Owner v. Neighbors Regarding View Servitude Compliance

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 juillet 2014), que Mme X..., propriétaire d'un immeuble et d'une cour intérieure, a assigné, M. et Mme Y..., propriétaires d'une chambre de bonne donnant sur l'immeuble et sa cour et aux droits desquels se trouve leur fils, M. Philippe Y..., en suppression d'une vue ;

Attendu que M. Y...fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande et de le condamner à mettre en conformité l'ouverture avec les dispositions des articles 676 et 677 du code civil, alors, selon le moyen :

1°/ que le juge ne peut dénaturer les documents qui lui sont soumis ; qu'il résulte des plans annexés à l'état descriptif de division de l'immeuble du 21 rue Émeric, établi le 31 mars 1971, que la chambre constituant le lot 23 comportait, comme toutes les autres chambres de bonne, une fenêtre ; qu'en énonçant cependant que l'état descriptif de division de l'immeuble du 21 rue Émeric, établi le 31 mars 1971, contient des plans de l'immeuble « pouvant laisser penser » que le lot 23 dispose d'une ouverture sur la courette qui donne à l'ouest, quand lesdits plans ne laissaient aucune place à l'incertitude, la cour d'appel a dénaturé les documents qui lui étaient ainsi soumis, en violation de l'article 1134 du code civil ;

2°/ que les juges du fond ne peuvent méconnaître les éléments qui sont régulièrement produits à l'appui de la demande et de nature à influer sur la solution du litige ; que M. Philippe Y...a communiqué devant la cour d'appel, outre les attestations citées par la cour d'appel, faisant état de l'existence d'une fenêtre dans la chambre litigieuse depuis plus de trente ans, celle de M. Daniel Z...ayant habité l'immeuble de 1971 à 1976, celle de M. Alain A..., ancien locataire des parents de l'exposant ayant habité la chambre litigieuse de 1988 à 1991 et celle de Mme Nicole B...ayant travaillé comme employée de maison des parents de l'exposant de 2001 à 2013 qui, tous, certifiaient de la présence d'une fenêtre ouvrante dans la chambre ; qu'en se bornant, pour dire que la preuve de l'existence d'une fenêtre ouvrante pendant trente ans n'était pas rapportée, à viser les seules attestations de Claude C..., Marc D..., Chantal E..., Marie-Antoinette F..., la cour d'appel a dénaturé par omission les attestations de M. Alain A..., de M. Daniel Z...et de Mme Nicole B..., régulièrement produites par M. Y..., en violation de l'article 1134 du code civil ;

3°/ que les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par possession de trente ans ; que la cour d'appel a constaté que tant les plans annexés à l'état descriptif de division de l'immeuble que les attestations, concordantes, produites par M. Y...tendaient à établir l'existence d'une fenêtre ouvrante depuis plus de trente ans ; qu'en se bornant cependant, pour écarter la preuve de l'existence d'une servitude de vue acquise par possession trentenaire, à relever que Mme X...produisait des attestations décrivant « l'absence d'ouverture antérieure ou le fait qu'elle ait été murée ou qu'il n'y avait qu'une aération » et un courrier de l'agence gestionnaire de ses appartements, faisant état de « la trace d'un fenestron muré », sans rechercher, comme il lui était demandé, si le caractère contradictoire de ces attestations n'était pas de nature à exclure leur force probante, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 690 du code civil ;

4°/ que les juges ne peuvent méconnaître les éléments qui sont régulièrement produits à l'appui de la demande et de nature à influer sur la solution du litige ; que M. Philippe Y...a également communiqué devant la cour d'appel, outre l'entier dossier de déclaration de travaux, incluant des photographies, portant la référence du dossier apposée par les services de la mairie, de la façade du bâtiment avant travaux, dont celle de la fenêtre, préexistante et non murée, de la chambre, une attestation de Mme G..., technicienne territoriale de la ville d'Aix-en-Provence, indiquant expressément avoir effectué une « visite de terrain », pour présenter à l'architecte des bâtiments de France la demande consistant à « donner une autre proportion à une fenêtre existante », lequel architecte a émis un avis, joint à l'attestation, favorable à la « nouvelle fenêtre » ; qu'en énonçant cependant, pour exclure toute preuve de l'existence de la fenêtre avant les travaux, que celle-ci ne saurait résulter des déclarations de la famille Y...à l'occasion de leur demande d'agrandissement et qu'aucune garantie n'existe sur le fait que les photos représentent le fenêtre litigieuse, la cour d'appel a dénaturé par omission l'attestation soumise, ensemble l'avis de l'architecte des bâtiments de France, en violation de l'article 1134 du code civil ;

