Property Owner v. Co-Owner Regarding Balcony Enclosure

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1134 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 décembre 2013), que, soutenant que Mme X... avait agrandi puis transformé en véranda son balcon en infraction avec le cahier des charges du lotissement, Mme Y..., colotie, l'a assignée en condamnation sous astreinte à remettre le balcon dans son état antérieur ;

Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient que l'agrandissement du balcon et sa transformation contreviennent au cahier des charges du lotissement et qu'un coloti a le droit d'obtenir que soit détruit ce qui a été édifié en violation de ce document ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que Mme Y... avait autorisé Mme X... à agrandir le balcon de sa maison, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne sous astreinte Mme X... à remettre le balcon de sa maison dans son état d'origine en supprimant toutes les modifications qui y ont été apportées, l'arrêt rendu le 12 décembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour Mme X....

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné Mme X... à remettre le balcon de sa maison constituant le lot 103 du lotissement Bellevue à Eguilles dans son état d'origine en supprimant toutes les modifications qui y avaient été apportées, dans les huit mois de la signification de l'arrêt, sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant deux mois ;

Aux motifs qu'en application de l'article 1143 du code civil, même s'il ne subit aucun préjudice, un coloti a le droit d'obtenir que soit détruit ce qui a été édifié en violation du cahier des charges ; que celui du lotissement Bellevue précise : « les acquéreurs ne pourront apporter aucune modification aux dispositions établies par le constructeur sans autorisation expresse de l'architecte ou de l'urbaniste du groupe d'habitations et de l'administration compétente. Les agrandissements des bâtiments principaux ne pourront être tolérés que s'ils ne sont pas de nature à rompre l'harmonie de l'ensemble. Ils devront, dans tous les cas, faire l'objet d'un agrément de l'association syndicale, de l'urbaniste, et donner lieu à un permis de construire délivré par les services administratifs compétents » ; que Mme Y... demande que Mme X... soit condamnée à remettre son balcon dans son état antérieur en exposant que les modifications apportées sont contraires au cahier des charges du lotissement, ne respectent pas la réglementation sur les vues et lui occasionnent un trouble anormal de voisinage ; qu'il résulte des pièces produites notamment de deux déclarations de travaux des 12 janvier 2007 et 7 juin 2010, de procès-verbaux de constat, de factures et photographies que Mme X... a dans un premier temps agrandi le balcon, ultérieurement l'a couvert d'une toiture en tuiles puis l'a fermé à l'aide de baies coulissantes, sans justifier avoir reçu l'autorisation de l'architecte, de l'urbaniste ou de l'association syndicale du lotissement ; que le 20 avril 1991, Mme Y... a signé un écrit « je, soussignée Madame Y..., propriétaire du lot 102 de la résidence bellevue-Baoux autorise Madame Z... propriétaire du lot 103 à agrandir de 6,80 m2 la surface de son balcon du rez-de-chaussée en prolongement de la salle de séjour soit 2,16 mètres en mitoyenneté, suivant plan ci-joint annexé » ; que Mme X... ne saurait utilement contester l'existence de vues irrégulières ou de troubles anormaux de voisinage dès lors qu'un coloti peut exiger le respect du cahier des charges sans avoir à justifier d'un préjudice personnel ; qu'elle ne saurait davantage soutenir qu'en signant l'écrit du 20 avril 1991 Mme Y... l'a autorisée à procéder aux travaux qu'elle critique aujourd'hui alors que seul un agrandissement du balcon avait été autorisé ;

Alors 1°) que le juge doit, en toutes circonstances, observer le principe de la contradiction et ne peut fonder sa décision sur des moyens relevés d'office, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs explications ; que Mme Y..., colotie appelante, fondait sa demande exclusivement sur les « articles 544, 678 et 9 code civil » (conclusions p. 11 in fine ; arrêt p. 3), et invoquait un « trouble anormal de voisinage » (conclusions p. 4) dont elle demandait la cessation et la réparation ; que la cour d'appel a énoncé qu'en application de l'article 1143 du code civil, même s'il ne subit aucun préjudice, un coloti a le droit d'obtenir que soit détruit ce qui a été édifié en violation du cahier des charges et que Mme X... ne saurait utilement contester l'existence de vues irrégulières ou de troubles anormaux de voisinage dès lors qu'un coloti peut exiger le respect du cahier des charges sans avoir à justifier d'un préjudice personnel ; qu'en statuant ainsi, sans inviter les parties à présenter leurs observations sur l'application de la règle issue de l'article 1143 du code civil dont les dispositions n'étaient pas invoquées, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

Alors 2°) qu'en tout état de cause, après avoir constaté que le 20 avril 1991, Mme Y... avait signé un écrit indiquant « je, soussignée Madame Y..., propriétaire du lot 102 de la résidence Bellevue-Baoux, autorise Madame X..., propriétaire du lot 103 à agrandir de 6,80 m2 la surface de son balcon du rez-de-chaussée en prolongement de la salle de séjour soit 2,16 mètres en mitoyenneté, suivant plan ci-joint annexé » et autorisé ainsi un agrandissement du balcon, la cour d'appel, qui a condamné Mme X... à remettre le balcon de sa maison « dans son état d'origine en supprimant toutes les modifications qui y ont été apportées », au mépris de l'autorisation dont elle constatait l'existence, a violé l'article 1134 du code civil.