Dominant Estate v. Servient Estate: Gate Access and Servitude Inconvenience

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 février 2015), que, par acte du 6 décembre 1988, une servitude d'accès d'urgence, réservée aux besoins de sécurité, de dépannage urgent et aux mouvements des invalides, a été constituée à la charge des parcelles appartenant au syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis au profit d'une parcelle propriété du syndicat des copropriétaires de la résidence Monte Carlo Hill ; que, le syndicat des copropriétaires de la villa Médicis ayant installé un portail à l'entrée de la copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence Monte Carlo Hill l'a assigné en suppression de la clôture ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Monte Carlo Hill fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande et d'ordonner au syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis de lui communiquer le code permettant d'ouvrir le portail ;

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, sans dénaturation, que le seul moyen de ne pas rendre l'exercice de la servitude plus incommode tout en permettant au syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis de se clore consistait à permettre aux copropriétaires du fond dominant de pouvoir eux-mêmes ouvrir le portail, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Monte Carlo Hill aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Monte Carlo Hill et le condamne à payer au syndicat des copropriétaires Villa Médicis la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Brouchot, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Monte Carlo Hill.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Monte Carlo Hill de sa demande tendant à la suppression du portail d'entrée de la copropriété Villa Médicis et d'AVOIR uniquement ordonné au syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis de lui communiquer le code permettant d'ouvrir le portail installé à l'entrée de son fonds, sous astreinte ;

AUX MOTIFS QUE dans le procès-verbal de constat qu'il a établi le 13 juillet 2011, l'huissier de justice Christophe X... indique qu'il a été requis par le syndicat des copropriétaires du Monte Carlo Hill qui lui a indiqué que l'usage de la servitude dont il bénéficie était rendu impossible par l'existence d'un portail à l'entrée de la copropriété Villa Médicis et d'une barrière installée aux abords de l'aire de retournement, et écrit notamment : « Je me rends ensuite au-devant de l'entrée supérieure de la copropriété Villa Médicis.

Là, depuis la voie publique, je constate que cette entrée est constituée par un passage pour les véhicules, fermé par un portail métallique à deux battants. Sur la droite, se trouve un portail piéton. Le portail permettant le passage des véhicules est motorisé. Sur le pilier situé à droite, je constate la présence d'un interphone, avec digicode, et dispositif de badge magnétique. Je constate que les résidents qui pénètrent (ou sortent) dans (ou depuis) la copropriété Villa Médicis, utilisent des télécommandes pour ouvrir le portail véhicules, et des badges magnétiques pour ouvrir le portail piéton » ; que si le syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis conserve le droit de se clore, c'est à la condition de ne pas rendre plus incommode l'exercice de la servitude du 6 décembre 1988 dont bénéficie le fonds des copropriétaires du résidence Monte Carlo Hill ; que cette servitude de passage ayant été instituée pour les dépannages urgents ainsi que pour les mouvements des personnes invalides, c'est-à-dire pour des besoins imprévisibles et impératifs, son assiette doit être accessible sans délai à chaque fois que les circonstances permettant son exercice existent ; que, dès lors, le dispositif proposé par le syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis et consistant à faire ouvrir le portail à distance par un tiers chargé de filtrer les entrées, ne peut être admis car il est de nature à retarder des passages urgents et à rendre ainsi l'exercice de la servitude plus incommode ; que le seul moyen de ne pas rendre cet exercice plus incommode tout en permettant au syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis de se clore, consiste à permettre aux copropriétaires du fonds dominant de pouvoir ouvrir eux-mêmes le portail ; que le syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis sera donc condamné à communiquer au syndicat des copropriétaires du Monte Carlo Hill le code permettant d'ouvrir le portail, à moins qu'il ne préfère supprimer celui-ci ;

1°) ALORS QUE selon acte notarié du 6 décembre 1988, la SCI Côte d'Azur a grevé ses parcelles voisines de la propriété appartenant à la communauté immobilière Monte Carlo Hill, et au profit de celle-ci, d'une servitude « d'accès d'urgence au profit des résidents du Monte Carlo Hill au niveau de la voie intérieure publique supérieure [qui] sera aménagée par la réalisation d'une plate-forme de retournement de véhicules excluant tout stationnement, et exclusivement réservée aux besoins de sécurité, de dépannage urgent et aux mouvement des invalides », servitude de passage régulièrement publiée et mentionnée dans le règlement de copropriété ; que dans ses conclusions d'appel, le syndicat des copropriétaires de la résidence Monte Carlo Hill avait fait valoir que la pose d'un portail, par le syndicat des copropriétaires Villa Médicis, entravait son exercice de la servitude de passage instituée à son profit en empêchant le libre accès d'urgence dont bénéficient l'ensemble des résidents et propriétaires du Monte Carlo Hill ; que tout en constatant que cette servitude de passage avait été instituée pour les dépannages urgents ainsi que pour les mouvements des personnes invalides, c'est-à-dire pour des besoins imprévisibles et impératifs, de sorte que son assiette doit être accessible sans délai à chaque fois que les circonstances permettant son exercice existent, la cour d'appel qui a cependant décidé de n'accorder au syndicat des copropriétaires de la résidence Monte Carlo Hill que la seule possibilité d'ouvrir le portail au moyen du code numérique à fournir par le syndicat des copropriétaires Villa Médicis, a méconnu la teneur et la portée de la servitude de passage induisant l'interdiction de tout portail de nature à empêcher le libre accès à la résidence Monte Carlo Hill, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;

2°) ALORS QUE le juge doit respecter et faire respecter par les propriétaires des fonds servant les servitudes conventionnelles grevant leurs terrains au profit des fonds dominant, s'imposant à tous ; que tout en constatant que la servitude de passage grevant le fonds de la résidence du syndicat des copropriétaires Villa Médicis au profit du fonds de la résidence Monte Carlo Hill avait été instituée pour les dépannages urgents ainsi que pour les mouvements des personnes invalides, c'est-à-dire pour des besoins imprévisibles et impératifs, de sorte que son assiette devait être accessible sans délai à chaque fois que les circonstances permettant son exercice existent, la cour d'appel qui a cependant décidé de ne condamner le syndicat des copropriétaires Villa Médicis qu'à seulement fournir au syndicat des copropriétaires de la résidence Monte Carlo Hill le code d'ouverture du portail litigieux et non d'ordonner la démolition de ce dernier ou la création d'une ouverture d'au moins six mètres de large pour permettre aux véhicules d'urgence de passer, mesure ordonnée par le jugement infirmé, a méconnu le principe susvisé et violé les articles 688, 695, 700 et 701 du code civil.