SCI Real Estate Sale Prescription Period Dispute

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu que, selon l'arrêt attaqué (Metz, 29 janvier 2015), que la société civile immobilière Amir Maamar (la SCI) a, par acte notarié du 16 juin 2008, contracté un prêt auprès de la Banque CIC Est (la banque) pour acquérir un immeuble ; qu'à la suite de difficultés financières de la SCI, la banque a prononcé la déchéance du terme, puis, le 2 octobre 2013, lui a signifié un commandement de payer valant saisie immobilière et, par requête du 18 octobre 2013, a sollicité la vente par voie d'adjudication forcée de l'immeuble ; que la SCI a opposé la prescription biennale édictée par l'article L. 137-2 du code de la consommation ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de maintenir les ordonnances des 29 novembre 2013 et 11 février 2014 portant exécution forcée de la vente du bien immobilier, alors, selon le moyen :

1°/ que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; qu'il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; que pour écarter la prescription de l'article L. 137-2 du code de la consommation, l'arrêt attaqué a retenu que le financement litigieux avait un caractère professionnel au motif que l'acte de prêt indiquait expressément qu'il s'agissait d'un prêt professionnel, que selon ses pages 6 et 9 l'hypothèque portait sur un immeuble à usage commercial et que la SCI ne rapportait pas la preuve lui incombant de la fausse qualification de prêt professionnel qu'elle invoquait ; qu'en statuant ainsi, quand il lui appartenait de rechercher la véritable qualification de l'acte de prêt litigieux sans s'arrêter aux dénominations qu'il employait, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 12 du code de procédure civile et, par fausse application, l'article 9 du même code ;

2°/ que, pour rejeter la demande suspension de la procédure de saisie en raison d'un règlement imminent du prêt litigieux par l'assureur suite à l'invalidité totale de Mme X..., l'arrêt attaqué a retenu que la SCI ne justifiait ni de l'état d'invalidité totale de Mme X... ni d'aucune démarche accomplie auprès de l'assureur ; qu'en s'abstenant ainsi de rechercher, au besoin en enjoignant la communication de son dossier par l'assureur, si celui-ci ne devait pas sa garantie cependant que l'existence du contrat d'assurance était admise par la banque de même qu'une lettre de sa part disant attendre le règlement de l'assureur, la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil ;

Mais attendu, d'abord, que l'arrêt relève que l'emprunteur est une société civile immobilière, que le contrat de prêt a pour objet une acquisition immobilière, qu'il y est précisé que l'objet du financement est un prêt professionnel de 95 000 euros et que l'immeuble est décrit comme à usage commercial, comprenant un local commercial avec remises et bureau ; qu'il ajoute qu'il résulte des pièces versées au dossier que l'immeuble commercial ainsi financé est exploité par la gérante de la SCI pour un commerce de détail d'habillement et que la SCI ne produit aucune pièce de nature à démontrer que le prêt aurait été faussement qualifié de prêt professionnel ; qu'ayant ainsi analysé l'ensemble des éléments permettant de qualifier le contrat, et abstraction faite du motif surabondant selon lequel la SCI ne produisait aucune pièce de nature à prouver que le prêt aurait été faussement qualifié de professionnel, la cour d'appel a, à bon droit, déduit de ses constatations et énonciations que le prêt litigieux devait être considéré comme destiné à financer une activité professionnelle, de sorte que l'action de la banque était soumise à la prescription quinquennale de l'article L. 110-4 du code de commerce, non acquise ;

Et attendu, ensuite, qu'ayant constaté que la SCI se bornait à affirmer que l'assurance souscrite devait intervenir pour solder les sommes dues au titre du prêt du fait de l'invalidité totale de sa gérante, mais ne justifiait, ni de l'état d'invalidité de cette dernière ni d'aucune démarche accomplie auprès de l'assureur, c'est sans modifier l'objet du litige ni être tenue de procéder à une demande de communication du dossier d'assurance, qui incombait à la SCI, que la cour d'appel a rejeté la demande de suspension de la procédure d'exécution immobilière forcée, comme reposant sur de simples allégations ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière Amir Maamar aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à la Banque CIC Est la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juin deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société Amir Maamar.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR maintenu les ordonnances des 29 novembre 2013 et 11 février 2014 portant exécution forcée de la vente des immeubles de la SCI Amir Maamar ;

