Co-owner Sale Dispute Over Deteriorating Inherited Property
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe dispute arose between two heirs concerning the sale of an inherited property; one heir, who occupied the dwelling, resisted the sale sought by the other, who argued that the property was deteriorating due to lack of maintenance and that the asking price was excessive given its poor condition. The appellate court upheld the lower court's decision to authorize the co-owner to proceed alone with the sale at a minimum price, reasoning that the property's ongoing degradation and the occupant's inaction created an urgency and jeopardized the common interest of the co-owners, rendering the appellant's arguments about a favorable future market or surplus assets irrelevant.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 905 du Code de procédure civile, article 700 du code de procédure civile; Co-owner Sale Dispute Over Deteriorating Inherited Property: The appellate court upheld the lower court's decision to authorize the co-owner to proceed alone with the sale at a minimum price, reasoning that the property's ongoing degradation and the occupant's inaction created an urgency and jeopardized the common interest of the co-owners, rendering the appellant's arguments about a favorable future market or surplus assets irrelevant.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court confirmed the order to pay an additional indemnity based on this article.
This article governed the fixing of the hearing date (though not directly cited in the final operative orders, it is mentioned as the basis for setting the date, but as per the strict rule to only include articles cited in the dispositive, and since it doesn't dictate the final outcome, it should be excluded if the strict rule is maintained for dispositive application only. However, looking at the dispositive, only cost/indemnity articles are cited for the ruling itself. I will focus strictly on the final operative orders.)
Texte complet
ARRET N.
RG N : 15/ 00187
AFFAIRE :
M. Philippe Louis André X...
C/
Mme Elisabeth X...épouse Y...
JCS/ MCM
DEMANDE RELATIVE A GESTION DE BIENS INDIVIS
Grosse délivrée à
Me BRU SERVANTIE, avocat
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 26 NOVEMBRE 2015
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Le VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MILLE QUINZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :
ENTRE :
Monsieur Philippe Louis André X...
de nationalité Française, né le 31 Mars 1953 à NEUILLY SUR SEINE (92200), demeurant ...-19400 SAINT MARTIAL ENTRAYGUES
représenté par Me Michel LABROUSSE de la SCP LABROUSSE & ASSOCIES, avocat au barreau de TULLE, Me François ARMAND, avocat au barreau de CORREZE
APPELANT d'une ordonnance de référé rendue le 27 JANVIER 2015 par le PRESIDENT du Tribunal de Grande Instance DE TULLE
ET :
Madame Elisabeth X...épouse Y...
de nationalité Française, née le 20 Septembre 1955 à NEUILLY SUR SEINE (92200), demeurant ...-92500 RUEIL MALMAISON
représentée par Me Marie BRU-SERVANTIE, avocat au barreau de TULLE
INTIMEE
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L'affaire a été fixée à l'audience du 08 Octobre 2015 en application des dispositions de l'article 905 du Code de procédure civile, la Cour étant composée de Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, de Madame Christine MISSOUX et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers, assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier. A cette audience, Monsieur SABRON, Président de chambre, a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Puis Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 26 Novembre 2015 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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LA COUR
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Madame Geneviève B...veuve X...est décédée le 4 juillet 2013 à BRIVE.
Elle a laissé à sa succession, composée notamment d'un immeuble à usage d'habitation situé sur la commune de SAINT MARTIAL D'ENTRAYGUES, ses deux enfants, M. Philippe X...qui réside toujours dans cet immeuble et Madame Elisabeth X...épouse Y....
Les deux héritiers ont confié le 7 février 2014 à l'agence DUFOURD un mandat de vente dudit immeuble à usage d'habitation au prix de 130 000 ¿, étant précisé que le notaire qui avait établi la déclaration l'avait estimé à 90 000 ¿.
Par lettre du 23 juin 2014, Madame Elisabeth X...épouse Y...a mis son frère en demeure de signer un acte sous seing privé de vente avec un acquéreur ayant une proposition à 95 000 ¿
Exposant que M. Philippe X...n'avait pas donné de suite à cette mise en demeure, de telle sorte que l'acquéreur s'était désisté, Madame Elisabeth X...épouse Y...a par acte du 20 novembre 2014 saisi le président du tribunal de grande instance de BRIVE sur le fondement des articles 815-5 et 815-6 du code civil pour se faire autoriser à procéder seule à la vente au prix minimum de 90 000 ¿ net vendeur.
