Purchasers' Claim for Fraudulent Misrepresentation Regarding Undisclosed Structural Repairs Upheld by Appellate Court

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 20 MAI 2016

Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 01718

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Décembre 2014- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 12/ 17057

APPELANTS

Monsieur Jean-Luc X... né le 1er novembre 1968 à ERMONT (95)

demeurant...-75010 PARIS

Représenté et assisté sur l'audience par Me Alexandre SECK, avocat au barreau de PARIS, toque : C0586

Monsieur Pedro Y... né le 20 octobre 1982 à LAVOS (PORTUGAL)

demeurant...-75020 PARIS

Représenté et assisté sur l'audience par Me Alexandre SECK, avocat au barreau de PARIS, toque : C0586

INTIMÉE

Madame Évelyne Z... née le 26 Septembre 1957 à Saint Calais (72120)

demeurant...-75020 PARIS

Représentée et assistée sur l'audience par Me David BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0047

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Mars 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal SARDA, Présidente

Madame Christine BARBEROT, Conseillère

Monsieur Fabrice VERT, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Séparément, le 26 août 2010 et le 22 juillet 2010, M. X... et M. Y... ont acquis de Mme Z... chacun un studio situé dans le bâtiment B d'un immeuble en copropriété situé... dans le 18ème arrondissement de Paris.

Ces actes authentiques de vente faisaient suites à des actes sous conditions suspensives sous seing privé du 3 mai 2010.

M. X... et M. Y... estiment que leur venderesse a eu une attitude dolosive en ne les informant pas de la nécessité de procéder à des travaux urgents et coûteux nécessaires à la reprise des structures du bâtiment B dont ils entendent demander indemnisation à hauteur de leurs quotes-parts.

C'est dans ces conditions que, par jugement du 17 décembre 2014, le Tribunal de Grande Instance Paris a :

- Débouté MM. Pedro Felipe Y... et Jean-Luc X... en leurs demandes ;

- Condamné solidairement MM. Pedro Felipe Y... et Jean-Luc X... aux dépens et dit que les avocats qui en ont fait la demande pourront recouvrer contre ces parties ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;

- Condamné solidairement MM. Pedro Felipe Y... et Jean-Luc X... à verser à Mme Z... la somme de 2000, 00 € en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Ordonné l'exécution provisoire.

Vu l'appel interjeté de cette décision par Messieurs X... et Y..., et leurs dernières conclusions en date du 16 mars 2016, par lesquelles il est demandé à la Cour de :

- Infirmer le jugement entrepris ;

Et statuant à nouveau,

- Recevoir Messieurs Pedro Felipe Y... et Jean-Luc X... en leurs demandes et, les déclarants bien fondés ;

- Constater que Madame Evelyne Z... a délibérément caché aux acquéreurs l'existence d'imminents et coûteux travaux lors des signatures des avant-contrats et des actes de vente ;

- Dire que Madame Evelyne Z... a ainsi commis un dol au détriment de Messieurs Pedro Felipe Y... et Jean-Luc X... ;

En conséquence,

- Condamner Madame Evelyne Z... à payer :

- à Monsieur Pedro Y... une somme de 27. 000 €

- et à Monsieur X... une somme de 20. 000 €

au titre des dommages et intérêts subis par eux ;

- Condamner Madame Evelyne Z... à payer à Monsieur Pedro Y... et à Monsieur Jean-Luc X..., chacun, une somme de 3. 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Condamner Madame Evelyne Z... aux entiers dépens au profit de Maître Alexandre SECK, avocat aux offres de droit, pour ceux dont il aurait fait l'avance, aux termes de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Vu les dernières conclusions de Madame Z... en date du 16 mars 2016, par lesquelles il est demandé à la Cour de :

- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le Tribunal de Grande Instance de Paris le 17 décembre 2014 ;

- Débouter purement et simplement Messieurs Y... et X... de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;

- Condamner les appelant à verser à Madame Z... une somme de 4. 000, 00 € HT au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

SUR CE

LA COUR

Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1116 du Code Civil que " le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté " ; qu'en particulier le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ;

Considérant qu'en l'espèce les appelants soutiennent qu'à l'occasion des ventes litigieuses Mme Evelyne Z... aurait commis un dol en gardant le silence sur plusieurs éléments essentiels de ces ventes, concernant notamment « l'existence d'imminents et coûteux travaux lors des signatures des avant-contrats et des actes de vente » à réaliser sur les structures de façades de l'immeuble ;

Mais considérant qu'il ressort des pièces versées aux débats qu'il a été communiqué aux appelants lors de la conclusion des ventes litigieuse, un procès verbal d'assemblée générale de la copropriété litigieuse du 2 avril 2008 qui faisait état d'importants dégâts des eaux dans cet immeuble ayant notamment rendu nécessaire une vérification de la structure du plafond d'un des deux appartements litigieux, et qui évoquait la question du choix d'une entreprise chargée de réaliser des travaux de sondage et de reprise de structure des planchers des deux appartements litigieux ; qu'il a également été communiqué aux acquéreurs lors de la vente litigieuse un autre procès verbal d'assemblée générale de la copropriété litigieuse du 30 juin 2009 établissant que la structure du plancher entre l'appartement acquis par M X... et celui du dessus était en mauvais état et devait être repris ; que par ailleurs les clichés photographiques de l'immeuble litigieux versés aux débats permettent d'établir que la visite des lieux effectuée par les appelants avant la vente était de nature à les alerter sur le caractère vétuste de cet immeuble et de la nécessité d'y réaliser des travaux ;

Considérant qu'il se déduit de ces éléments qu'il n'ait pas établi que l'intimée se soit intentionnellement abstenue de communiquer aux appelants le procès verbal d'assemblée générale du 29 mars 2010 (dont une résolution missionnait un architecte concernant les travaux à réaliser sur les structures) dans le but de vicier leur consentement, étant observé qu'il n'est pas établi qu'à la date de la conclusion de la vente litigieuse Mme Evelyne Z... avait connaissance de la réalité exacte et de l'ampleur des désordres affectant les structures de façade dudit immeuble ;

Considérant qu'au regard de ces éléments et des motifs pertinents des premiers juges que la cour adopte, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris et de rejeter toutes demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris.

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.

Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel ;

Condamne au paiement des dépens de l'appel avec recouvrement conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.