Landlord Termination Notice Invalidated Due to Continued Mixed-Use Status Under 1948 Statute

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 28 avril 2015), que la société Foncière Saint-Germain est propriétaire de locaux à usage mixte professionnel et d'habitation donnés en location à la SCP Y...-X..., selon un bail du 27 juin 1985 régi par la loi du 1er septembre 1948 ; que, le 17 décembre 2012, soutenant que les lieux étaient utilisés exclusivement à usage professionnel, la bailleresse a délivré à la locataire un congé au visa de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, puis l'a assignée afin de faire déclarer ce congé valable ; que la locataire a soulevé la nullité du congé pour violation des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ;

Attendu que la société Foncière Saint-Germain fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité du congé ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les locaux étaient depuis l'origine du bail affectés à un usage mixte professionnel et d'habitation et que cette affectation n'avait pas été modifiée par deux avenants ultérieurs faisant référence à la loi du 1er septembre 1948, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à un simple argument, a exactement déduit, de ces seuls motifs, que les dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, régissant les locaux vacants lors de son entrée en vigueur et affectés à un usage exclusivement professionnel, n'étaient pas applicables, de sorte que le congé délivré au visa de ce texte devait être annulé ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Foncière Saint-Germain aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Foncière Saint-Germain et la condamne à payer à la SCP Y...-X...la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat aux Conseils, pour la société Foncière Saint-Germain

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SNC FONCIERE SAINT GERMAIN de l'intégralité de ses demandes ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la nullité du congé : Le bail initialement conclu à usage mixte professionnel et d'habitation relevait de la loi du 1er septembre 1948. Il a été tacitement reconduit. Les parties, par deux avenants, postérieurs à la loi du 23 décembre 1986, ont clairement manifesté leur intention de laisser le bail soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948. L'article 57A de la loi du 23 décembre 1986, même s'il est d'ordre public, ne peut avoir pour effet d'interdire l'adoption d'un statut plus protecteur comme celui de la loi du 1er septembre 1948. Il est manifeste que la bailleresse ne remplit pas les conditions lui permettant d'exercer un droit de reprise (articles 18 à 25 de la loi de 1948). Le premier juge ayant constaté que le congé délivré le 17 décembre 2012 était dépourvu de tout motif légitime et sérieux permettant d'obtenir le départ du locataire, a prononcé à juste titre la nullité du congé » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'« aux termes de l'article 1134 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que ce texte fonde le principe de l'intangibilité des conventions ;

Qu'en l'espèce, le contrat de bail du 27 juin 1985 a été conclu « pour étude d'huissier et habitation » et expressément soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 relative aux baux à usage mixte ; Que ce contrat de bail a fait l'objet de deux avenants successivement intervenus le 24 septembre 2001 et le 31 mars 2011 ; que dans chacun des avenants figure la clause suivante : " toutes autres clauses, charges et conditions du bail du 27 juin 1985, liant les parties et dont copies ci-annexées, demeurent inchangées, les parties entendant en outre que le présent avenant ne fasse qu'un avec lui " ; Qu'il ressort clairement du contrat initial et des deux avenants que malgré les substitutions de locataires, les parties ont constamment souhaité soumettre leur contrat à la loi du 1er septembre 1948 ; que l'absence de référence à tout autre texte applicable en la matière vient confirmer cet élément ; Qu'enfin si les dispositions des lois du 26 septembre 1986 et du 6 juillet 1989 sont d'ordre public, les parties peuvent parfaitement y déroger et leur substituer des dispositions plus favorables telles que celles prévues par la loi du 1er septembre 1948 ; que le moyen tiré de l'application de la loi du 23 décembre 1986 est donc mal fondé ; qu'il convient donc de vérifier la conformité du congé avec les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 » ;

1°/ ALORS QU'on ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes moeurs ; que le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à 6 ans et qu'au terme fixé par le contrat, celuici est reconduit pour la même durée, sauf la possibilité pour chacune des parties de notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l'expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois ; que pour débouter l'exposante de sa demande tendant à voir constater la validité du congé délivré le 17 décembre 2012 à effet au 18 juin 2013, la Cour d'appel a retenu que la validité du congé devait être examinée au regard de la loi du 1er septembre 1948, dès lors que les parties avaient entendu, par les deux avenants du 24 septembre 2001 et du 31 mars 2011, se placer sous le régime de la loi du 1er septembre 1948, ce que l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986, bien que d'ordre public, ne leur interdisait pas de faire ; qu'en statuant ainsi, quand les dispositions de l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986, d'ordre public, ne peuvent être écartées par la soumission conventionnelle d'un bail à la loi du 1er septembre 1948, la Cour d'appel a violé l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986, ensemble l'article 6 du Code civil ;

2°/ ET ALORS QUI PLUS EST QU'on ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes moeurs ; que les personnes morales autres que les syndicats et associations professionnels sont exclues du champ d'application de la loi du 1er septembre 1948 ; que pour débouter l'exposante de sa demande tendant à voir constater la validité du congé délivré à la SCP Y..., personne morale, le 17 décembre 2012 à effet au 18 juin 2013, la Cour d'appel a retenu que la validité du congé devait être examinée au regard de la loi du 1er septembre 1948, dès lors que les parties avaient entendu, par les deux avenants du 24 septembre 2001 et du 31 mars 2011, se placer sous le régime de la loi du 1er septembre 1948 ; qu'en statuant ainsi, quand les parties ne pouvaient volontairement choisir de soumettre leur convention à la loi du 1er septembre 1948 et d'écarter ainsi l'application des dispositions de l'article 26 II de la loi du 23 décembre 1986- ayant exclu toutes les personnes morales du champ d'application de la loi du 1er septembre 1948-, et celles de l'article 8 de la loi du 1er septembre 1948 tel que modifié par l'article 45 de la loi du 19 juillet 1991- limitant le bénéfice du régime de la loi du 1er septembre 1948 aux seuls syndicats et associations professionnels-, toutes deux d'ordre public, la Cour d'appel a violé lesdits articles 26 II de la loi du 23 décembre 1986 et 8 de la loi du 1er septembre 1948, ensemble l'article 6 du Code civil.