Owners v. Neighbor (Demolition of Villas)

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 16 du code de procédure civile ;

Attendu que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Cayenne, 8 septembre 2014), rendu en référé, que M. et Mme X..., propriétaires d'un immeuble construit dans un lotissement, ont assigné M. Y... afin de voir ordonner la démolition des deux villas jumelées qu'il avait fait édifier sur un autre lot du lotissement au motif que cette construction porterait atteinte aux dispositions du règlement et du cahier des charges du lotissement ;

Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient qu'il n'est pas justifié que l'acte de vente et le titre de propriété de M. Y... portent mention du règlement du lotissement et du cahier des charges et que le caractère contractuel du « règlement » n'est pas établi ;

Qu'en statuant ainsi, sans inviter préalablement les parties à s'expliquer sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 septembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Cayenne ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Cayenne, autrement composée ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation de l'ordonnance entreprise, débouté M. et Mme X... de leur demande de la démolition de la villa de type T5 que M. Y... construit au fond de la parcelle AP 655 dans un délai de trente jours ;

Aux motifs que les époux X... invoquent le non-respect des dispositions du règlement du lotissement Le Malingre et du cahier des charges qui ne prévoient que l'édification d'une seule construction principale ; que le litige porte donc sur la violation alléguée et sur la nature de la construction des deux villas jumelées, constituant une ou deux constructions ; qu'il n'est pas justifié en l'espèce que l'acte de vente et le titre de propriété de M. Jean-Marc Y... porte mention du règlement du lotissement et du cahier des charges ; que le caractère contractuel dudit règlement n'apparaît donc pas établi et que les époux X... ne peuvent utilement se prévaloir de cette violation pour établir un trouble manifestement illicite ;

ALORS D'UNE PART QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige, tels qu'ils résultent des conclusions respectives des parties ; que M. et Mme X... fondaient leur demande de démolition de la construction voisine sur la violation par M. Y... des obligations figurant dans le règlement et le cahier des charges du lotissement Le Malingre dont M. Y... reconnaissait expressément le caractère contractuel à son égard (ses conclusions d'appel, p. 5) ; qu'en retenant, pour rejeter la demande, que le caractère contractuel du « règlement » n'apparaît pas établi, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;

ALORS D'AUTRE PART QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de ce que, en l'absence de mention dans l'acte de vente et dans le titre de propriété de M. Y... du règlement du lotissement et du cahier des charges le caractère contractuel du règlement n'apparaissait pas établi et ne pouvait dès lors fonder l'action en référé des époux X..., sans inviter les parties à s'expliquer contradictoirement à cet égard, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'Homme ;

ALORS ENFIN QUE le cahier des charges d'un lotissement est un document contractuel qui définit les obligations réciproques à la charge et au profit de tous les colotis ; qu'il est opposable aux propriétaires successifs des lots s'il est rappelé dans leur titre de propriété, a fait l'objet d'une mesure de publicité foncière ou s'il le connaissait lors de leur acquisition ; qu'en rejetant la demande de démolition formée par les époux X... pour violation du cahier des charges, au motif inopérant que le caractère contractuel du règlement n'apparaît pas établi, cependant que M. Y... avait reconnu le caractère contractuel du cahier des charges dont il n'avait pas contesté l'opposabilité à son égard, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 809 du code de procédure civile.