Sale of House: Warranty Against Hidden Defects and Apparent Boiler Defects

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Fougères, 3 juillet 2014), que, par promesse du 10 décembre 2010, réitérée par acte authentique le 28 mars 2011, M. X... a vendu une maison d'habitation à Mme Y... ; que, se plaignant du mauvais état de la chaudière, celle-ci a assigné le vendeur en indemnisation de son préjudice sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

Attendu que Mme Y... fait grief au jugement de rejeter sa demande ;

Mais attendu qu'ayant, sans dénaturation, relevé qu'il résultait des diagnostics joints à l'acte notarié que l'installation de la chaudière était antérieure à 1989, que le devis établi par le chauffagiste correspondait aux frais d'entretien annuel d'une chaudière usagée, dont il n'était pas justifié qu'elle ne fonctionnait pas, et qu'il n'avait été relevé aucune anomalie des cuves à fuel, dont Mme Y... demandait le coût de remplacement, et souverainement retenu que la vétusté de l'installation et ses défauts tels que la présence de trous dans les tuyaux de fumée entre la chaudière et les conduits étaient visibles et décelables par un non-professionnel, le tribunal, qui n'était pas tenu de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit que la demande de Mme Y... ne pouvait être accueillie ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour Mme Y...

Il est reproché au jugement attaqué d'avoir débouté Mme Y... de ses demandes contre M. X... ;

Aux motifs que Mme Y... avait eu connaissance du défaut d'entretien de la chaudière à l'occasion de l' intervention de l'entreprise Z... le 5 septembre 2011 ; que M. Z..., chargé de l'entretien de la chaudière avant la saison de chauffe, avait constaté le mauvais état global de la chaudière ; que le défaut d'entretien découvert par M. Z... n'était pas contesté par M. X...; que toutefois, Mme Y... ne justifiait ni même ne prétendait que la chaudière ne fonctionnait pas ; qu'il résultait par ailleurs des diagnostics techniques et environnementaux, joints à l'acte notarié, que l'installation de la chaudière était antérieure à 1989 ; que les photographies produites par Mme Y... montraient la vétusté de l' installation et des défauts visibles et décelables par un non-professionnel, comme des trous dans les tuyaux de fumée entre la chaudière et les conduits; que le devis d'un montant de 496,72 euros établi par M. Z... correspondait aux frais d'un entretien annuel d'une chaudière usagée et le devis de 1083,49 euros correspondait au changement des cuves à fioul sur lesquelles il n'avait pas relevé d'anomalies ; qu' il résultait de ce qui précédait que l' installation de chauffage était atteinte d'une vétusté apparente et non d'un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil ;

Alors 1°) gue dans ses conclusions (p. 6), Mme Y... avait contesté le bon fonctionnement de la chaudière et avait invoqué son état déplorable attesté dans le document signé de M. Z..., chauffagiste, le 10 novembre 2011, à l'origine de la nécessité d'entreprendre sans tarder des travaux de réparation d'un montant de 1580,21 euros; qu'en ayant énoncé, pour débouter Mme Y... de ses prétentions, qu'elle ne justifiait ni même ne prétendait que la chaudière ne fonctionnait pas, le tribunal a dénaturé ses écritures et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

Alors 2°) gue le vice est nécessairement indécelable lorsque seule une expertise ou un contrôle de la chose après démontage permet d'en constater l'existence ; qu'en considérant que 1' installation de chauffage était atteinte de défauts apparents en raison des photographies produites par Mme Y..., sans rechercher si ces photographies n'avaient pas été prises après le démontage de la chaudière et si l'attestation de M. Z..., ayant fait état de défauts à l'intérieur de la chaudière, ne démontrait pas que les défauts n' étaient apparus qu'après le démontage, ce qui les rendait indécelables pour l' acheteur, le tribunal a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1642 du code civil ;

Alors 3°) que le tribunal, qui a estimé que l'installation de chauffage n' était affectée que d'une vétusté apparente et de défauts visib les et décelables par un non professionnel lors de la vente, après avoir constaté (p. 2) que Mme Y... n' avait eu connaissance du défaut d'entretien de la chaudière qu'à l'occasion de l' intervention de l' entreprise Z... postérieurement à la vente, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l' article 1642 du code civil ;

Alors 4°)que le tribunal, qui a estimé que les devis établis par M. Z... ne correspondaient qu'aux frais d'entretien annuel d'une chaudière usagée et de changement des cuves à fuel sur lesquelles il n' avait pas relevé d'anomalies, sans rechercher si ce changement des cuves n'avait pas été nécessité par l'encrassement de toute la partie fioul de la chaudière attesté par M. Z... et si les frais d'entretien n' avaient pas eux-mêmes été nécessités par l'absence d' entretien de l' installation pendant cinq ans, manquements imputables au vendeur de la maison, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1644 du code civil ;

Alors 5°) gue la victime d'une réticence dolosive peut réclamer des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ; qu'à défaut d'avoir recherché, comme il y était invité, si M. X... n'avait pas menti en déclarant, dans la promesse de vente, que l' installation de chauffage était en bon état de fonctionnement et que la chaudière avait fait l' objet d'un entretien régulier, ce que démentaient l' attestation de M. Z... et les photographies versées aux débats, le tribunal a privé sa décision de base légale au regard de l' article 1116 du code civil.