Lessor's Financing Obligation vs. Rent Payment Suspension

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, 23 juin 2014), rendu en référé que, le 25 novembre 2005, la société civile immobilière de Saint-Blancard (la SCI) a renouvelé le bail commercial d'un ensemble immobilier donné à la société Centre de rééducation et de réadaptation fonctionnelle de Saint-Blancard (la société CRF), la première s'engageant à réaliser la construction et l'aménagement d'une extension immobilière et la seconde au paiement d'une augmentation de loyer ; que la mise en exploitation des nouveaux locaux a été effective en avril 2008 ; qu'arguant de l'existence de désordres et du règlement de factures de travaux aux lieu et place de bailleur, la société CRF n'a pas payé le complément de loyers de janvier 2012 à février 2013 ; que la SCI l'a assignée en référé en paiement d'une provision à ce titre ;

Attendu que la société CRF fait grief à l'arrêt de la condamner à verser une provision, alors, selon le moyen, que la société CRF faisait valoir que la SCI avait manqué à son engagement de prendre financièrement en charge les travaux de construction et d'aménagement de l'extension jusqu'à concurrence de 3 100 000 euros HT et qu'elle avait été contrainte de se substituer à elle dans le paiement des factures afin que les travaux puissent être achevés dans le délai imparti ; qu'en jugeant que la demande du bailleur ne se heurtait à aucune contestation sérieuse, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la bailleresse n'avait pas manqué à son obligation de financer les travaux, distincte de l'obligation d'éviter les désordres locatifs, et si ce manquement permettait au preneur de s'opposer, au titre de l'exception d'inexécution, à la demande, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu'aux termes des clauses du bail renouvelé, les parties avaient stipulé des engagements réciproques, que l'application de l'augmentation de loyer n'avait été subordonnée ni à la bonne fin des travaux ni à un état des lieux et qu'une expertise judiciaire était en cours pour rechercher, outre l'existence de désordres, le montant du solde restant dû par la SCI au titre des factures dont le paiement avait été avancé par la société CRF, la cour d'appel, qui a fait application des clauses claires et précises du bail et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire l'absence de contestation sérieuse et ordonner le paiement d'une provision ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Centre de rééducation et de réadaptation fonctionnelle de Saint-Blancard aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Centre de rééducation et de réadaptation fonctionnelle de Saint-Blancard et la condamne à payer à la société civile immobilière de Saint-Blancard la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour la société Centre de rééducation et de réadaptation fonctionnelle de Saint-Blancard.

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné le CRF de Saint-Blancard à payer à la SCI de Saint-Blancard, à titre provisionnel, la somme de 85.980,88 €, au titre du complément de loyers dû jusqu'au mois de février 2013 inclus ;

AUX MOTIFS propres QUE le CRF de Saint-Blancard estime que la SCI de Saint-Blancard a manqué à ses obligations en ne terminant pas les constructions mises à sa charge et en ne remédiant pas aux malfaçons qui rendent le bien non conforme à sa destination, raison pour laquelle une expertise a été ordonnée par jugement du 16 novembre 2011 ; que la SCI estime que le bail du 25 novembre 2005 ne lie l'augmentation du loyer à aucune condition préalable ; qu'il ressort des termes de ce bail (§ 3) que le CRF a obtenu, le 5 avril 2005, la création de 15 lits supplémentaires, et qu'en vue de cette extension, il a été convenu (§ 4) qu'« aux fins de tenir compte des investissements résultant des travaux de construction et d'aménagement incombant à la SCI de Saint-Blancard au titre de la réalisation de l'extension immobilière susvisée sous le paragraphe 3 qui précède, et aux fins de préserver les équilibres financiers et d'amortir l'amortissement effectué par ses soins à ce titre, il est convenu une augmentation contractuelle du prix du bail renouvelé au 1er janvier 2012 » ; que s'agissant du loyer, l'article 10 du bail prévoit qu'« à compter du 1er janvier 2012, et jusqu'à l'arrivée du terme convenu, le montant du loyer annuel HT sera augmenté, pour les raisons ci-après indiquées sous l'article 15, à la somme de … 60.000 €, pour être porté à … 642.494 €, soit un loyer mensuel HT de …53.541,17 € » ; quant à l'article 15, il prévoit « de convention expresse entre les parties soussignées, et ainsi qu'il a été dit ci-dessus sous le paragraphe 3 de l'exposé qui précède, la SCI de Saint-Blancard procédera aux travaux de construction et d'aménagement de l'extension immobilière dont s'agit aux fins de permettre l'accueil et l'exploitation des deux unités nouvelles dont a été attributaire la société CRF de Saint-Blancard, cette dernière n'ayant à sa charge que les travaux d'équipement … Dans le cadre de la prise en considération par la société CRF de Saint-Blancard du souci que lui a exprimé la SCI de Saint-Blancard de préserver ses équilibres financiers au regard notamment de la parfaite exécution des obligations souscrites à son profit par cette dernière et de façon à permettre à la dite SCI d'amortir le coût des investissements réalisés à cet effet, il a été convenu de convention expresse entre les soussignées que le montant hors TVA du loyer dont le paiement incombe au CRF de Saint-Blancard, arrêté à 582.494 € lors de la prise d'effet des présentes, serait augmenté de la somme de 60.000 € à compter du 1er janvier 2012 pour être porté à la somme de 642.494 € hors TVA.

