Homeowners' Association v. Co-owner: Liability for Prior Unpaid Common Charges

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Paris 20e, 7 janvier 2015), que le syndicat des copropriétaires du 36 rue de Terre Neuve (le syndicat) a assigné Mme X..., copropriétaire, en paiement d'un arriéré de charges de copropriété arrêté au troisième appel de fonds 2014 inclus ;

Attendu que, pour rejeter la demande portant sur une somme de 113, 93 euros, le jugement relève que celle-ci est demandée au titre de la régularisation des charges pour 2012 alors que Mme X... a acquis son lot le 22 février 2013 et qu'aucun document n'est produit établissant qu'elle s'engageait à régler une régularisation de charges antérieure à son acquisition ;

Qu'en statuant ainsi, sans constater que l'approbation des comptes pour l'exercice 2012 avait été votée par une assemblée générale antérieure à l'acquisition du lot, la juridiction de proximité n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 7 janvier 2015, entre les parties, par la juridiction de proximité de Paris 20e ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Paris 19e ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer au syndicat des copropriétaires du 36 rue de Terre Neuve à Paris 20e la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Occhipinti, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du 36 rue de Terre Neuve à Paris 20e

Il est reproché au jugement attaqué d'AVOIR condamné Mme X... au profit du syndicat des copropriétaires du 36 rue de Terre-Neuve à Paris 20e à la seule somme de 506, 59 € ;

AUX MOTIFS QUE le Syndicat des Copropriétaires a exposé que Mme X..., copropriétaire depuis le 22 février 2013 du lot ..., ne réglait pas régulièrement ses. charges de copropriété. Il a maintenu ses demandes telles qu'exposées dans Pacte de saisine. Mme X..., bien que régulièrement assignée à étude d'huissier, n'a pas comparu et n'était pas représentée. En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 24 mars 2014, Mme X..., copropriétaire du lot ...de l'immeuble ...à Paris 20e " est tenue « de participer aux charges entraînées par les services collectif et les éléments d'équipement communs ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans son lot ».

A l'appui de sa demande, le Syndicat demandeur verse aux débats une matrice cadastrale, un décompte en date du 23 juillet 2014, un décompte de régularisation pour l'année 2012, un décompte de régularisation pour l'année 2013, les 3 appels de fonds 2013, les 3 appels de fonds 2014, 2 lettres de relance en date du 11 septembre 2013 et 25 février 2014, 2 lettres de mise en demeure en date du 10 décembre 2013 et 5 février 2014, le contrat de syndic, les procèsverbaux des assemblées générales des 23 avril 2013 et 19 mai 2014 ainsi qu'un commandement de payer en date du 17 avril 2014.

Il résulte de l'examen de ces différentes pièces que la demande principale du Syndicat des Copropriétaires est régulière et recevable mais n'est que partiellement fondée : d'une part un débit d'un montant de 113, 93 € a été imputé à la défenderesse au titre de la régularisation des charges 2012 alors même que Mme X... a acheté son lot le 22 février 2013 ; or aucun document n'est versé aux débats établissant que cette dernière s'engageait à régler une régularisation de charges antérieure à son acquisition. D'autre part, s'il est exact qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée par la loi du 13 juillet 2006, il est légitime de faire supporter au copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le demandeur pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, seuls les frais nécessaires dûment justifiés et postérieurs à une mise en demeure en recommandé doivent être comptabilisés, les frais d'avocat et d'huissier ne pouvant faire l'objet d'une double demande, soit au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile soit au titre des dépens.

Enfin, il est constant que les relances doivent traduire des diligences efficaces ne relevant pas d'une pratique systématique. Dès lors seuls seront retenus les frais des deux mises en demeure des 10 décembre 2013 et 5 février. 2014, étant souligné que l'imputation d'un dépôt de requête pour injonction de payer d'un montant de 240 € est excessif et en l'espèce injustifié, aucun document concernant une telle requête n'étant versé aux débats. Il apparaît donc que la créance du Syndicat demandeur n'est fondée qu'à hauteur de 506, 59 €.

En conséquence, Mme X... sera condamnée à payer au Syndicat des Copropriétaires du 36 rue de Terre Neuve 75020 Paris la somme de 506, 59 f majorée des intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2013 ;

1°)- ALORS QU'en relevant d'office le moyen de droit tiré de ce que la régularisation des charges 2012 ne pouvait pas être imputée à Mme X... car elle avait acquis son lot en 2013, sans provoquer la discussion des parties, la juridiction de proximité a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

2°) – ALORS QUE lors de la mutation d'un lot, le trop ou moins perçu sur provision est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes ; qu'en refusant de condamner Mme X... à verser la somme réclamée à ce titre sans pour autant constater qu'elle n'était pas propriétaire au moment de l'approbation des comptes pour 2012, la juridiction de proximité a violé l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967.