Landlord vs. Tenant Equipment Damage and Security Deposit Claim in Judicial Liquidation

Ch. civile A

ARRET No

du 13 JANVIER 2016

R. G : 15/ 00412 C

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance Au fond, origine Juge commissaire de Bastia, décision attaquée en date du 19 Mai 2015, enregistrée sous le no 2014002615

X...

C/

Y...

COUR D'APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU

TREIZE JANVIER DEUX MILLE SEIZE

APPELANT :

M. Antoine X...

...

20253 PATRIMONIO

assisté de Me Jocelyne COSTA, avocat au barreau de BASTIA

INTIME :

Me Pierre Paul Y...

es qualités de mandataire liquidateur de Madame A...Carole née B..., désigné à cette fonction suivant jugement du Tribunal de Commerce de BASTIA du 26 mars 2013

...

20289 BASTIA CEDEX

ayant pour avocat Me Barthélémy LEONELLI, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 décembre 2015, devant Mme Marie-Laure PIAZZA, Président de chambre, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Marie-Laure PIAZZA, Président de chambre

Mme Françoise LUCIANI, Conseiller

Mme Emmanuelle BESSONE, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme Aurélie CAPDEVILLE.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2016.

ARRET :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par Mme Marie-Laure PIAZZA, Président de chambre, et par Mme Aurélie CAPDEVILLE, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Les consorts X...ont consenti à Carole A...par acte sous seing privé du 19 mars 2009 la location gérance de deux fonds de commerce de " boulangerie, dépôt vente de pain, viennoiseries " situés ...à Patrimonio, et ... à Saint Florent, moyennant une redevance annuelle hors taxes de 27. 200 euros.

Le 1er avril 2012 il a été mis fin à la location gérance du fonds de Saint Florent.

Par jugement du 26 mars 2013 du tribunal de commerce de Bastia, Mme A...a été déclarée en liquidation judiciaire.

Le mandataire judiciaire et le bailleur ont résilié le contrat de location gérance à compter du 1er juin 2013.

M. X...a produit sa créance pour la somme de 66. 278 euros décomposée comme suit :

-32. 292, 00 euros au titre des loyers dus antérieurement à la procédure,

-3. 986, 00 euros au titre de loyers dus entre l'ouverture de la procédure et le 1er juin 2013,

-30. 000 euros au titre de créance éventuelle dans l'attente du chiffrage du coût de réparation et/ ou remplacement du matériel attaché au fonds.

Mme A...a contesté cette créance. Le mandataire judiciaire en a proposé le rejet.

Par ordonnance du 19 mai 2015, le juge commissaire a admis la créance à hauteur de 36. 278 euros, a rejeté la compensation avec le dépôt de garantie, et a rejeté la créance provisionnelle de 30 000 euros.

Antoine X...a interjeté appel de l'ordonnance par déclaration du 1er juin 2015.

Il demande à la cour :

Au principal,

- de réformer l'ordonnance,

- de fixer sa créance à la somme 66 278, 00 euros,

- de dire que les conditions de la compensation légale avec la créance de dépôt de garantie détenue par Mme A...sont réunies,

- de constater en conséquence la compensation entre les deux sommes à due concurrence, et en tant que de besoin, de la prononcer.

A titre subsidiaire,

- de confirmer l'ordonnance,

- de dire que la dette de loyers de Mme A...et la dette de dépôt de garantie de M. X..., sont certaines, connexes et contractuelles,

- de constater que les conditions de la compensation légale sont réunies et de constater en conséquence la compensation entre les deux sommes à due concurrence, et en tant que de besoin, de la prononcer,

A titre infiniment subsidiaire, de dire que le non paiement répété des loyers par le locataire gérant constitue un manquement répété du locataire-gérant et dire que le dépôt de garantie, restera acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts.

Me Y...es qualités de mandataire liquidateur de Carole A...conclut à la confirmation de l'ordonnance et à la condamnation de l'appelant à lui payer une indemnité de procédure de 1. 500 euros.

Il soutient que le jugement ouvrant la procédure collective emportant de plein droit interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, ne fait pas obstacle à la compensation légale, mais suppose l'existence de créances réciproques liquides, certaines et exigibles, pour autant que ces trois critères aient été réunis antérieurement à l'ouverture de la procédure et soient connexes, et relèvent du même contrat alors qu'en l'espèce, si les deux créances pour lesquelles est invoquée la compensation procèdent du même contrat de bail et sont donc connexes, la créance invoquée au titre des réparations et du remplacement du matériel n'étant pas certaine, elle ne peut être compensée avec le dépôt de garantie.

L'instruction a été clôturée par une ordonnance en date du 4 novembre 2015, fixant l'audience de plaidoiries au 4 décembre. A cette date, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2016.

SUR CE

Il est établi et non contesté par les parties qu'à la date de résiliation du bail, le 1er juin 2013, Carole A...était débitrice d'une dette de loyer de 36. 278 euros.

La seule discussion qui oppose les parties porte donc sur la conservation par le bailleur du montant du dépôt de garantie de 30. 000 euros versé par Carole A...lors de la prise à bail, la créance invoquée par l'appelant de ce chef au titre de sa conservation étant née de la résiliation du bail au 1er juin 2013 et donc, postérieurement au jugement de liquidation judiciaire du 26 mars 2013.

Les parties ont convenu entre elles que le dépôt de garantie de 30. 000 euros versé par le locataire lui serait restitué en fin de contrat « déduction faite des sommes qui pourraient être dues... notamment en cas de détérioration du matériel mis à sa disposition ou dont le bailleur pourrait être rendu responsable... (de son fait). En cas de manquement grave de la part du locataire gérant, notamment dans l'usage du matériel mis à sa disposition, ce dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages intérêts, sans préjudice de tous autres ».

Sur la base des pièces qu'il produit, à savoir, un devis du 8 juillet 2013 d'un montant de 3. 390, 01 euros relatif à une intervention sur un four, un devis du 7 juin 2013 d'un montant de 540, 35 euros relatif au tablier d'un volet roulant, un devis du 25 juin 2013 d'un montant de 18. 366, 97 euros relatif à la réparation ou au remplacement à neuf de la chambre de fermentation, du pétrin, du brûleur du four, de la fontaine à eau, du compresseur et du climatiseur, outre d'une facture, non datée, d'un montant de 900 euros concernant des changements de serrure, Antoine X...ne peut utilement solliciter la conservation du montant de ce dépôt de garantie, puisqu'il ne rapporte pas la preuve, faute notamment de production, sinon d'une décision de justice en ce sens, au moins d'un état des lieux ou d'inventaire d'entrée, ou d'un constat d'huissier, de ce que les détériorations dont il entend obtenir réparation sont imputables à son locataire.

La cour relève que les parties n'ont d'ailleurs fait aucune mention de quelque détérioration ou manquement de nature à justifier la conservation par le bailleur du dépôt de garantie dans la convention de résiliation du bail passée entre elles, à effet du 1er juin 2013.

Enfin, l'appelant ne justifie pas davantage « le manquement grave » qu'il invoque à l'égard de son locataire pour justifier cette conservation à titre de dommages intérêts dans l'usage du matériel mis à sa disposition, comme le prévoit expressément le bail, la défaillance du locataire dans le paiement de la redevance étant déjà réparée par sa condamnation à la payer.

La créance du locataire résultant de la restitution du dépôt de garantie doit se compenser avec sa dette locative, de sorte que la créance d'Antoine X...doit être admise, après compensation, à hauteur de 6. 278 euros à titre chirographaire.

L'ordonnance doit donc être infirmée sur le montant de la créance d'Antoine X....

L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque.

L'équité et l'issue du litige commandent de condamner l'appelant au paiement des dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

INFIRME l'ordonnance entreprise,

ADMET la créance d'Antoine X...au passif de la liquidation judiciaire de Carole A..., à hauteur de SIX MILLE DEUX CENT SOIXANTE DIX HUIT EUROS (6. 278 euros) à titre chirographaire,

DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 au profit de quiconque,

CONDAMNE Antoine X...au paiement des dépens d'appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT