Purchasers v. Seller Regarding Habitable Status of Windowless Unit
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe purchasers of a small, windowless unit stipulated in the deed as an "obscure room" appealed the rejection of their claim for nullity of the sale based on fraud or hidden defects, arguing they were led to believe the property was habitable and rentable, which was contradicted by a subsequent municipal notice prohibiting habitation due to the lack of an external opening. The appellate court upheld the initial ruling, reasoning that the purchasers were explicitly informed by the notarized act and the annexed co-ownership regulations—which mentioned the lack of light and suggested a potential remedy involving a regulated opening onto a stairwell—that the lot lacked the required external opening for legal habitation, thus precluding claims of error regarding habitability or a hidden defect, as the property's condition was disclosed contractually.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 785 du Code de Procédure Civile, article 450 du Code de procédure civile, article 700 du code de procédure civile, article 699 du code de procédure civile; Purchasers v. Seller Regarding Habitable Status of Windowless Unit: The appellate court upheld the initial ruling, reasoning that the purchasers were explicitly informed by the notarized act and the annexed co-ownership regulations—which mentioned the lack of light and suggested a potential remedy involving a regulated opening onto a stairwell—that the lot lacked the required external opening for legal habitation, thus precluding claims of error regarding habitability or a hidden defect, as the property's condition was disclosed contractually.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
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Généré par l'IAThe court awarded 2,000 € to the appellees based on this article for their costs incurred on appeal.
The court ordered the appellants to pay the appeal costs in accordance with the provisions of this article.
Texte complet
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1o Chambre Section AO1
ARRÊT DU 7 JANVIER 2016
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/ 08782
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 SEPTEMBRE 2012
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE
No RG 11/ 00785
APPELANTS :
Monsieur Marc X...
né le 21 Décembre 1972 à TOULOUSE (31300)
de nationalité française
...
31290 VIEILLEVIGNE
représenté par Me Marie Pierre VEDEL SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER
Madame Marie-Pierre Y...
née le 15 Septembre 1967 à CLERMONT-FERRAND (63)
de nationalité française
...
31290 VIEILLEVIGNE
représentée par Me Marie Pierre VEDEL SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
Monsieur Francis Z...
né le 20 Mai 1958 à QUILLAN
de nationalité française
...
11700 FONTCOUVERTE
représenté par Me Philippe CALVET, avocat au barreau de NARBONNE substitué à l'audience par Me Victor ETIEVANT, avocat
Madame Nicole A...épouse Z...
née le 25 Novembre 1958 à CARCASSONNE
de nationalité française
...
11700 FONTCOUVERTE
représentée par Me Philippe CALVET, avocat au barreau de NARBONNE substitué à l'audience par Me Victor ETIEVANT, avocat
ORDONNANCE de CLOTURE du 4 NOVEMBRE 2015
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le MERCREDI 25 NOVEMBRE 2015 à 8H45 en audience publique, Madame Caroline CHICLET, Conseiller ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de chambre
Madame Caroline CHICLET, Conseillère
Madame Brigitte DEVILLE, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Marie-Françoise COMTE
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE,
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président, et par Marie-Françoise COMTE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte notarié du 21 avril 2008 Marc X...et Marie-Pierre Y...ont acquis de Francis Z...et de Nicole A...son épouse le lot no19 de la copropriété située au ...à Narbonne (11) moyennant le prix de 24. 000 ¿.
Ayant reçu le 7 juin 2010 une note de la direction générale des services techniques de la mairie de Narbonne les informant que le logement acquis ne pouvait être destiné à l'habitation et donc à la location étant dépourvu de fenêtre donnant sur l'extérieur, les consorts X...Y...ont fait citer leurs vendeurs le 21 avril 2008 devant le tribunal de grande instance de Narbonne en nullité de la vente pour vice de leur consentement et subsidiairement pour vice caché.
Par jugement contradictoire en date du 27 septembre 2012 ce tribunal a :
¿ rejeté la demande de nullité ou de résolution de la vente intervenue le 21 avril 2008 entre les parties,
¿ condamné in solidum les consorts X...Y...à payer outre les dépens une somme de 2. 500 ¿ aux époux Z...sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Les consorts X...Y...ont relevé appel de ce jugement le 26 novembre 2012.
Vu les conclusions des appelants remises au greffe le 29 octobre 2015 ;
Vu les conclusions des époux Z...remises au greffe le 8 avril 2013 ;
Vu l'ordonnance de clôture en date du 4 novembre 2015 ;
M O T I F S :
Les appelants concluent à la nullité de la vente pour vice de leur consentement en invoquant d'abord le dol des vendeurs qui leur auraient fait croire que le bien acquis était habitable et qu'il pouvait
être mis en location alors que ce n'était pas le cas. Ils invoquent ensuite l'erreur excusable sur le caractère habitable du bien vendu qu'ils ont d'ailleurs loué, sans difficulté et moyennant un loyer mensuel de 340 ¿, jusqu'à la réception en juin 2010 de l'interdiction d'habiter.
Encore plus subsidiairement, ils concluent à l'existence d'un vice caché et sollicitent la résolution de la vente.
Le contrat signé le 21 avril 2008 désigne le bien vendu comme étant " une pièce obscure avec salle d'eau et water-closet, située au deuxième étage, portant le numéro 210, d'une superficie de 13, 15 m ² ".
Le règlement de copropriété, communiqué aux consorts X...Y...dès avant la vente et annexé par le notaire au contrat, les avertit, en page 7, que certaines conditions particulières affectent certains lots de la copropriété parmi lesquels se trouve le lot 19, cité dans le corps du paragraphe concerné, qui correspond au bien litigieux.
Après avoir rappelé qu'un logement décent est constitué, au sens de la loi, d'une pièce principale " dotée d'une ouverture à l'air libre " et que " cette condition est obligatoire pour toute location ", " sauf location saisonnière ou mise à disposition à titre gratuit ", le règlement de copropriété stipule que les propriétaires successifs du lot 19 (le lot litigieux) pourront le réunir au lot 18 (pourvu d'un balcon) ou qu'une ouverture pourra être effectuée par un hublot donnant sur la cage d'escalier.
Il s'évince de ce qui précède que, contrairement à ce qu'ils prétendent, les consorts X...Y...ont été clairement informés par les termes du contrat et du règlement de copropriété annexé qu'ils acquéraient " une pièce obscure " ne correspondant pas à la définition légale d'un logement décent et qui, comme tel, était impropre à la location.
Il est indifférent que les consorts X...Y...aient déclaré dans l'acte qu'ils destinaient le bien à l'habitation, la loi ne prohibant pas aux acquéreurs d'habiter eux-mêmes un bien inhabitable ; l'article L. 1331-22 du code de la santé publique dans sa version applicable au présent litige ne prohibant que sa mise à disposition à titre gratuit ou onéreux.
Contrairement à ce que soutiennent à tort les consorts X...Y..., aucun arrêté d'interdiction d'habiter n'avait été prononcé à l'encontre d'un lot de la copropriété au jour de la vente le 21 avril 2008 puisque l'arrêté relatif à un lot similaire (lot B...-C...) ne sera prononcé, ainsi qu'ils le reconnaissent eux-mêmes en page 6 de leurs écritures, que le 26 septembre 2008 c'est à dire postérieurement à la vente.
Les appelants soutiennent que s'ils avaient été informés par leurs vendeurs qu'un lot similaire au leur (lot B...-C...) faisait l'objet depuis 2007 d'une procédure d'interdiction d'habiter en cours, ils n'auraient pas contracté.
Le règlement de copropriété annexé à l'acte de vente autorise le principe des travaux de création d'un hublot donnant sur la cage d'escalier dans le lot 19 afin de pallier l'absence d'ouverture dans la pièce principale.
L'officier ministériel a annexé ces stipulations à l'acte sans les assortir d'aucune réserve de sorte que les consorts X...Y..., qui ont acquis une pièce obscure avec la certitude de pouvoir la rendre habitable moyennant des travaux simples dont le principe était déjà acquis dans le règlement de copropriété, ne prouvent pas qu'ils n'auraient pas acquis le bien s'ils avaient su que l'administration avait enjoint un autre copropriétaire de l'immeuble, à peine d'interdiction d'habiter, de régulariser la situation.
Les appelants qui ne soutiennent pas avoir été induits en erreur sur la possibilité d'une régularisation (l'ouverture donnant sur la cage d'escalier crée dans le lot B...-C... ayant été jugée insuffisante par l'administration, l'article L. 1331-22 du code de la santé publique exigeant une ouverture vers l'extérieur) et qui ne démontrent pas la réalité des vices du consentement qu'ils allèguent doivent être déboutés de leur demande de nullité de la vente.
Les consorts X...Y..., qui ont acquis pour le prix de 24. 000 ¿ une pièce obscure de 13, 5 m ² inhabitable comme étant dépourvue d'ouverture selon les termes explicites de leur contrat et du règlement de copropriété annexé ne sont pas fondés à soutenir que cette caractéristique, dont ils étaient informés au jour de la vente, est constitutive d'un vice caché. Ils doivent être déboutés de leurs prétentions de ce chef, le jugement étant confirmé en toutes ses dispositions.
P A R C E S M O T I F S :
La cour ;
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant ;
Condamne les consorts X...Y...aux dépens de l'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et à payer aux époux Z...la somme de 2. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour leurs frais engagés en cause d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
CC