Buyers Win Appeal Over Invalid Mortgage Contingency and Improper Penalty

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4- Chambre 1

ARRÊT DU 24 JUIN 2016

(no, 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 10302

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Juin 2009- Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY-RG no 08/ 03376

APPELANTS

Monsieur Jean Calvin X... né le 17 Mai 1977 à DOUALA (CAMEROUN)

et

Madame Danielle Y... épouse X... née le 9 octobre 1977 à TROIS RIVIERE (97114)

demeurant ...

Représentés tous deux par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Assistés sur l'audience par Me Jean-paulin WOUMENI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1583

INTIMÉS

Monsieur Abdelkarim Z...

et

Madame Fatima Z...

demeurant ...

Représentés tous deux par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Avril 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal SARDA, Présidente

Madame Christine BARBEROT, Conseillère

Monsieur Fabrice VERT, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Chantal SARDA, président et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier présent lors du prononcé.

*

* *

Le 23 avril 2007, les époux Z... et X... ont signé un compromis de vente portant sur un bien immobilier situé 12 avenue des Princes à Neuilly sur Marne, moyennant le prix de 355 000 euros. La réalisation de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt était fixée au 15 mai 2007 et une clause pénale d'un montant de 70 000 euros était prévue dans le contrat.

Une convention de prorogation de délais jusqu'au 15 octobre 2007 était signée le 13 septembre 2007 pour permettre à M. X... de finaliser son dossier de financement.

Faute de réalisation de la vente, les époux Z... leur adressaient une lettre recommandée le 17 décembre 2007, laissant un délai de trois jours pour faire part de leur position et à défaut de réponse obtenir le paiement de 70 000 euros, au titre de la clause pénale prévue au contrat.

C'est dans ces conditions que le Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY, par un jugement en date du 22 juin 2009 a :

- Condamné les époux X... à payer aux époux Z... la somme de 70 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

- Condamné les époux X... à payer aux époux Z... la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Vu l'appel interjeté de cette décision par les époux X... et leurs dernières conclusions en date du 9 septembre 2014 par lesquelles il est demandé à la Cour de :

- Déclarer les époux X... recevables et bien fondés en leur appel formé à l'encontre du jugement rendu le 22 juin 2009 par le Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY ;

- Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné les époux X... ;

- Donner acte aux époux X... de ce qu'ils se réservent le droit de conclure plus amplement sur l'appel,

- Prononcer la caducité du compromis de vente conclue le 23 avril 2007 ;

- Dire la convention de prorogation de délai inexistante ;

- Dire que le compromis n'est pas conforme aux dispositions de l'article L 312-16 du Code de la consommation ;

- Dire que les conditions suspensives prévues au contrat ne sont pas réalisées ;

En conséquence,

- Dire et juger nul la vente de l'ensemble immobilier conclue le 23 avril 2007 entre les parties, et ce, en application de l'article 1176 du Code Civil ;

Aussi,

- Condamner solidairement les époux Z... à payer la somme de 45. 000 euros aux époux X..., à titre de dommages-intérêts, et ce, en application de l'article 1146 et suivant du Code Civil ;

En tout état de cause,

- Débouter les époux Z... de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

- Dire inexistant la convention de prorogation de délai, dès lors qu'elle est intervenue à une date à laquelle le compris de vente était d'ores et déjà devenu nul et non avenu ;

- Dire que cette convention n'a pas été signée par toutes les parties au compromis ;

- Juger nul le compromis en date du 23 avril 2007, et ce, en application de l'article L 312-16 du Code de la consommation ;

- Condamner solidairement les époux Z... au paiement de la somme de 8000 euros aux époux X... en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Vu les dernières conclusions des époux Z... en date du 30 mars 2016 par lesquelles il est demandé à la Cour de :

- Déclarer les époux X... mal fondés en leur appel et par conséquent les débouter de leurs entières demandes ;

- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

- Dire que la somme de 70 000 euros portera intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance du 10 mars 2008 ;

- Ordonner la capitalisation des intérêts échus par année entière conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code Civil

-Condamner les époux X... au paiement de la somme de 2. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile

L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 mars 2016.