Par ailleurs, lors de l'achèvement des constructions et de la réalisation des travaux d'aménagement y afférents relatifs à l'extension immobilière susvisée, il sera procédé à un avenant au présent renouvellement de bail commercial aux fins d'inclure dans le périmètre de l'ensemble immobilier donné à bail ... » ; qu'enfin, l'article 5-1 prévoit qu'« il (le CRF) prend les lieux dans leur état actuel, sans pouvoir exiger aucune réparation autre que celles qui seraient nécessaires et dont la réalisation incomberait exclusivement au bailleur.

De convention expresse entre les parties, un état des lieux sera dressé lors de la prise d'effet effective du présent renouvellement de bail commercial …, lequel état des lieux devra tenir compte de toutes malfaçons ayant existé par le passé et auxquelles la société CRF de Saint-Blancard, preneur, a remédié seul et exclusivement » ; que si le CRF estime que les parties ont de manière expresse et non équivoque convenu que l'augmentation de 60.000 € à compter du 1er janvier 2012 était la contrepartie de la parfaite exécution des obligations souscrites à son profit, à savoir la réalisation des travaux de construction et d'aménagement, contrairement à ce qu'il soutient, l'augmentation de loyer n'a pas été conditionnée à la bonne fin des travaux, ni à la signature d'un état des lieux conforme du bien à sa destination, ce d'autant que les parties ont convenu à l'article 5-1 du bail le sort des malfaçons qui pourraient exister, sans prévoir de conséquences financières ;

qu'il est enfin de principe que les désordres locatifs, quand bien même ils s'avéraient exacts, ne permettent pas au preneur de se soustraire, sauf autorisation du juge, au paiement du loyer ; qu'en l'absence de contestation sérieuse, à la lecture des clauses du bail, le CRF de Saint-Blancard doit être débouté de sa demande ;

Et AUX MOTIFS adoptés QUE, comme indiqué au jugement du 16 novembre 2011, les parties sont liées par un bail commercial prenant effet le 1er janvier 2006, ainsi que par un protocole d'accord signé en février 2008 et validé par ledit jugement, que le bail à effet du 1er janvier 2006 prévoyait une augmentation du loyer à compter du 1er janvier 2012 d'un montant de 60.000 € HT et que le protocole d'accord de 2008, par lequel était stipulée une augmentation de loyer de 125.000 € annuels, a décidé que cette augmentation de 125.000 € aurait lieu en plus de celle de 60.000 € prévue au 1er janvier 2012 ; que les parties sont donc liées par un contrat, validé par jugement définitif, prévoyant une augmentation de loyer au 1er janvier 2012 d'un montant de 60.000 € HT ; que le CRF refusant de payer cette augmentation prévue par deux conventions validées par décision définitive d'un tribunal, il y a lieu de le condamner à y procéder à titre provisionnel ; qu'il ne saurait évoquer le déséquilibre significatif selon lui des conventions conclues entre les parties, dans la mesure où, d'une part, le tribunal de grande instance a décidé que les protocoles d'accord intervenus entre les parties étaient exempts de vice du consentement, et où d'autre part, il a ordonné une mesure d'expertise actuellement en cours pour vérifier l'existence de malfaçons affectant les travaux d'extension effectués par la SCI ainsi que pour rechercher si la SCI avait ou non réglé la somme de 3,1 millions d'euros HT constituant son engagement maximal dans le cadre de l'exécution de ces travaux ;

ALORS QUE le CRF de Saint-Blancard faisait valoir que la SCI avait manqué à son engagement de prendre financièrement en charge les travaux de construction et d'aménagement de l'extension jusqu'à concurrence de 3.100.000 € HT et qu'il avait été contraint de se substituer à elle dans le paiement des factures afin que les travaux puissent être achevés dans le délai imparti ; qu'en jugeant que la demande du bailleur ne se heurtait à aucune contestation sérieuse, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la bailleresse n'avait pas manqué à son obligation de financer les travaux, distincte de l'obligation d'éviter les désordres locatifs, et si ce manquement permettait au preneur de s'opposer, au titre de l'exception d'inexécution, à la demande, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile.