State v. Property Owners Regarding Port View Easement Rectification

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 24 juin 2014), que, par acte authentique du 30 juin 1883, l'Etat a acquis de M. et Mme X... une portion de terrain détachée de leur propriété et a pris l'engagement de ne pas édifier sur le terrain vendu de construction obstruant la vue sur le port dont bénéficiait la maison d'habitation conservée par les vendeurs ; que, par acte notarié du 2 décembre 2005, l'Etat a cédé cette parcelle à la commune de Roscoff, sans mention relative à une servitude la grevant ; que M. Y... et Mme Z..., venant aux droits de M. et Mme X..., ont assigné l'Etat et la commune en rectification de l'omission matérielle affectant l'acte du 2 décembre 2005 ;

Attendu que la commune de Roscoff fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1°/ que la commune de Roscoff et l'Etat soulignaient que la maison située sur le fonds acquis par le première avait été édifiée par le second plus de trente ans avant l'introduction du procès ; que les consorts Y...- Z... ne le contestaient pas ; qu'en tenant néanmoins ce fait pour non établi, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;

2°/ que ni les consorts Y...- Z..., ni a fortiori la commune de Roscoff et l'Etat ne soutenaient qu'il n'était pas établi que la maison obstruait la vue des consorts Y...- Z... depuis au moins trente ans ; qu'en soulevant d'office ce moyen sans inviter les parties à s'en expliquer, la cour d'appel a violé le principe de la contradiction et l'article 16 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'appréciant souverainement, à la demande des parties, la portée des clauses de l'acte du 30 juin 1883 ainsi que les pièces régulièrement produites, la cour d'appel a pu retenir, sans méconnaître les termes du litige ni violer le principe de la contradiction, que l'engagement pris par l'acquéreur, en contrepartie d'une cession à titre gratuit, de n'établir en aucun cas sur le terrain vendu une construction qui puisse nuire à la vue sur le port de la maison d'habitation conservée par les vendeurs, constituait un droit réel et qu'il n'était pas justifié que cette servitude se soit éteinte par non-usage ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la commune de Roscoff aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la commune de Roscoff à payer à M. Y... et à Mme Z... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de la commune de Roscoff ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la commune de Roscoff

L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a ordonné la rectification, aux frais de l'Etat et de la commune de Roscoff, de l'acte authentique de vente du 02 Décembre 2005, enregistré au service de la publicité foncière de Morlaix le 12 Décembre 2005 sous le n° 2005 D n° 10010, volume 2005 P n° 6644 et dit qu'il devra comporter :- au chapitre « origine de propriété », la mention de l'acte intitulé « Acte de vente en exécution de la Loi du 03 mai 1841 », dressé le 30 Juin 1883 entre Monsieur et Madame Alphonse X... et le Préfet du Département du Finistère, représentant de l'Etat, aux termes duquel les époux X... ont cédé gratuitement à l'Etat français une portion de terrain destinée à servir de voie d'accès au chemin vicinal n° 3 du fanal projeté sur le port de Roscoff,- la reproduction des engagements pris dans cet acte par l'Etat français soit : « de construire à ses frais un mur de clôture pour séparer le passage du fanal du terrain du vendeur) ce mur aura les dimensions du mur de la propriété voisine ; l'Etat ne pourra dans aucun cas établir de construction sur le terrain objet du présent acte qui puisse nuire à la vue de la maison d'habitation des vendeurs sur le port de Roscoff ; le fanal en construction ne sera pas établi devant le terrain des époux X..., le mur sera la propriété de l'Etat qui prend son entretien à sa charge », et en ce qu'il a ordonné la publication du présent arrêt à la Conservation des Hypothèques territorialement compétente, à l'initiative de la partie la plus diligente ;