AUX MOTIFS QUE « sur la prescription de l'action de la SA BANQUE CIC EST, il résulte de l'acte de prêt qu'il s'agit d'un prêt immobilier et non d'un crédit à la consommation ; que dès lors, il n'est pas soumis au chapitre 1er du code de la consommation (article L. 311-1 et suivants) mais au chapitre 2 dudit code relatif aux crédits immobilier (articles L. 321-1 et suivants) ; que l'article L. 312-2 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable en l'espèce, prévoit que les dispositions du présent chapitre chapitre II crédit immobilier s'appliquent aux prêts qui, quelle que soit leur qualification ou leur technique, sont consentis de manière habituelle par toute personne physique ou morale en vue de financer les opérations suivantes : 1° pour les immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel d'habitation :

a) leur acquisition en propriété ou en jouissance ; que l'article L. 312-3 du code de la consommation dispose que sont exclus du champ d'application du présent chapitre : 2° les prêts destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ; qu'en l'espèce, l'emprunteur est une société civile immobilière ; que le contrat de prêt litigieux, conclu le 16 juin 2008, a pour objet une acquisition immobilière ; que le contrat de prêt litigieux, conclu le 16 juin 2008, a pour objet une acquisition immobilière ; qu'il y est expressément précisé en page 3 que l'objet du financement est un prêt professionnel de 95.000 euros ; qu'il en ressort en outre en pages 6 et 9 que l'hypothèque porte sur un immeuble à usage commercial comprenant un local commercial, trois remises, un bureau, une chaufferie, un garage, un débarras et un WC ; qu'il résulte des pièces versées au dossier que l'immeuble commercial ainsi financé est exploité par la gérante de la SCI AMIR MAAMAR dans le cadre d'un commerce de détail d'habillement ; qu'en application de l'article 9 du code de procédure civile, il revient à la SCI AMIR MAAMAR, qui soutient que le prêt litigieux est faussement qualifié de professionnel, de le démontrer ; que la demanderesse au pourvoi, qui ne produit aucune pièce à l'appui de ses prétentions, est défaillante dans l'administration de cette preuve ; que dans ces conditions, en vertu de l'article 1134 du code civil, le prêt litigieux doit être considéré comme étant destiné à financer une activité professionnelle ; que dès lors, s'agissant du financement d'une activité professionnelle et de l'acquisition d'un immeuble, le prêt litigieux est exclu des dispositions du code de la consommation, et notamment de l'article L. 137-2 invoqué par la demanderesse au pourvoi, du fait de la qualité de professionnel de l'emprunteur ; qu'il s'ensuit, comme le soutient à juste titre la SA BANQUE CIC EST, que l'action de la banque, qui est soumise à la prescription quinquennale de l'article L. 110-4 du code de commerce, n'est pas prescrite ; que sur la demande de suspension de la procédure d'exécution forcée immobilière, la SCI AMIR MAAMAR se prévaut de l'intervention de l'assurance souscrite dans le cadre du prêt litigieux pour solliciter la suspension de la procédure d'exécution forcée diligentée ; que si la créancière de la demanderesse au pourvoi était entièrement désintéressée et que dès lors, elle n'était plus détentrice d'une créance certaine, liquide et exigible à son endroit, la procédure d'exécution forcée immobilière n'aurait alors en effet plus lieu d'être ; que cependant, force est de constater que la SCI AMIR MAAMAR se contente d'affirmer, depuis ses demandes formées devant le premier juge, que l'assurance souscrite doit intervenir pour solder les sommes dues au titre du prêt du fait de l'invalidité totale de sa gérante ; qu'elle ne justifie ni de l'état d'invalidité totale de cette dernière, ni de démarches auprès de son assurance pour sa prise en charge ; que dès lors, en application de l'article 9 du code de procédure civile, la SCI AMIR MAAMAR ne saurait obtenir une suspension de la procédure d'exécution forcée immobilière sur ses simples allégations, contestées par la SA BANQUE CIC EST ; qu'étant considéré que la SCI AMIR MAAMAR a été déboutée de toutes ses demandes au terme d'un jugement du 7 août 2014 rendu par le juge de l'exécution du tribunal d'instance de METZ saisi aux fins d'annulation du commandement de payer aux fins d'exécution forcée immobilière, l'ordonnance entreprise sera donc confirmée en toutes ses dispositions » (arrêt p. 4, 5 et 6) ;

ALORS 1°) QUE le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; qu'il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; que pour écarter la prescription de l'article L. 137-2 du code de la consommation, l'arrêt attaqué a retenu que le financement litigieux avait un caractère professionnel au motif que l'acte de prêt indiquait expressément qu'il s'agissait d'un prêt professionnel, que selon ses pages 6 et 9 l'hypothèque portait sur un immeuble à usage commercial et que la SCI Amir Maamar ne rapportait pas la preuve lui incombant de la fausse qualification de prêt professionnel qu'elle invoquait ; qu'en statuant ainsi, quand il lui appartenait de rechercher la véritable qualification de l'acte de prêt litigieux sans s'arrêter aux dénominations qu'il employait, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 12 du code de procédure civile et, par fausse application, l'article 9 du même code ;

ALORS 2°) QUE pour rejeter la demande suspension de la procédure de saisie en raison d'un règlement imminent du prêt litigieux par l'assureur suite à l'invalidité totale de madame X..., l'arrêt attaqué a retenu que la SCI Amir Maamar ne justifiait ni de l'état d'invalidité totale de madame X... ni d'aucune démarche accomplie auprès de l'assureur ; qu'en s'abstenant ainsi de rechercher, au besoin en enjoignant la communication de son dossier par l'assureur, si celui-ci ne devait pas sa garantie cependant que l'existence du contrat d'assurance était admise par la banque de même qu'une lettre de sa part disant attendre le règlement de l'assureur, la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil.