Property Owner v. Co-Ownership Association: Validity of Passage Servitudes

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 10 JUIN 2016

(no , 4 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 12/16558

Décision déférée à la Cour : Arrêt

Arrêt

Jugement du 05 Août 2004 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG no 02/00720

APPELANTE

SCI DE L'ENTREPOT prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 342 994 431

ayant son siège au 15 rue des Chataîgniers - 91230 MONTGERON

Représentée et assistée sur l'audience par Me Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0716

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE SIS 308-314 RUE DE PARIS 94190 VILLE NEUVE ST GEORGES représenté par Maître Béatrice DUNOGUE-GAFFIE, Administrateur Judiciaire, prise en sa qualité d'Administrateur Provisoire du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis 308-314 rue de Paris 94190 Villeneuve St Georges, désignée à cette fonction par ordonnance du TGI de Créteil en date du 01/12/2011, prorogée par ordonnance rendue le 24/05/2012

ayant son siège c/o Maître X..., ...

Représentée par Me Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250

PARTIE INTERVENANTE :

Sarl SOVEPRO prise en la personne de ses représentants légaux no Siret : 683 720 320

ayant son siège au 19 Route Forestière du Château - 91230 MONTGERON

Représentée et assistée sur l'audience par Me Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0716

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Mai 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre, et M. Fabrice VERT, conseiller, chargés du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal SARDA, Présidente

Madame Christine BARBEROT, Conseillère

Monsieur Fabrice VERT, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Vu le jugement rendu le 5 avril 2005 par le tribunal de grande instance de Créteil ;

Vu l'appel interjeté à l'encontre de ce jugement par la SCI DE L'Entrepôt et l'arrêt rendu le 10 mars 2010 par la cour d'appel de Paris ;

Vu l'arrêt rendu le 8 juin 2011 par la Cour de cassation qui a notamment cassé et annulé, sauf en ce qu'il déclare irrecevable l'assignation en intervention forcée délivrée à la SCP Kneppert et Dupuy, l'arrêt rendu entre les parties le 10 mars 2010 par la cour d'appel de Paris, remis en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Vu l'arrêt rendu le 6 mars 2014 par la cour de céans qui a ordonné une mesure de médiation ;

Vu l'arrêt rendu par la cour de céans le 24 septembre 2015 qui a notamment ordonné la réouverture des débats à l'audience du 26 mai 2016 ;

Vu les dernières conclusions de la SCI DE L'Entrepôt et de la société Sovepro du 16 juin 2015 ;

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 308-314 rue de Paris à Villeneuve Saint Georges du 9 mai 2016.

SUR CE

LA COUR

Considérant que par acte du 24 septembre 1991, la société civile immobilière de l'Entrepôt (la SCI), a acquis des consorts Y..., un lot no32 d'un ensemble de trois bâtiments plus une cour et appentis soumis au .statut de la copropriété, que le même jour, le règlement de copropriété initial, daté du 7 mai 1991, a fait l'objet d'un acte modificatif, aux termes duquel notamment, sous le titre "clauses particulières", un droit de passage pour véhicules et piétons a été créé sur le lot no31, au profit des lots 8, 20 à 30 et 32 à 35 , et sur le lot no32 au profit des lots 33 à 35 et 26 à 28, l'entretien et la réfection restant à la charge exclusive des propriétaires des lots 31 et 32 ; que le 4 février 1992 la SCI a acquis de Mme Z... le lot no31 et que les clauses particulières ont été reproduites dans les actes de vente des 24 septembre 1991 et 4 février 1992 ; que par actes, des 6 et 7 décembre 2001, la SCI a assigné le syndicat des copropriétaires et l'administrateur judiciaire, et en résolution des servitudes de passage créées sur ses lots ; qu'en cause d'appel, la SCI a demandé que soient déclarées non écrites les clauses du règlement de copropriété créant ces servitudes ;

Considérant que le syndicat des copropriétaires établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété ; que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; que les articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 de la loi du 10 juillet 1965 sont d'ordre public ;

Considérant qu'en l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le modificatif du règlement de copropriété susvisé n'a pas fait l'objet , à l'époque où il a été fait, d'une délibération de l'assemblée générale de la copropriété litigieuse ; qu'il s'en déduit que le modificatif du règlement de copropriété du 24 septembre 1991 est réputé non écrit en ce qu'il créé sur parties privatives ou sur parties communes des servitudes sans délibération d'assemblée générale et en ce qui concerne le lot no32, sans la justification de l'accord du propriétaire concerné au jour de la création de cette servitude ;

Considérant que par ailleurs le lot no32, lot transitoire, n'a pas pu être grevé d'une servitude comme partie privative au profit de lots constitués exclusivement de droits de jouissance privatifs correspondant à des parties communes à défaut de copropriétaire distinct entre fond servant et fond dominant ;

Considérant qu'il ya lieu également de dire que le lot no31 n'a pas pu être grevé d'une servitude au profit du lot no32 dès lors que ledit lot est propriété du même copropriétaire, et ce par application de l'article 705 du Code Civil ; que ce lot n'a pas davantage pu être grevé d'une servitude de passage au profit des lots no8 à 20, 32 à 35, sauf à mettre à néant le droit de jouissance exclusif reconnu à la SCI DE L'ENTREPOT comme constituant à son profit un droit réel et perpétuel ;

Considérant enfin, que la servitude grevant le lot no3I était contraire aux mentions du titre, qui font apparaître l'affirmation que le vendeur, Madame Z..., n'a créé aucune servitude sur les biens vendus antérieurement à la vente ;

Considérant qu'au regard de ces éléments il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris, et statuant de nouveau de déclarer nulles et de nul effet les servitudes de passage édictées dans le modificatif du 24 septembre 1991, de constater que les parties ont abouti à un accord partiel mettant un terme pour l'avenir à leur conflit, à la faveur d'une scission et de la constitution de servitudes nouvelles, accord qui éteint valablement les servitudes contestées et y substitue une nouvelle servitude conventionnelle, et de rejeter toutes demandes plus amples ou contraires ;

Considérant que l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris dans la limite de la saisine de la cour.

Statuant,

Déclare nulles et de nul effet les servitudes de passage édictées dans le modificatif du 24 septembre 1991.

Constate que les parties ont abouti à un accord partiel mettant un terme pour l'avenir à leur conflit, à la faveur d'une scission et de la constitution de servitudes nouvelles, accord qui éteint valablement les servitudes contestées et y substitue une nouvelle servitude conventionnelle.

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.

Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure.

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 308-314 rue de Paris à Villeneuve Saint Georges au paiement des dépens de première instance, de l'appel dont ceux de l'arrêt cassé, avec recouvrement conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Le Greffier, La Présidente,