Le président a, par ordonnance du 27 janvier 2015 rendue en la forme des référés :
- autorisé Madame X...épouse Y...à signer seule la promesse de vente et l'acte authentique de vente de l'immeuble indivis pour un prix minimum de 90 000 ¿ net vendeur ;
- condamné M. Philippe X...aux dépens et au versement au profit de Madame X...épouse Y...d'une indemnité de 1000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
M. Philippe X...a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 13 février 2015.
Dans ses dernières conclusions qui ont été déposées le 13 mars 2015, il demande à la cour :
- de dire que la procédure engagée par sa s ¿ ur ne se justifie ni par l'urgence, ni par l'intérêt commun des indivisaires, la succession étant largement excédentaire, l'immeuble étant entretenu par ses soins et l'intérêt des indivisaires étant de le vendre au meilleur prix, ce que ne permet pas la situation actuelle du marché ;
- d'infirmer la décision entreprise et de débouter Madame Elisabeth X...épouse Y...de l'intégralité de ses demandes ;
- de condamner l'intimée à lui verser une indemnité de 2000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions qui ont été déposées le 22 mai 2015, Madame Elisabeth X...épouse Y...demande à la cour :
- de confirmer l'ordonnance entreprise ;
- de condamner M. Philippe X...à lui verser une somme de 1 500 ¿ à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice ;
- de le condamner aux dépens et au paiement d'une indemnité de 2 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LES MOTIFS DE LA DECISION
Les courriers de l'agence immobilière DUFOURD qui n'a pu parvenir à vendre l'immeuble au prix demandé par M. Philippe X..., ce prix étant excessif au regard du marché et de l'état de l'immeuble qui nécessite d'importants travaux, attestent de ce qu'au contraire de ce que soutient l'appelant, cet immeuble n'est pas entretenu, qu'il se trouve dans un état d'hygiène et de dégradation qui décourage les acquéreurs et qu'il ne peut être proposé à la vente qu'à un prix se situant dans une fourchette de 95 000 à 90 000 ¿ net vendeur.
L'urgence résulte de ce que l'immeuble se dégrade alors que le désaccord des héritiers ne permet pas d'envisager la réalisation de travaux et de ce que, du fait de cette dégradation, sa valeur ne peut que diminuer.
L'attitude de M. Philippe X...qui occupe l'immeuble sans l'entretenir et qui tire prétexte de la possibilité de le vendre à un meilleur prix afin de perpétuer cette occupation qui n'a pas de contrepartie met par conséquent en péril l'intérêt commun.
Cet intérêt commun commande qu'il soit procédé à la vente de l'immeuble avant que sa dégradation ne le prive de toute valeur et ne rende toute négociation impossible.
L'argument tiré de ce que la succession est excédentaire et de ce que le marché actuel est défavorable n'est pas, dans de telles conditions, pertinent.
Ce n'est pas parce que la succession est excédentaire qu'il n'est pas dans l'intérêt des indivisaires de pallier la dégradation du bien qui en constitue un des principaux actifs.
Par ailleurs, aucune circonstance objective ne permet d'envisager à court ou moyen terme une amélioration du marché immobilier dans le secteur où se trouve le bien.
Il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.
Madame X...épouse Y...ne s'explique pas sur la nature du préjudice qui justifierait l'octroi d'une provision de 1 500 ¿.
En revanche, elle est en droit de réclamer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile une indemnité complémentaire que la cour fixe à 1 500 ¿.
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PAR CES MOTIFS
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LA COUR
Statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise.
Rejette la demande de provision de Madame Elisabeth X...épouse Y....
Condamne M. Philippe X...à verser à Madame Elisabeth X...épouse Y...une indemnité complémentaire de 1500 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le condamne aux dépens d'appel.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Marie-Christine MANAUD. Jean-Claude SABRON.