si le bien litigieux est resté en dehors de la vente ; que pour écarter la jonction des possessions de M. X... et des époux Y..., la cour d'appel s'est bornée à relever que « l'examen de l'acte de vente du 31 juillet 1991 ne permet pas d'établir que la croyance commune des parties ait été de transmettre la propriété du chemin en même temps que la propriété des parcelles ZR 44 et ZS 9 », celui-ci « ne faisant aucune mention de cette convention (alors qu'il évoque les baux souscrits sur d'autres parcelles) » ; qu'en statuant ainsi par un motif inopérant, car impropre à établir que le chemin litigieux avait effectivement été écarté de l'acte de vente du 31 juillet 1991, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2265 du code civil.