Sellers v. Buyer: Contractual Penalty Reduction Upheld

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 juin 2014), que M. et Mme X... ont vendu un immeuble à la société civile immobilière BL (la SCI) sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt ; que l'acte prévoyait une clause pénale d'un montant de 128 000 euros à la charge de la partie qui refuserait de régulariser la vente alors que les conditions suspensives étaient réalisées ; que, la SCI n'ayant pas sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l'acte et la vente n'ayant pas été régularisée, M. et Mme X... ont assigné la SCI en paiement de la clause pénale ;

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de réduire à la somme de 30 000 euros le montant de la condamnation au titre de la clause pénale ;

Mais attendu qu'ayant retenu que la vente n'avait pas été réitérée du fait de l'acquéreur, alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt étaient réputées réalisées, et constaté que l'immeuble avait pu être rapidement remis en vente et vendu, la cour d'appel, qui a caractérisé la disproportion excessive entre la pénalité forfaitaire mise à la charge de la partie responsable de la non-réalisation de la vente et le préjudice effectivement subi par le créancier et qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a souverainement fixé le montant de la condamnation prononcée au titre de la clause pénale ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir réduit à la somme de 30 000 euros le montant de la condamnation au titre de la clause pénale et d'avoir, en conséquence, condamné M. et Mme X... à restituer à la Sci BL 18 000 euros au titre de la somme séquestrée ;

AUX MOTIFS QUE « la vente litigieuse n'ayant pas été réitérée du fait de l'acquéreur, alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt ont été réalisées, c'est à bon droit que les premiers juges ont constaté la résolution de l'acte litigieux et dit qu'il convenait de faire application de la clause pénale ; que cependant le montant de cette dernière apparaissant manifestement excessive eu égard aux circonstances de la cause, et notamment au fait que le bien litigieux a pu être rapidement remis en vente et vendu pour une somme de 900 000 euros, il convient de la réduire à la somme de 30 000 euros ; qu'il convient par conséquent de dire que les époux X... sont autorisés à conserver la somme de 30 000 euros qu'ils ont reçue du séquestre et de les condamner à restituer le surplus perçu (soit 18 000 euros) au titre de la somme séquestrée à la SCI BL »

1) ALORS QUE le juge ne peut que modérer l'indemnité résultant de l'application d'une clause pénale, sans pouvoir allouer une somme inférieure au montant du dommage subi par le créancier ; qu'en l'espèce, comme les premiers juges l'ont relevé, M. et Mme X... n'ont, du fait du défaut de conclusion de la vente, pas reçu le prix de 960 000 euros contractuellement prévu et n'ont vendu le bien à un tiers, le 2 mai 2012, qu'au prix de 900 000 euros, subissant ainsi un manque à gagner de 60 000 euros ; qu'en réduisant cependant le montant de la condamnation au titre de la clause pénale à la somme de 30 000 euros, soit à un montant inférieur au préjudice subi par les vendeurs, la cour d'appel a violé l'article 1152 du code civil ensemble le principe de la réparation intégrale ;

2) ALORS QUE M. et Mme X... faisaient valoir dans leurs écritures qu'en raison de la non réalisation de la vente avec la Sci BL, ils avaient subi un préjudice constitué d'une part du manque à gagner sur le prix de vente d'un montant de 60 000 euros – la cession de l'immeuble à un tiers, le 2 mai 2012, ayant été réalisée au prix de 900 000 euros cependant qu'un prix de 960 000 euros avait été fixé avec la Sci BL – et d'autre part du préjudice résultant de l'impossibilité de disposer du prix de vente dès septembre 2011 (conclusions de M. et Mme X..., p. 11 et 12) ; qu'en réduisant le montant de la condamnation au titre de la clause pénale à la somme de 30 000 euros, sans répondre à ces conclusions invoquant un préjudice supérieur au montant retenu, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.