Association Liability for Lost Rent and *Sua Sponte* Judicial Findings

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. et à Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Generali IARD (la société Generali) ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article 16 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que lui imputant le départ de leur locataire, M. et Mme X..., propriétaires d'un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires, assuré par la société Generali, en paiement d'une indemnité représentant le montant total de la perte des loyers ;

Attendu que pour réduire cette indemnité, l'arrêt énonce que l'impossibilité dans laquelle ils se sont trouvés de relouer leur appartement ne saurait, compte tenu des aléas du marché locatif, se traduire autrement que par une perte de chance de voir le bien se louer ; que celle-ci sera fixée à 25 % du montant du loyer ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il n'était pas soutenu que le préjudice subi par M. et Mme X... consistait en la perte d'une chance, la cour d'appel, qui a relevé d'office le moyen pris de l'existence d'un tel préjudice sans inviter les parties à s'expliquer sur ce point, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne le syndicat des copropriétaires du 80 rue de la Préfecture à Dijon à payer à M. et Mme X... la somme de 8 600 euros, l'arrêt rendu le 25 février 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Dijon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Besançon ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 80 rue de la Préfecture à Dijon aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 80 rue de la Préfecture à Dijon, le condamne à payer à M. et à Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement déféré en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux époux X... une indemnité mensuelle de 400 ¿ à compter du 1er juin 2006 jusqu'à l'achèvement des travaux et statuant à nouveau, d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux époux X... la somme de 8. 600 ¿ seulement ;

AUX MOTIFS QUE le préjudice subi par les époux X... est causé par un sinistre ayant affecté les parties communes de l'immeuble, dû à un défaut d'entretien de celui-ci par le syndicat des copropriétaires ; que ce dernier en est donc responsable ; qu'il ne peut être reproché aux époux X... un manque de diligences dès lors qu'ils justifient avoir informé le syndic à plusieurs reprises des désordres et difficultés qui en résultaient ; qu'il ne peut qu'être constaté que les époux X... abandonnent à hauteur d'appel toute demande au titre des travaux de remise en état de leur appartement, le coût de ceux-ci ayant été pris d'ores et déjà en charge par le syndicat des copropriétaires ; que les époux X... subissent une perte de revenus depuis le départ de leur locataire au mois de juin 2006, en raison de l'impossibilité dans laquelle ils se sont trouvés de relouer leur appartement du fait des sondages qui y étaient pratiqués ; que cette impossibilité ne saurait compte tenu des aléas du marché locatif, se traduire autrement que par une perte de chance de voir le bien se louer ; que celle-ci sera justement fixée à 20 % du montant du loyer ; que leur préjudice sera donc indemnisé par une allocation de 100 ¿ par mois entre juin 2006 et le 1er août 2013, cette durée n'étant pas contestée par le syndicat des copropriétaires ; qu'il convient donc de réformer le jugement entrepris sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux époux X... la somme de 8. 600 ¿ en réparation de ce préjudice ;

ALORS D'UNE PART QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il n'était pas soutenu que le préjudice subi par les époux X... consistait en la perte d'une chance ; qu'en se fondant pour réduire l'indemnisation de la perte des loyers subis par les époux X... depuis juin 2006 à la somme de 8. 600 ¿, sur la circonstance que l'impossibilité de relouer l'appartement ne saurait compte tenu des aléas du marché locatif, se traduire autrement que par une perte de chance de voir le bien se louer et en évaluant ce préjudice à 20 % du montant du loyer, sans inviter les parties à s'expliquer sur ces points, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;

ALORS D'AUTRE PART, QU'en limitant le préjudice des époux X... à la perte d'une chance de voir le bien se louer en raison d'un prétendu aléa du marché locatif, quand les époux X... ne se contentaient pas d'invoquer l'impossibilité de relouer l'appartement en raison des sondages qui y étaient pratiqués mais faisaient valoir que leur locataire leur avait donné congé le 28 février 2006 en raison du sentiment d'insécurité résultant de l'affaissement du plancher de l'appartement et qu'ils invoquaient ainsi un préjudice consistant dans la perte de leur revenu locatif, la Cour d'appel a violé l'article 1384, alinéa 1er du Code civil.