Property Dispute Over Encroachment and Demolition Damages

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 20 mai 2014), que les consorts X...- Y..., propriétaires d'une parcelle de terrain voisine de celle des consorts Z..., ont entrepris la destruction des bâtiments existant sur leur fonds ; que, se plaignant de désordres en résultant dont ils seraient victimes, les consorts Z... les ont assignés en réparation de ces désordres ; que, se fondant sur les conclusions d'une expertise judiciaire, les consorts X...- Y... ont assignés les consorts Z... en suppression d'un empiétement sur leur propre fonds ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu que c'est par une appréciation souveraine des éléments de preuve et en particulier du rapport d'expertise que la cour d'appel a retenu que la preuve de l'empiétement n'était pas rapportée par les consorts Z... et que, partant, la demande en démolition devait être rejetée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts X...- Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Brouchot, avocat aux Conseils, pour les consorts X...- Y...

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. X... et Mme Y... de leurs demandes tendant à faire cesser l'empiètement de la propriété des consorts Z... sur leur propriété et à voir ordonner l'enlèvement des ouvrages des consorts Z... qui empiètent sur leur fonds ;

AUX MOTIFS QUE selon le rapport de M. A..., intervenu en qualité de géomètre-expert, lorsque la maison des consorts Z... a été édifiée dans les années 50, son mur pignon ouest a été accolé au mur pignon est de la maison implantée sur la parcelle voisine, aujourd'hui propriété de M. X... et Mme Y... et que ces derniers ont fait démolir en vue de reconstruire ; que lors de la construction de la maison appartenant aux consorts Z..., plus haute et plus profonde que celle contre laquelle elle était édifiée, une partie seulement de son mur pignon ouest se trouvait ainsi protégée par la maison voisine, de sorte qu'un enduit a dû être apposé sur la partie restant à l'air libre, et un muret de parpaings a été construit en arrière dans le jardin, dans le prolongement du mur pignon enduit ; que ce sont l'enduit et la partie du muret de parpaings alignée sur cet enduit, dont le tribunal a considéré, au vu du rapport de M.

A..., qu'ils empiétaient de 1 à 3 centimètres sur la propriété de M. X... et Mme Y..., ainsi en outre que des éléments de la toiture de la maison des consorts Z..., extrémités de gouttières et de zinc pour 3 centimètres également, ardoises pour 6 centimètres et tuile faîtière pour 8 centimètres, et dont il a en conséquence ordonné la suppression ; que le tribunal s'est fondé en cela sur une ligne séparative de propriété tirée par l'expert entre, d'une part, l'angle nord-ouest de la maison des consorts Z... sur la rue ..., d'autre part, le point de jonction des deux abris de jardin situés au fond de chacune des parcelles respectives, sur lequel les parties se sont mises d'accord ; mais que M.

A... a indiqué dans son rapport que si la limite litigieuse était, à l'origine une ligne droite, il était difficile cependant de la repositionner avec une précision centimétrique à partir du lever des lieux qu'il a effectué et des indications contenues dans les titres, auxquels aucun plan n'était annexé ; qu'il relevait en effet en particulier que la façade sur rue de la propriété des consorts Z... est de 11, 03 mètres, et que la façade sud de cette même propriété est de 11, 05 mètres, alors que ces façades devraient mesurer 11 mètres selon le titre de propriété, qu'il existe une différence de 30 centimètres entre la longueur de la limite ouest de la parcelle des consorts Z..., contiguë de celle de M.

X... et Mme Y..., et la longueur figurant au titre, que le bord est de l'ancien enduit de la maison implantée sur la propriété de ces derniers, contiguë de celle des consorts Z..., ne coïncide pas exactement avec la ligne droite, enfin que la limite est de la propriété des consorts Z... n'est pas connue avec précision ; qu'il indiquait que les écarts constatés, d'ailleurs fréquemment rencontrés, n'ont rien de surprenant compte tenu de l'imprécision du mesurage des cotes citées dans le titre, comme de l'implantation imparfaite de la maison édifiée sur la parcelle de M.

X... et Mme Y..., et il relativisait la portée de sa définition de la ligne séparative en rappelant que le point de jonction des abris de jardin sur lequel les parties se sont accordées n'est pas forcément sur la limite d'origine ; qu'en conclusion, M. A..., après avoir redit que les titres donnent des indications sur la limite litigieuse mais que les descriptions ne sont pas assez complètes pour redéfinir la position exacte de cette limite, a proposé de faire coïncider la ligne séparative des fonds en se basant sur les points d'accord des parties et sur une occupation des lieux depuis plus de trente ans, notamment en ce qui concerne le muret de parpaings ; qu'il appartient à celui qui assigne son voisin aux fins de voir ordonner la démolition d'ouvrages sur le fondement de l'article 545 du code civil de rapporter la preuve que lesdits ouvrages empiètent sur son fonds ; que M.

X... et Mme Y..., qui ne se fondent que sur le rapport précité dont on ne peut tirer de certitude, avec une suffisante précision, sur la position de la ligne séparative des fonds, ne rapportent pas une telle preuve ;

ALORS, D'UNE PART, QU'en affirmant que dans son rapport M. A..., géomètre-expert que l'expert désigné en référé s'était adjoint en qualité de sapiteur, avait fait état de la fréquence des écarts constatés entre les indications de longueur de façade de propriété portées dans les titres des intéressés et celles réelles, pour écarter en conséquence comme trop imprécise la ligne séparative servant de fondement à l'empiètement invoqué, la cour d'appel a dénaturé les constatations et conclusions du rapport de M. A... qui ayant tracé une ligne droite séparative entre la propriété de M. X... et Mme Y..., d'une part, et celle des consorts Z..., d'autre part, en avait déduit l'existence d'un double empiètement des ouvrages des consorts Z... sur le terrain de M. X... et Mme Y..., en violation de l'article 1134 du code civil ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE nul ne pouvant être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour une cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité, tout propriétaire est fondé à solliciter la cessation d'un empiètement, si minime soit-il sur sa propriété ; que, tout en constatant que l ¿ expert A... avait retenu l'existence d'un double empiètement des ouvrages des consorts Z... sur le fonds de M. X... et de Mme Y..., né d'une part de l'enduit et de la partie du muret de parpaings alignée sur cet enduit à raison de 1 à 3 centimètres et d'autre part des éléments de la toiture de la maison des consorts Z..., extrémités de gouttières et de zinc à raison de 3 centimètres également, ardoises pour 6 centimètres et tuile faîtière pour 8 centimètres, la cour d'appel qui a cependant débouté M. X... et Mme Y... de leur demande tendant à faire cesser ce double empiètement caractérisé, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 545 du code civil qu'elle a ainsi violé.