Heir Dispute Over Inherited Property Partition and Sale

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 12 mars 2015), que Mireille X... est décédée le 4 janvier 2008, laissant pour lui succéder ses deux enfants Thierry et Patricia ; que des difficultés sont survenues lors des opérations de partage de sa succession ;

Attendu que M. A... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant au partage en nature de l'immeuble situé à Argenteuil dépendant de la succession et d'en ordonner la licitation ;

Attendu qu'après avoir constaté que les deux appartements de l'immeuble n'étaient pas indépendants l'un de l'autre, dès lors que les installations de chauffage, d'eau et d'électricité se trouvaient dans celui du rez-de-chaussée, et relevé que leur mise aux normes ne pourrait intervenir sans frais élevés, c'est par une appréciation souveraine et par une décision motivée que la cour d'appel a estimé que ce bien n'était pas facilement partageable en nature ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à verser à Mme A... la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boutet-Hourdeaux, avocat aux Conseils, pour M. A...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR ordonné la vente aux enchères publiques à la barre du tribunal de grande instance de Pontoise, en un seul lot, de l'immeuble à usage d'habitation sis... à Argentueil, cadastré section AH n° 270 sur la base d'une mise à prix de 180. 000 €, avec possibilité de baisse du quart puis du tiers en cas de carence d'enchères, dit que la vente interviendra sur les poursuites de Madame Patricia A... épouse B..., après accomplissement des formalités prescrites par la loi, et notamment du dépôt du cahier des charges par un avocat territorialement compétent et, en conséquence D'AVOIR débouté Monsieur A... de sa demande tendant à ordonner le partage en nature du bien indivis, Monsieur A... se voyant attribuer l'appartement qu'il occupe actuellement, sa soeur se voyant attribuer l'appartement qui est actuellement donné en location ;

AUX MOTIFS QUE sur le partage en nature, si l'immeuble indivis comporte deux appartement de 46 et 48 m2 chacun, ceux-ci ne sont pas de l'aveu même de M. Thierry A... totalement indépendants l'un de l'autre puisque les installations de chauffage, d'eau et d'électricité sont situées dans l'appartement du rez-de-chaussée ; qu'au surplus, une partie des locaux, même si elle est relativement limitée, est obligatoirement partagée par les locataires ; que M. Thierry A... soutient que la mise aux normes des appartements n'empêche pas le partage ; que cependant, il ne communique aucun rapport de visite, ni descriptif précis et estimation des travaux nécessaires pour la mise aux normes de ces installations collectives dont le coût se rajoutera à celui de l'établissement d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété ; qu'au surplus, si Me D..., notaire à Argenteuil, a, en avril 2012 indiqué à Mme Patricia A..., épouse B... que, pour une telle maison comprenant deux appartements, plus facilement vendables à deux acquéreurs distincts, un partage en nature était préférable pour les propriétaires afin que chacun puisse retirer le plus de son bien, cet avis général doit être nuancé en l'espèce par l'état dégradé de la structure de l'immeuble et le coût des travaux à engager par les éventuels acquéreurs en copropriété, lesquels font incontestablement baisser le prix au m2 annoncé par l'officier ministériel ; dès lors aucun partage en nature de l'immeuble ne peut intervenir sans frais élevés ; que la licitation ordonnée par le premier juge mérite confirmation ;

ET AUX MOTFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QU'eu égard à la configuration des lieux telle qu'elle résulte du rapport d'expertise de Monsieur C... et des photographies annexées, celui-ci s'avèrerait complexe ; qu'en effet, le bien indivis se compose d'une maison d'habitation divisée en deux petits logements étroitement imbriqués (l'un au rez-de-chaussée de la maison, l'autre au 1er étage) sur le même terrain avec des compteurs d'alimentation communs, de sorte qu'il n'apparaît pas commodément partageable en nature, en raison notamment de la difficulté de procéder à sa division en deux lots distincts et indépendants ; que par ailleurs, les arguments avancés par Monsieur Thierry A... pour s'opposer à la licitation sont inopérants ; qu'en effet, ni son attachement affectif pour ce bien, ni le fait que ce dernier présente certains défauts, notamment des fissures permettant de faire obstacle à une telle vente, laquelle a lieu en l'état ; qu'en tout état de cause, il convient de rappeler que l'action résultant des vices rédhibitoires n'a pas lieu dans les ventes faites par autorité de justice conformément aux dispositions de l'article 1649 du Code civil, de sorte que Monsieur A... ne saurait valablement solliciter que ladite licitation se fasse sous la seule responsabilité de sa soeur ;

ALORS D'UNE PART QUE le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués ; qu'en rejetant la demande en partage en nature de l'immeuble indivis entre Monsieur Thierry A... et Madame Patricia A..., pourtant déjà divisé en deux appartements qui étaient loués à des locataires différents, pour cette raison que ledit partage ne pouvait intervenir sans frais élevés, cependant qu'il ne s'agit pas d'une condition d'un tel partage, la Cour d'appel a violé l'article 1377, alinéa 1er, du Code de procédure civile ;

ALORS D'AUTRE PART ET EN TOUTE HYPOTHESE QU'en faisant état de frais élevés pour permettre le partage en nature de l'immeuble indivis, pourtant déjà divisé en deux appartements séparés, sans préciser les pièces sur lesquelles elle se fondait pour justifier de son appréciation financière, et en procédant ainsi par voie de simple affirmation, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.