Chalet Purchasers v. Seller (Latent Defects and Rescission)

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 26 janvier 2015), que Mme X... et M. Y... ont acquis de M. Z... un chalet en bois ; que, se plaignant de vices cachés, ils ont, après expertise judiciaire, assigné M. Z... en résolution de la vente et, subsidiairement, en dommages-intérêts ;

Attendu qu'ils font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes ;

Mais attendu qu'ayant retenu, par un motif non critiqué, que le vice affectant les pieds de façades et la terrasse extérieure ne rendaient pas la maison impropre à sa destination, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs que la demande devait être rejetée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... et M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour Mme X... et M. Y...

Il est reproché à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir débouté Mme X... et M. Y... de leur demande tendant à la résolution de la vente et au paiement de diverses sommes à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QUE la réalité de la putréfaction du pied des façades en bois du chalet non contestée par M. Z..., est établie par les photographies produites par les acquéreurs, le procèsverbal de constat de Maître A..., huissier de justice en date du 24 mai 2013 et le rapport de l'expert judiciaire qui a constaté que le pied des façades bois est « pourri » sur la partie recouverte par les dalles de béton de la terrasse et de la partie arrière et que cette pourriture est due à une non-conformité aux règles de l'art régissant les constructions à ossature bois, M.

Z... ayant construit la terrasse au même niveau que le bas de l'ossature, sans mettre en place une étanchéité complète entre la dalle béton et le bois et en ayant utilisé un bois de classe 3 alors qu'il aurait dû utiliser du bois de classe 4 ; que l'expert a également, sans être contredit sur ce point, indiqué que la pente de la terrasse extérieure était quasiment nulle dans tous les sens alors qu'elle aurait dû être plus basse d'au moins 20 cm et avoir une pente opposée à la construction, et qu'en conséquence l'eau stagnait et passait dans les joints, s'infiltrait partout et que la chape béton conduisait l'eau un peu partout vers le bois des pieds de façade, ce qui rejoint la même question que le pourrissement de la structure bois, de telle sorte que leur résolution doit être envisagée globalement ; que l'expert ayant précisé que le vice affectant la structure du chalet n'était décelable qu'après enlèvement de l'ensemble des dalles de la terrasse le long des façades et que seul un professionnel pouvait se rendre compte que l'implantation des dalles l'était à une mauvaise hauteur et pouvait générer les désordres constatés, il s'ensuit que ce vice n'était pas visible pour les acquéreurs ni connu d'eux, contrairement à ce qu'allègue M.

Z... ; qu'il y a donc lieu de considérer que la putréfaction du pied des façades bois et l'absence de pente de la terrasse constituent bien un vice caché ; qu'il convient toutefois de rappeler qu'il est stipulé à l'acte de vente que « le Vendeur n'est pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments à raison, notamment.... des vices de construction qu'ils soient apparents ou cachés.... sauf le cas où le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier » ; que M. Z... n'étant pas un professionnel du bâtiment, sa connaissance du vice affectant chalet et terrasse ne peut être présumée par le seul fait qu'il a effectué lui-même les travaux de construction et a occupé ce chalet durant douze ans contrairement à ce qu'ont estimé les premiers juges ; qu'il appartient donc aux acquéreurs de rapporter la preuve de ce qu'il avait effectivement connaissance de ce vice avant la vente ; que Mme X... et M.

Y... échouent à rapporter une telle preuve ; qu'en effet, si M. Z... ne conteste pas avoir été présent lors de l'intervention des services de la REANE et si l'original de la photographie du regard de collecte, plus lisible que celle transmise par fax au notaire, montre une certaine dégradation d'un bois horizontal au pied de la façade, sur une largeur de 50 cm, cet élément est insuffisant à établir que M. Z... avait connaissance de la putréfaction affectant l'ensemble des pieds de façades et ce d'autant qu'il indique ne pas avoir été averti d'un quelconque problème à ce sujet par les agents de la REANE ; que la cour observe que ces derniers n'ont d'ailleurs relaté dans leur rapport que les seules constations qu'ils ont faites relatives à l'assainissement ; que de même la circonstance que M.

Z... ait déclaré dans le compromis de vente du 8 octobre 2012 qu'aucun contrôle technique d'assainissement n'avait eu lieu alors qu'un tel contrôle avait été effectué une quinzaine de jours auparavant, est insuffisante à établir que le vendeur avait ainsi sciemment voulu tromper les acquéreurs quant à l'état de putréfaction des pieds de façades puisque le rapport de diagnostic de la REANE a bien été mentionné et joint, avec la photographie en original du regard de collecte, à l'acte de vente du 25 janvier 2013, permettant aux acquéreurs de l'examiner et de poser les questions nécessaires à l'acquéreur ; que par ailleurs, il résulte de la procédure que si M.

Z... a repeint la façade, ce n'était nullement dans le but de rendre le chalet plus présentable afin de tromper les acquéreurs mais uniquement suite à la remarque que M. Y... lui avait faite lors d'une visite antérieure à la vente, sur le mauvais état de la peinture ; qu'en outre, la mauvaise foi du vendeur ne peut résulter de la gravité du vice car contrairement à ce qu'a estimé le tribunal, le vice affectant les pieds de façades et la terrasse extérieure ne rendent pas la maison impropre à sa destination, l'expert qui avait notamment pour mission de dire si les désordres étaient de nature à compromettre la solidité de l'ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination, a seulement précisé que la putréfaction fragilisait la solidité des façades et qu'une recréation de la terrasse et une réfection rapide des pieds de façades devaient être entreprises concomitamment afin d'éviter ultérieurement un tassement ou une déformation du volume de la maison ; la gravité alléguée n'est pas davantage établie par le montant de ces réfections et recréation évaluées entre 43. 000 € (devis RENOFORS) et 60. 000 € (estimation expert) ; qu'il convient en conséquence d'appliquer la clause contractuelle d'exclusion de garantie des vices cachés, de débouter Mme X... et M.

Y... de leurs demandes et d'infirmer le jugement entrepris ;

ALORS QUE le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie nonobstant cette clause ; qu'en faisant application de la clause de non-garantie des vices cachés relativement aux vices cachés affectant le chalet en bois vendu à Mme X... et à M. Y..., après avoir constaté, d'une part, que M. Z... avait lui-même construit le chalet (arrêt attaqué, p. 6, alinéa 6), que ce dernier était présent lors des opérations de la Régie des eaux et assainissement qui, avant la vente, avaient révélé un début de pourrissement du pied de façade (arrêt attaqué, p. 6, in fine) et que M. Z... avait repeint la façade du chalet peu de temps avant la vente (arrêt attaqué, p. 7, alinéa 3), ce dont il résultait nécessairement qu'il avait nécessairement connaissance, au jour de la vente, du vice caché consistant en un pourrissement des pieds de façade du chalet, de sorte que la clause de non-garantie était inapplicable, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1643 du code civil.