Buyer Seeks Reimbursement for Pre-Existing Common Area Works Under 2003 Sale Deed, Loses Appeal

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4- Chambre 1

ARRÊT DU 05 FÉVRIER 2016

(no, 4 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 18701

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Juin 2014- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 1214170

APPELANT

Monsieur JEAN NOEL X...né le 20 Décembre 1946 à NOGENT SUR SEINE (10)

demeurant ...

Représenté et assisté sur l'audience par Me Carole DELESTRADE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0983

INTIMÉE

SARL JPM prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 383 003 027

demeurant 89 avenue Gambetta-75020 PARIS

Représentée par Me Caroline DARCHIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 192

Assistée sur l'audience par Me Laurine SALOMONI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 192

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Janvier 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal SARDA, Présidente

Madame Christine BARBEROT, Conseillère

Monsieur Fabrice VERT, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte authentique du 7 mai 2003, la SARL JPM a vendu à M. Jean-Noël X...le lot no 305 de l'état de division d'un ensemble immobilier sis 71 rue des Rigoles et 324 rue des Pyrénées à Paris, 20e arrondissement, soit un logement de deux pièces, au prix de 30 489 ¿. Ce contrat comportait une clause répartissant entre le vendeur et l'acquéreur le coût des travaux sur les parties communes déjà décidés mais non exécutés. Le 26 septembre 2012, M. X...a assigné la société JPM en paiement de la somme de 8 382, 44 ¿ en exécution de la clause précitée et de celle de 5 000 ¿ de dommages-intérêts pour résistance abusive.

C'est dans ces conditions que, par jugement du 24 juin 2014, le Tribunal de grande instance de Paris a débouté M. X...de ses demandes le condamnant aux dépens et à payer à la société JPM la somme de 3 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Par dernières conclusions du 3 novembre 2014, M. X..., appelant, demande à la Cour de :

- vu l'article 1134 du Code Civil,

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- condamner la société JPM au paiement de la somme de 8 382, 44 ¿ avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt, outre celle de 5 000 ¿ pour résistance abusive,

- condamner la société JPM au paiement de la somme de 2 500 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions du 18 décembre 2014, la société JPM prie la Cour de :

- vu les articles 1134 et 1315 du Code Civil,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- rejeter toutes les demandes de M. X...,

- condamner M. X...au paiement de la somme de 3 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.

SUR CE

LA COUR

Considérant que les moyens développés par M. X...au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;

Considérant qu'à ces justes motifs, il sera ajouté qu'au chapitre " Charges et conditions ", le contrat du 7 mai 2003 indique (pp. 4 et 5) qu'aux " termes de l'avant-contrat du 4 mars 2003, il a été convenu :

- que les travaux relatifs aux parties communes, déjà décidés et non encore exécutés, seraient à la charge de l'acquéreur, lequel devrait rembourser au vendeur les appels de fonds provisionnels que ce dernier aura versé au syndic avant la signature du présent acte,

- et que pour le cas où les travaux seraient supérieurs à la somme de 60 979 ¿ soit pour la quote-part du logement 5 000, 27 ¿, le surplus serait pris en charge par le vendeur.

Conformément à cette convention, le vendeur a produit aux présentes l'appel de fonds reçus du syndic pour un montant de 2 226, 30 ¿ s'appliquant aux travaux de couverture et souches de cheminées pour le lot no 305.

En conséquence l'acquéreur remet ce jour un chèque d'un montant de 2 226, 30 ¿ libellé au nom du vendeur qui le reconnaît et lui en donne quittance " ;

Qu'au chapitre " Déclaration du vendeur concernant la consistance et l'affectation du lot vendu ", l'acte du 7 mai 2003 (p. 17) rappelle, d'abord, les dispositions de l'avant-contrat : " les travaux exécutés et non encore payés à ce jour seront à la charge du vendeur.

Les travaux décidés à ce jour mais non encore exécutés seront à la charge de la partie ci-dessous :

" seront à la charge de l'acquéreur, lequel devra rembourser au vendeur les appels de fonds provisionnels que ce dernier aura versé au syndic avant l'acte de vente.

Pour le cas où les travaux seraient supérieurs à la somme de 60 979 ¿ soit pour la quote-part du logement 5 000, 27 ¿, le surplus serait pris en charge par le vendeur.

Les parties précisent que les travaux nécessaires à la levée d'insalubrité seront ceux votés à l'assemblée générale du 26 mai 2003 pour un montant maximum de 60 979 ¿ pour l'ensemble de la copropriété, le surplus étant pris en charge par le vendeur ainsi qu'il s'y oblige. "

A la charge : Acquéreur

Les travaux qui pourraient être décidés ultérieurement seront à la charge de l'acquéreur. A ce sujet, le vendeur s'engage à lui envoyer par lettre recommandée avec avis de réception et huit jours au moins à l'avance, les documents permettant de le représenter à chacune des réunions de copropriétaires... "

Qu'ensuite (p. 18) " le vendeur déclare :

- qu'il a reçu du syndic une convocation à un ¿ assemblée dont la tenue a été fixée ce jour, après la présente vente,

- qu'il a transmis à l'acquéreur qui le reconnaît les documents et pièces lui permettant de prendre part et de voter à l'assemblée.

En conséquence et de convention entre les parties, les appels de fonds qui interviendront à compter de ce jour seront à la charge de l'acquéreur et tous les travaux déjà votés, non payés au jour du compromis et non exécutés resteront à la charge de l'acquéreur qui s'y oblige " ;

Considérant que, s'agissant d'un immeuble ayant fait l'objet le 25 mai 2001 d'un arrêté d'insalubrité remédiable, les dispositions contractuelles précitées, qui reprennent des dispositions incluses dans l'avant-contrat du 4 mars 2003, ont pour objet essentiel de mettre à la charge de l'acquéreur le coût des travaux sur les parties communes décidés avant la réitération de la vente et non encore exécutés à cette date, à l'exception des travaux de sortie s'insalubrité décidés par assemblée générale du 26 mai 2003 pour la partie dépassant la somme de 60 979 ¿ à la charge du vendeur ;

Que les appels de fonds de travaux dont M. X...fait état sont tous postérieurs à la vente du 7 mai 2003, le premier en date étant du 7 février 2007 ; que l'appelant ne justifie pas de la date à laquelle ces travaux ont été décidés ;

Que, dans ces conditions, les appels de fonds ne peuvent être imputés au vendeur par application des dispositions contractuelles précitées ;

Considérant qu'en conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions ;

Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet des demandes de dommages-intérêts et sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile de M. X...;

Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la société JPM sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Rejette les autres demandes ;

Condamne M. Jean-Noël X...aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;

Condamne M. Jean-Noël X...à payer à la SARL JPM la somme de 3 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.

Le Greffier, La Présidente,