Appellate Court Annuls Property Transfer Deed Fraudulent to Tenant Farmer's Rights

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 23 avril 2014), qu'Augustin X...et Amélie X..., épouse Y...ont donné à bail à M. Z...diverses parcelles de terre leur appartenant indivisément ; qu'Augustin X...est décédé le 22 décembre 1995, en l'état d'un testament olographe instituant M. A...légataire universel de tous ses biens à l'exception de ceux loués à M. Z..., M. A..., désigné exécuteur testamentaire, ayant pour mission de vendre les droits indivis, à charge d'en remettre le prix à un légataire particulier ; que, par acte notarié du 15 avril 2011, M. A...et Mme Nicole Y..., héritière d'Amélie Y..., sont convenus d'un partage, avec cession par le premier des droits indivis à la seconde, moyennant le paiement d'une soulte ; que M. Z...a assigné M. A...et Mme Y...en annulation de cet acte ;

Attendu que Mme Y...fait grief à l'arrêt d'annuler le transfert de propriété à son profit des droits indivis ;

Attendu que, sous le couvert de griefs non fondés de violation de la loi, le moyen ne tend qu'à remettre en discussion, devant la Cour de cassation, le pouvoir souverain d'appréciation de la cour d'appel qui, tant par motifs propres qu'adoptés, après avoir relevé que M. A...ne possédait dans l'indivision aucun droit qu'il prétendait céder à l'un des indivisaires, a estimé que l'acte litigieux avait été établi en fraude des droits du preneur ; qu'il ne peut être accueilli ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme Y...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à M. Z...la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize janvier deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour Mme Y....

LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR confirmé le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux ayant annulé le transfert de la propriété des droits indivis de feu Augustin B...dans l'unité foncière donnée à bail à ferme à M. David Z...en juin 1988 opéré par l'acte de partage en date du 15 avril 2011 entre Nicolas A...et Nicole Y...en fraude du droit de préemption du preneur et rejeté toute autre demande ;

AUX MOTIFS QU'il ressort clairement du testament olographe de M. Joseph Augustin B...que celui-ci institue M. A...son légataire universel à l'exclusion de ses biens situés en Corse parmi lesquels figurent les parcelles données à bail à ferme qui doivent être vendues et dont le prix de vente doit être remis à Mme Inès C...; qu'il s'en déduit sans aucune ambiguïté que M. A...n'est aucunement cohéritier desdites parcelles ; qu'il ne pouvait donc comme il le prétend céder des droits qu'il ne possédait pas dans l'indivision au profit de l'un des coindivisaires ; que partant, l'acte dont s'agit ne peut être qualifié d'acte de partage faisant obstacle au droit de préemption du preneur conformément aux dispositions de l'article L. 412-1 du code rural ; qu'il convient donc, par confirmation du jugement entrepris, de faire droit à la demande de M. Z..., et d'annuler le transfert des droits indivis de Joseph Augustin B...dans l'unité foncière donnée à bail à ferme à M. David Z...par l'acte improprement qualifié de partage en date du 15 avril 2011 entre M. A...et Mme Y..., en fraude aux droits du preneur ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'acte notarié du 15 avril 2011 dressé par Me Navarret, notaire, est qualifié d'acte de partage entre M. A...et Mme Nicole Y...au motif qu'« aux termes de l'arrêt de la cour d'appel de Bastia du 28 septembre 2005, la moitié indivise de l'unité foncière objet des présentes est revenue à M. A...Nicolas » ; que le dispositif de l'arrêt ne comporte pas une telle mention étant rédigé comme suit : « Annule le transfert à Mme Inès C...de la propriété Pérot donnée à bail à M. Z..., opéré pour délivrance de son legs particulier par M.

Nicolas A..., légataire universel » ; que rien ne permet d'affirmer que cet arrêt de la cour d'appel emportait attribution de la moitié de l'unité foncière à M. A...alors que celui-ci a agi en qualité de légataire universel exécuteur testamentaire et que le testament de M. B...du 2 octobre 2005 (1995) indique expressément : « Je lui (M. A...) lègue l'universalité des biens mobiliers et immobiliers qui composent ma succession au jour de mon décès à l'exclusion bien entendu de mes biens situés en Corse ceux-ci sont : 1° Mon appartement que je possède entièrement à titre personnel quartier de l'Annonciade ...

à Bastia ¿. A mon décès cet appartement appartiendra en toute propriété à Mme C...Inès ¿ 2° La moitié de la propriété que j'exploite en association avec ma demi-soeur, Mme Y...Amélie ¿ sera vendue et l'argent sera remis à Mme C...Inès » ; que l'acte notarié du 15 avril 2011 viole expressément le droit de préemption de M. Z...en prévoyant un partage entre des personnes qui ne sont pas copartageantes, M. A...n'étant pas aux termes de la volonté expresse, claire et non équivoque du défunt légataire de la part de M. B...de la propriété sise lieu-dit « Pérot » mais ayant pour mandat, en sa qualité de légataire universel, de vendre les droits du défunt sur ce bien et de remettre le prix de cette vente à Mme C...Inès, légataire particulier, c'est-à-dire de réaliser un acte de disposition à titre onéreux régi par l'article L. 412-1 du code rural ; que l'acte ne mentionne pas que la propriété objet du partage fait l'objet d'un bail à ferme au profit de M.

Z...; qu'enfin, sauf s'il existe sous forme de contre-lettre un arrangement entre les consorts A..., Y...et C..., en cédant cette part de l'héritage de M. B...à Mme Y..., M. A...s'attribue en contrepartie une soulte d'un montant de 18 000 euros alors que le prix de vente des droits de M. B...dans l'unité foncière de Pérot était expressément attribué par le défunt à Inès C...; que dès lors la fraude est établie et la jurisprudence de la Cour de cassation invoquée par le défendeur n'est pas applicable à l'espèce en l'absence d'indivision entre M.

A...et les consorts Y...; que le droit de préemption de M. Z...est opposable à Mme Nicole Y...en sa qualité d'ayant-droit de Mme Amélie Y...puisque celle-ci ne saurait avoir plus de droits que son auteur qui a expressément renoncé à son droit de préemption en qualité de copropriétaire indivis du bien en 1996 ;

ALORS D'UNE PART QUE le légataire universel chargé d'une mission d'exécution testamentaire en vue de la délivrance d'un legs particulier, après vente de droit indivis, a qualité pour vendre en son nom les biens ou de procéder au partage desdits biens lorsque l'acquéreur est un coindivisaire à charge pour lui de délivrer le legs dans les termes du testament ; qu'ayant relevé qu'il ressort du testament olographe que le testateur institue M. A...son légataire universel à l'exclusion de ses biens situés en Corse parmi lesquels figurent les parcelles données à bail à ferme qui doivent être vendues et dont le prix de vente doit être remis à Mme Inès C..., pour retenir qu'il s'en déduit sans aucune ambiguïté que M. A...n'est aucunement cohéritier desdites parcelles, qu'il ne pouvait donc comme il le prétend céder des droits qu'il ne possédait pas dans l'indivision au profit de l'un des coindivisaires, que partant, l'acte dont s'agit ne peut être qualifié d'acte de partage faisant obstacle au droit de préemption du preneur, conformément à l'article L. 412-1 du code rural, quand le légataire universel chargé d'une mission d'exécution testamentaire tenu de remettre un legs particulier consistant en un prix de vente de bien indivis a seul qualité pour procéder à ladite cession et percevoir, la cour d'appel a violé les articles 815 et suivants, 1003 et suivants et 1024 et suivants du code civil ;

ALORS D'AUTRE PART QU'en cas d'annulation de la vente de droits indivis, après que le titulaire du droit de préemption ait renoncé à son droit, toute nouvelle cession doit respecter le droit de préemption du coindivisaire et faire l'objet d'une notification conformément à l'article 815-14 du code civil ; qu'en affirmant que le droit de préemption du preneur à bail est opposable à l'exposante en sa qualité d'ayant-droit de Mme Amélie Y...puisque celle-ci n'aurait pu avoir plus de droits que son auteur qui a expressément renoncé à son droit de préemption en qualité de copropriétaire indivis du bien en 1996 après avoir constaté que la première cession pour laquelle cette renonciation avait été faite avait été annulée par arrêt de la cour d'appel de Bastia du 28 septembre 2005, ce dont il s'évinçait que l'exposante bénéficiait d'un droit de préemption conformément à l'article 815-14 du code civil, les juges du fond ont violé le texte susvisé ;

ALORS ENFIN QU'en affirmant, par motifs adoptés, que l'acte notarié du 15 avril 2011 viole expressément le droit de préemption de M. Z...en prévoyant un partage entre des personnes qui ne sont pas copartageantes, M. A...n'étant pas, aux termes de la volonté expresse, claire et non équivoque du défunt, légataire de la part de M. B...dans la propriété sise lieu-dit « Pérot » mais ayant pour mandat, en sa qualité de légataire universel, de vendre les droits du défunt sur ce bien et de remettre le prix de cette vente à Mme C...Inès, légataire particulier, c'est-à-dire de réaliser un acte de disposition à titre onéreux régi par l'article L. 412-1 du code rural, que l'acte ne mentionne pas que la propriété objet du partage fait l'objet d'un bail à ferme au profit de M. Z..., qu'en cédant cette part de l'héritage de M. B...à l'exposante, M. A...s'attribue en contrepartie une soulte d'un montant de 18 000 euros alors que le prix de vente des droits de M. B...dans l'unité foncière de Pérot était expressément attribué par le défunt à Inès C..., les juges qui se prononcent par des motifs inopérants dès lors que le légataire universel, comme ils le relevaient, devait procéder à la vente des droits du défunt et remettre le prix de cette vente à la légataire particulier, ont violé les articles 815-14 et suivants, 1003 et suivants, 1024 et suivants du code civil.