Subsequent Condominium Purchaser vs. Co-owners' Association Regarding Common Area Irregularities and Lot Division Validation

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 17 mars 2015), que la SCI Vienne 91, propriétaire de divers lots dans un immeuble en copropriété, a entrepris des travaux portant tant sur la division de ses parties privatives que sur les parties communes ; qu'après avoir été condamnée sous astreinte à des travaux de remise en état des parties communes, elle a vendu ses lots à la SARL Ja développement qui les a revendus à Mme X...; que celle-ci a assigné le syndicat des copropriétaires du Tènement Vienne Miribel (le syndicat) en annulation de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 30 mars 2010 ayant refusé d'entériner la division de ses lots ; que, le syndicat sollicitant, à titre reconventionnel, sa condamnation à la remise en état des parties communes du fait des travaux réalisés par son auteur, Mme X... a soulevé son défaut d'intérêt à agir ;

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande reconventionnelle du syndicat ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu que la perception d'une certaine somme par le syndicat, lors de la cession des lots de la SCI Vienne 91, ne pouvait s'analyser en une renonciation de ce dernier à faire exécuter les travaux de remise en état sous astreinte tels qu'ordonnés par le juge, la cour d'appel, appréciant souverainement l'intérêt à agir du syndicat, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la qualification de provision de la somme versée et sans être tenue de procéder à une recherche sur l'indemnisation de l'intégralité du préjudice du syndicat que ses constatations sur l'objet de sa créance rendaient inopérante, a pu déclarer que la demande en remise en état des parties communes était recevable ;

Et attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que Mme X... était tenue, en sa seule qualité d'acquéreur et de propriétaire des lots bénéficiant des aménagements irrégulièrement exécutés sur les parties communes, de la régularisation de ces travaux et aménagements irréguliers à l'égard du syndicat, la cour d'appel, qui, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a condamné Mme X... à remettre en état les parties communes, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires du Tènement Vienne Miribel la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Occhipinti, avocat aux Conseils, pour Mme Y... épouse X...

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Mme X... à effectuer des travaux de remise en état, sous astreinte de 150 € par jour de retard dans un délai de douze mois à compter de la signification de l'arrêt ;

AUX MOTIFS QUE soutient en cause d'appel que la demande reconventionnelle du syndicat à son encontre serait irrecevable pour défaut d'intérêt au motif qu'il aurait perçu les frais de remise en état (de suppression des travaux irréguliers sur les parties communes) et les frais de procédure de la part de SCI Vienne 91, et qu'il n'aurait donc pas d'intérêt à agir. Le syndicat des copropriétaires du tènement Vienne Miribel soutient que même s'il a effectivement perçu une provision de 1. 200 € lors de la vente de 2007, cela ne saurait être interprété comme une renonciation au bénéfice des condamnations à remise en état sous astreinte, contre le propriétaire actuel des lots litigieux. La perception d'une provision de 1. 200 € par le syndicat des copropriétaires lors de la vente de 2007 ne saurait s'analyser en une renonciation de ce dernier à faire exécuter les travaux de remise en état sous astreinte tels qu'ordonnés par le juge, la liquidation de l'astreinte prononcée par ordonnance du 20 février 2006 confirmant d'ailleurs la volonté du syndicat à poursuivre la réalisation des dits travaux. La demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires est donc recevable ;

1°)- ALORS QUE les juges du fond ne peuvent pas se prononcer par une simple affirmation ; qu'en énonçant que la somme perçue par le syndicat des copropriétaires en 2008 était un simple acompte, sans se fonder sur aucun élément pour justifier cette qualification, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°) – ALORS QU'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si la somme perçue par le syndicat ne couvrait pas l'intégralité de son préjudice causé par les travaux illicites, de sorte qu'il n'avait plus d'intérêt légitime à faire réaliser les travaux de remise en état, peu important qu'il ait renoncé ou non à cette action, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 31 du code de procédure civile ;

3°) – ALORS QUE les juges du fond doivent se prononcer sur les pièces régulièrement versées aux débats ; qu'en ne se prononçant pas sur le certificat obtenu par Mme X... lors de la vente de certains lots lui appartenant, qui précisait qu'elle était libre de toute obligation à l'égard du syndicat, sans limiter cette constatation aux lots vendus, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

4°) – ALORS QUE la cour d'appel, en se bornant à se référer à la qualité de propriétaire de Mme X... pour la condamner à effectuer les travaux litigieux, a laissé incertain le fondement légal de sa décision, en violation de l'article 12 du code de procédure civile.