AUX MOTIFS QUE « par acte du 30 Juin 1883, Monsieur et Madame Alphonse X... ont cédé gratuitement à l'Etat français représenté par le Préfet du Département du Finistère une portion de terrain destinée à servir de voie d'accès au chemin vicinal n° 3 du fanal projeté sur le port de Roscoff, à charge pour l'Etat de " construire à ses frais un mur de clôture pour séparer te passage du fanal du terrain du vendeur ; ce mur aura les dimensions du mur de la propriété voisine ; l'Etat ne pourra dans aucun cas établir de construction sur le terrain objet du présent acte qui Puisse nuire à la vue de la maison d'habitation des vendeurs surie port de Roscoff, le fanal en construction ne sera pas établi devant le terrain des époux X..., le mur sera la propriété de l'Etat qui prend son entretien et sa charge " ; qu'en sa dernière page, l'acte comportait la mention " Et nous, Préfet, avons accepté au nom de l'Etat les conditions portées au présent acte et promettons de les faire exécuter en tous points " ; qu'en vertu de remaniements cadastraux, ce chemin d'accès a été réuni à une autre parcelle pour former la parcelle AC 361, que par acte du 02 Décembre 2005 l'Etat français a vendu à la commune de Roscoff ; que dans l'acte du 02 Décembre 2005, la clause " origine de propriété " mentionne que l'État avait acquis la parcelle AC 361 aux termes d'un acte du 06 Décembre 1894, lequel ne concerne pas le chemin d'accès vendu en 1883 par les époux X... mais uniquement la parcelle à laquelle il fut ensuite réuni ; que l'origine du chemin d'accès antérieurement X...n'est donc pas rappelée, en contradiction avec les dispositions de l'article 34-1 du décret du 14 Octobre 1955, qui imposent au conservateur des hypothèques de vérifier l'exactitude des références à la formalité antérieure et de s'assurer. de l'exactitude et de la concordance des mentions qui y figurent ; que les époux Y..., qui ont acquis en 1977 ce qui fut autrefois la maison d'habitation des époux X..., demandent à la Cour de procéder à la rectification de l'acte du 02 Décembre 2005 et d'y ordonner que soient mentionnés tant l'acte de 1883 que les charges pesant sur l'État français ; que l'Etat et la commune de Roscoff s'y opposent en faisant valoir que les charges figurant clans l'acte de 1883 n'étaient pas des droits réels mais des obligations dont le bénéfice était personnel aux époux X... et qu'au surplus une maison d'habitation a été édifiée sur la parcelle litigieuse ; qu'une telle argumentation est un moyen et non une prétention et est dès lors parfaitement recevable en cause d'appel ; que par arrêt du 04 Mai 2005, la présente Cour a statué sur la demande de démolition formée par les époux Y... contre la société CAP Ouest qui en construisant son immeuble sur la parcelle AC 360 a empiété sur la parcelle AC 361. de telle sorte qu'il avait été nui à la vue de leur maison d'habitation ; que dans les motifs de sa décision, la Cour a indiqué que les obligations énoncées dans un acte du 09 Février 1880 avaient imposé une obligation qui ne pouvait être que personnelle aux époux X... et que la servitude non aeficandi dont faisaient état les consorts Y...

était éteinte, le bâtiment à usage de hangar ayant été édifié dès avant l'année 1937 ; qu'il n'y a pas d'autorité de la chose jugée dans la mesure où ne sont identiques ni l'objet du litige ni les parties,- et surtout que la Cour a interprété les obligations résultant d'un acte du. 09 Février 1880 qui n'est pas celui du 30 Juin 1883 par lequel A... s'est engagé lorsqu'Il a acquis le Chemin ; que les clauses contenues dans l'acte de 1883 constituent des engagements de l'acquéreur { l'Etat) et sont la contrepartie de la cession à titre gratuit que lui consentent les époux X... ; qu'elles ne peuvent être qualifiées de personnelles aux vendeurs :- ce sont des engagements de l'acquéreur,- la création d'un mur, ouvrage Incorporé au sol, constitue l'édification d'un immeuble, dont la propriété est précisée, ainsi que pour l'avenir, les modalités de son entretien,- il est dit que " en aucun cas " l'Etat ne pourra établir de construction sur le terrain objet de l'acte qui puisse nuire à la vue de la maison d'habitation des vendeurs sur le Port de Roscoff : cette mention " en aucun cas " témoigne de la pérennité de-l'engagement de l'acquéreur et témoigne à cet égard de la constitution d'une servitude,- la clause relative au fanal est plus particulière et ne pourrait pour l'avenir s'appliquer à un autre bâtiment ; au demeurant, elle a été respectée à l'époque ; que dès lors, l'Etat et la Commune de Roscoff sont infondés à prétendre que les mentions figurant à l'acte de 1883 ne constituent pas des droits réels ; d'autre part, ils ne justifient par aucune pièce que la vue de la maison des époux Y... sur le port de Roscoff soit obstruée depuis plus de trente ans ; que consécutivement, ceux-ci, ayants-cause des époux X... dont lis possèdent la maison, ont un intérêt à agir et il est fait droit à leurs prétentions visant à la rectification de l'acte du 30 Juin 1883 » ;

ALORS premièrement QUE la commune de ROSCOFF et l'Etat soulignaient que la maison située sur le fonds acquis par le première avait été édifiée par le second plus de trente ans avant l'introduction du procès ; que les consorts Y...- Z... ne le contestaient pas ; qu'en tenant néanmoins ce fait pour non établi, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;

ALORS deuxièmement QUE ni les consorts Y...- Z..., ni a fortiori la commune de ROSCOFF et l'Etat ne soutenaient qu'il n'était pas établi que la maison obstruait la vue des consorts Y...- Z... depuis au moins trente ans ; qu'en soulevant d'office ce moyen sans inviter les parties à s'en expliquer, la cour d'appel a violé le principe de la contradiction et l'article 16 du code de procédure civile.