5°/ que les juges sont tenus de motiver leur décision au regard des moyens des parties, ensemble l'offre de preuve soumise ; qu'en se bornant, pour dire que la preuve d'une fenêtre ouvrante existant depuis trente ans n'était pas rapportée, à affirmer que les attestations produites par M. Y...et citées par l'arrêt et les plans annexés à l'état descriptif de l'immeuble sont contredites par les attestations produites par Mme X..., sans rechercher s'il ne ressortait pas de l'ensemble des éléments soumis par l'appelant, à savoir les plans de l'immeuble établis en 1971, les attestations qui, réunies, certifiaient l'existence d'une fenêtre ouvrante sur l'ensemble de la période courant de 1971 à 2011, la facture de l'entrepreneur faisant état d'un agrandissement de la fenêtre initiale, les photographies annexées au dossier de déclaration de travaux, l'attestation de visite sur les lieux par la technicienne territoriale de la ville chargée du dossier et l'avis de l'architecte des bâtiments de France, l'existence d'une véritable fenêtre et non d'un conduit d'aération, ouvrante et non murée, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 690 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, en l'état des documents produits qui se contredisaient, que la preuve de l'existence, antérieure à 2011 et trentenaire, d'une fenêtre s'ouvrant n'était pas rapportée, la cour d'appel, qui a apprécié la valeur et la portée des éléments de preuve produits, sans les dénaturer, a pu en déduire que l'ouverture devait être mise en conformité avec les dispositions des articles 676 et 677 du code civil ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y...et le condamne à payer à Mme X...la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mai deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. Y....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. Philippe Y..., sous astreinte, à mettre en conformité l'ouverture située dans le mur Ouest de l'immeuble sis 21 rue Emeric David et cadastré section AE n° 158, entre le 3ème et le 4ème étage, et donnant à l'Ouest de la cour de l'immeuble cadastré section AE n° 157 lieudit 28 ru e Manuel à Aix-en-Provence, de sorte que le jour créé en verre dormant soit garni d'un treillis de fer en conformité avec les dispositions de l'article 676 du code civil et se situe à 19 décimètres au-dessus du plancher de la chambre de bonne concernée en conformité avec les dispositions de l'article 677 du code civil.

AUX MOTIFS QUE la fenêtre litigieuse est située dans le lot 23 de l'immeuble du 21 rue Émeric, ce lot consistant en une pièce mansardée entre le 3ème et le 4ème étage, dans une construction annexe accolée à l'immeuble principal ; que les attestations de Claude C..., Marc D..., Chantal E..., Marie-Antoinette F...tendent à établir que dans la pièce mansardée qui constituait l'une des quatre chambres de bonne de l'immeuble, il existait une fenêtre depuis plus de 30 ans ; que l'état descriptif de division de l'immeuble du 21 rue Émeric, établi le 31 mars 1971, contient des plans de l'immeuble pouvant laisser penser que le lot 23 dispose d'une ouverture sur la courette qui donne à l'ouest ; qu'au contraire, d'autres attestations de Yuni Han, de Kerima Hadj H...et Andrée K..., respectivement fille et cousine de Stella X..., Solange I..., Jacques J...décrivent l'absence d'ouverture antérieure ou le fait qu'elle ait été murée ou qu'il n'y avait qu'une aération ; qu'un courrier établi par l'agence immobilière Portalis, gestionnaire des appartements de Stella Moynier indique qu'avant 2011, le mur versant ouest de l'immeuble voisin, (en perpendiculaire de l'immeuble 28 rue Manuel) côté est de la courette de l'immeuble 28 rue Manuel, ne comportait pas d'ouvrant au niveau du 4ème étage mais la trace d'un fenestron muré ; qu'en l'état de ces documents qui se contredisent, la preuve de l'existence antérieure à 2011 et pendant plus de trente ans d'une fenêtre s'ouvrant n'est pas rapportée et cette preuve ne peut pas non plus résulter :

- des déclarations faites par la famille Y...à l'occasion de leur demande d'agrandissement d'une ouverture auprès des services administratifs,

- de la facture du 23 mars 2011 de « Cuirana constructions » mentionnant entre autres travaux l'élargissement d'une fenêtre et la pose d'une fenêtre bois de 0, 86 x 1, 64m,

- des photographies produites censées représenter la fenêtre litigieuse avant travaux alors qu'aucune garantie n'existe sur le fait qu'il s'agit de la fenêtre litigieuse ;

Que c'est donc à juste titre que le premier juge a considéré qu'il n'existait pas d'ouverture antérieure aux travaux de 2011 ;

1°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les documents qui lui sont soumis ; qu'il résulte des plans annexés à l'état descriptif de division de l'immeuble du 21 rue Émeric, établi le 31 mars 1971, que la chambre constituant le lot 23 comportait, comme toutes les autres chambres de bonne, une fenêtre ; qu'en énonçant cependant que l'état descriptif de division de l'immeuble du 21 rue Émeric, établi le 31 mars 1971, contient des plans de l'immeuble « pouvant laisser penser » que le lot 23 dispose d'une ouverture sur la courette qui donne à l'ouest, quand lesdits plans ne laissaient aucune place à l'incertitude, la cour d'appel a dénaturé les documents qui lui étaient ainsi soumis, en violation de l'article 1134 du code civil ;

