Appellate Court Upholds Loan Suspension for Uncompleted Property Sale Under Consumer Protection Act

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 8 octobre 2014), rendu en référé, que, par acte du 20 juillet 2006, la société civile immobilière Résidence Le Cordat (la société) a vendu en l'état futur d'achèvement à M. et Mme X... un immeuble financé à l'aide d'un prêt souscrit par acte du 3 mai 2006 auprès de la Caisse d'épargne et de prévoyance Bretagne-Pays de Loire (la banque) ; que la société, mise en liquidation judiciaire, n'a pas livré l'appartement dont les travaux ont été arrêtés ; que les emprunteurs ont assigné la banque aux fins de voir ordonner la suspension de l'exécution du contrat de prêt immobilier jusqu'à la solution du litige les opposant à la société sur la livraison du bien vendu ;

Attendu que la banque fait grief à l'arrêt de suspendre l'exécution du contrat de prêt souscrit par M. et Mme X..., alors, selon le moyen :

1°/ que l'article L. 312-19 du code de la consommation énumère expressément les contrats auxquels il s'applique, soit le contrat de promotion immobilière, le contrat de construction de maison individuelle et le contrat de maîtrise d'oeuvre ou d'entreprise ; que le contrat de vente en l'état futur d'achèvement n'est pas mentionné par cette disposition ; qu'en faisant cependant application de l'article L. 312-19 du code de la consommation au contrat de vente en l'état futur d'achèvement litigieux conclu entre la société et les époux X..., la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article L. 312-19 du code de la consommation ;

2°/ que dans ses conclusions d'appel, la banque faisait valoir que l'article L. 312-19 du code de la consommation supposait, pour son application, que soient remplies deux conditions, la première tenant à ce que l'acte de prêt soit destiné à financer les ouvrages ou des travaux immobiliers et la seconde, tenant à la nature du contrat (contrat de promotion, de construction, de maîtrise d'oeuvre ou d'entreprise) et qu'en l'espèce, la première condition n'était pas réunie, les époux X... n'ayant pas emprunté pour financer des ouvrages ou des travaux immobiliers, les époux X... n'ayant pas fait construire un ouvrage ni fait exécuter pour leur propre compte des travaux immobiliers, s'étant contentés d'acheter un bien immobilier ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant, par motifs tant propres qu'adoptés, relevé que le contrat de vente en l'état futur d'achèvement présente une nature hybride puisqu'il porte sur la vente mais aussi sur la construction d'ouvrages, dont l'acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de leur exécution, la cour d'appel a répondu aux conclusions dont elle était saisie et décidé, à bon droit, que ledit contrat devait être assimilé aux contrats visés par l'article L. 312-19 du code de la consommation ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Caisse d'épargne et de prévoyance Bretagne-Pays de Loire aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf décembre deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Marc Lévis, avocat aux Conseils, pour la société Caisse d'épargne et de prévoyance Bretagne-Pays de Loire

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR ordonné la suspension de l'exécution du contrat de prêt souscrit par les époux X... auprès de la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Bretagne-Pays de Loire jusqu'à l'issue de la procédure en résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement à porter devant le tribunal de grande instance de Cusset ;

AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article L. 312-19 du code de la consommation dispose que, lorsqu'il est déclaré dans l'acte constatant le prêt que celui-ci est destiné à financer des ouvrages ou des travaux immobiliers au moyen d'un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d'oeuvre ou d'entreprise, le tribunal peut, en cas de contestation ou d'accident affectant l'exécution des contrats et jusqu'à la solution du litige, suspendre l'exécution du contrat de prêt sans préjudice du droit éventuel du prêteur à l'indemnisation ; qu'il est admis, lorsque l'exécution du contrat portant sur le bien immobilier est sérieusement contesté, que les emprunteurs puissent obtenir en référé la suspension du remboursement du prêt sur le fondement de l'article 808 du code de procédure civile ; qu'il doit être retenu au regard du caractère hybride de la vente en l'état futur d'achèvement, comportant à la fois la vente mais aussi la construction d'ouvrages dont l'acquéreur ne devient propriétaire qu'au fur et à mesure de leur exécution, que les dispositions de l'article L. 312-19 du code de la consommation destinées à protéger le particulier qui emprunte pour faire construire un ouvrage, même si elles ne visent pas ce type de contrat, soient également applicables à celui qui emprunte pour financer une vente en l'état futur d'achèvement ; que les époux X... n'ont certes pas justifié au jour des débats à l'audience tenue le 11 décembre 2013 de la saisine du tribunal au fond d'une action dirigée contre Me Ancel ès qualités pour la SCI Résidence Le Cordat ; qu'ils ont cependant produit une copie de l'assignation à délivrer à cette partie et tendant au prononcé de la résolution de la vente pour manquement de la SCI Résidence Le Cordat à son obligation de délivrance du bien ; qu'il ne peut être sérieusement contesté que le lot acquis par les époux Didier X... Angélique Y... ne leur a pas été livré ou du moins dans les termes prévus au contrat de vente du 20 juillet 2006, que leur investissement immobilier ne leur procure aucun revenu alors qu'ils doivent faire face aux échéances du prêt et que leur demande en prononcé de la résolution de la vente ne peut être considérée comme manifestement vouée à l'échec ;

ET AUX MOTIFS PROPRES QUE la discussion porte sur l'interprétation de l'article L. 312-19 du code de la consommation et son périmètre d'application ; que l'offre de crédit consentie aux époux X... indique que les crédits souscrits étaient destinés au financement d'un logement neuf dans une résidence de tourisme ; que la livraison devait intervenir au deuxième trimestre 2007 ; que la livraison n'est pas intervenue et la SCI Résidence Le Cordat est en liquidation judiciaire ; que les époux X... auxquels la Caisse d'Epargne a demandé le paiement des fonds qui ont été remis au vendeur ont mis en cause tant le prêteur que le liquidateur judiciaire de la SCI Résidence Le Cordat ; que bien que la vente en l'état futur d'achèvement conclue entre la SCI Résidence Le Cordat et les époux X... ne soit pas expressément visée au nombre des contrats visés par l'article susvisé, le contrat défini par l'article L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation présente une nature hybride, en ce qu'il porte sur la vente mais aussi la construction d'un immeuble, ce qui permet de l'assimiler aux contrats visés à l'article L. 312-19 du code de la consommation qui ont pour vocation de protéger le consommateur ; que les époux X..., confrontés à de graves dysfonctionnements affectant l'exécution du contrat, qui ont mis en cause le vendeur dans le cadre de la présente instance dirigée contre le prêteur et justifient de la mise en cause au fond du vendeur, sont fondés à solliciter la suspension de l'exécution du contrat de prêt ;

1/ ALORS QUE l'article L. 312-19 du code de la consommation énumère expressément les contrats auxquels il s'applique, soit le contrat de promotion immobilière, le contrat de construction de maison individuelle et le contrat de maîtrise d'oeuvre ou d'entreprise ; que le contrat de vente en l'état futur d'achèvement n'est pas mentionné par cette disposition ; qu'en faisant cependant application de l'article L. 312-19 du code de la consommation au contrat de vente en l'état futur d'achèvement litigieux conclu entre la SCI Résidence Le Cordat et les époux X..., la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article L. 312-19 du code de la consommation ;

2/ ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, l'exposante faisait valoir que l'article L. 312-19 du code de la consommation supposait, pour son application, que soient remplies deux conditions, la première tenant à ce que l'acte de prêt soit destiné à financer les ouvrages ou des travaux immobiliers et la seconde, tenant à la nature du contrat (contrat de promotion, de construction, de maîtrise d'oeuvre ou d'entreprise) et qu'en l'espèce, la première condition n'était pas réunie, les époux X... n'ayant pas emprunté pour financer des ouvrages ou des travaux immobiliers, les époux X... n'ayant pas fait construire un ouvrage ni fait exécuter pour leur propre compte des travaux immobiliers, s'étant contentés d'acheter un bien immobilier ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.