Vu les conclusions de révocation de clôture du 7 avril 2016 des époux X....

SUR CE

LA COUR

Considérant que les écritures du 30 mars 2016 prises la veille de l'ordonnance de clôture par les intimés tendant à la confirmation du jugement n'appellent pas de réponse des appelants au regard de leurs écritures antérieures du 9 septembre 2014 ;

Qu'il n'y a donc pas lieu à déclarer irrecevables les conclusions du 30 mars 2016 ni à révoquer l'ordonnance de clôture ;

Que les conclusions du 7 avril 2016 des appelants seront donc déclarées irrecevables, mais seulement dans leur partie concernant le fond ;

Au fond

Considérant qu'en application des dispositions d'ordre public de l'article L 312-6 du code de la consommation, la validité de la condition suspensive de l'obtention du prêt ne pouvait être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de la vente et l'acte sous-seing privé du 23 avril 2007 ne pouvait valablement imposer aux appelants des obligations contractuelles de nature à accroître les exigences résultant de l'article du code de la consommation susvisé ;

Considérant qu'il se déduit de ces éléments que le délai de réalisation de la condition suspensive litigieuse ne pouvait être fixé contractuellement avant le 23 mai 2007, sans que l'inobservation des dispositions de l'article précité puisse entraîner la nullité du compromis ;

Considérant que les acquéreurs s'étaient engagés à solliciter un prêt de 355 000 €, au taux de 4 % l'an maximum et sur 25 années auprès de tout organisme financier habilité ;

Considérant que la convention de prorogation du 13 septembre 2007 qui n'a été signée tant pour les acquéreurs que pour les vendeurs que par un seul des conjoints sans qu'aucun des signataires ne se prévale ni ne justifie d'un mandat de son conjoint est nulle et de nul effet ; que l'époux acquéreur non signataire est en droit de se prévaloir de cette nullité ;

Qu'il en résulte qu'il ne saurait être reproché aux appelants de ne pas avoir satisfait aux exigences de la BNP formulées le 3 juillet 2007 et qui avaient motivé la prorogation ;

Que les appelants justifient par les lettres du 13 mai 2007 de la BPI et du 15 septembre 2007 du Crédit agricole qu'ils n'ont pas obtenu leur prêt ;

Qu'en effet, en sollicitant des prêts d'un montant inférieur à celui prévu au contrat à savoir respectivement de 350 000 et de 335 000 €, ils n'ont pas aggravé la condition ; qu'il ne saurait donc leur être reproché de l'avoir fait défaillir ;

Que le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a fait application de la clause pénale au profit des vendeurs ainsi qu'en ses autres dispositions ;

Considérant que la solution conférée au litige implique le rejet de toutes les demandes des époux Z... ;

Considérant que la délivrance aux époux X... d'un commandement valant saisie alors que le jugement du 22 juin 2009 n'était pas assorti de l'exécution provisoire leur a causé un préjudice indéniable, en raison de l'effet d'intimidation attaché à un tel acte qui sera réparé par l'allocation d'une somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts ;

Considérant que l'équité commande d'allouer aux appelants, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, la somme que précise le dispositif.

PAR CES MOTIFS

Dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture ni à déclarer irrecevables les conclusions du 30 mars 2016 des époux Z...,

Déclare, en revanche, irrecevables les conclusions des époux X... du 7 avril 2016 dans leur partie concernant le fond,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Dit n'y avoir lieu à application de la clause pénale au profit des époux Z...,

Les déboute de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Condamne les époux Z... à payer aux époux X... les sommes de 5000 €, à titre de dommages-intérêts et de 3000 €, en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamne les époux Z... aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Le Greffier, La Présidente,