2°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent méconnaître les éléments qui sont régulièrement produits à l'appui de la demande et de nature à influer sur la solution du litige ; que M. Philippe Y...a communiqué devant la cour d'appel, outre les attestations citées par la cour d'appel, faisant état de l'existence d'une fenêtre dans la chambre litigieuse depuis plus de 30 ans, celle de M. Daniel Z...ayant habité l'immeuble de 1971 à 1976, celle de M. Alain A..., ancien locataire des parents de l'exposant ayant habité la chambre litigieuse de 1988 à 1991 et celle de Mme Nicole B...ayant travaillé comme employée de maison des parents de l'exposant de 2001 à 2013 qui, tous, certifiaient de la présence d'une fenêtre ouvrante dans la chambre ; qu'en se bornant, pour dire que la preuve de l'existence d'une fenêtre ouvrante pendant trente ans n'était pas rapportée, à viser les seules attestations de Claude C..., Marc D..., Chantal E..., Marie-Antoinette F..., la cour d'appel a dénaturé par omission les attestations de M. Alain A..., de M. Daniel Z...et de Mme Nicole B..., régulièrement produites par M. Y..., en violation de l'article 1134 du code civil ;

3°) ALORS QUE les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par possession de trente ans ; que la cour d'appel a constaté que tant les plans annexés à l'état descriptif de division de l'immeuble que les attestations, concordantes, produites par M. Y...tendaient à établir l'existence d'une fenêtre ouvrante depuis plus de trente ans ; qu'en se bornant cependant, pour écarter la preuve de l'existence d'une servitude de vue acquise par possession trentenaire, à relever que Mme X...produisait des attestations décrivant « l'absence d'ouverture antérieure ou le fait qu'elle ait été murée ou qu'il n'y avait qu'une aération » et un courrier de l'agence gestionnaire de ses appartements, faisant état de « la trace d'un fenestron muré », sans rechercher, comme il lui était demandé, si le caractère contradictoire de ces attestations n'était pas de nature à exclure leur force probante, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 690 du code civil ;

4°) ALORS QUE les juges ne peuvent méconnaître les éléments qui sont régulièrement produits à l'appui de la demande et de nature à influer sur la solution du litige ; que M. Philippe Y...a également communiqué devant la cour d'appel, outre l'entier dossier de déclaration de travaux, incluant des photographies, portant la référence du dossier apposée par les services de la mairie, de la façade du bâtiment avant travaux, dont celle de la fenêtre, préexistante et non murée, de la chambre, une attestation de Mme G..., technicienne territoriale de la ville d'Aix-en-Provence, indiquant expressément avoir effectué une « visite de terrain », pour présenter à l'architecte des bâtiments de France la demande consistant à « donner une autre proportion à une fenêtre existante », lequel architecte a émis un avis, joint à l'attestation, favorable à la « nouvelle fenêtre » ; qu'en énonçant cependant, pour exclure toute preuve de l'existence de la fenêtre avant les travaux, que celle-ci ne saurait résulter des déclarations de la famille Y...à l'occasion de leur demande d'agrandissement et qu'aucune garantie n'existe sur le fait que les photos représentent la fenêtre litigieuse, la cour d'appel a dénaturé par omission l'attestation soumise, ensemble l'avis de l'architecte des bâtiments de France, en violation de l'article 1134 du code civil ;

5°) ALORS QUE les juges sont tenus de motiver leur décision au regard des moyens des parties, ensemble l'offre de preuve soumise ; qu'en se bornant, pour dire que la preuve d'une fenêtre ouvrante existant depuis trente ans n'était pas rapportée, à affirmer que les attestations produites par M. Y...et citées par l'arrêt et les plans annexés à l'état descriptif de l'immeuble sont contredites par les attestations produites par Mme X..., sans rechercher s'il ne ressortait pas de l'ensemble des éléments soumis par l'appelant, à savoir les plans de l'immeuble établis en 1971, les attestations qui, réunies, certifiaient l'existence d'une fenêtre ouvrante sur l'ensemble de la période courant de 1971 à 2011, la facture de l'entrepreneur faisant état d'un agrandissement de la fenêtre initiale, les photographies annexées au dossier de déclaration de travaux, l'attestation de visite sur les lieux par la technicienne territoriale de la ville chargée du dossier et l'avis de l'architecte des bâtiments de France, l'existence d'une véritable fenêtre et non d'un conduit d'aération, ouvrante et non murée, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 690 du code civil.