Notary Liability for Failure to Advise on Known Property Encroachment Risks

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte du 31 octobre 2008, reçu par M. X..., notaire, M. Y...et Mme Z...ont acquis de M. A...un appartement ; que l'acte comportait une clause selon laquelle le vendeur avait informé les acquéreurs qu'un litige était en cours avec un voisin, M. B..., relativement à l'évacuation de fumées, et qu'un rapport d'expertise avait été déposé ; qu'un jugement les ayant condamnés à supprimer la ventilation surplombant la propriété de leur voisin, M. Y...et Mme Z...ont assigné le notaire en paiement de dommages-intérêts pour manquement à son obligation de conseil et d'information ;

Attendu que, pour rejeter leur demande, l'arrêt énonce que, si la clause insérée à l'acte de vente n'attirait pas spécialement l'attention des acquéreurs sur l'empiétement des ventilations sur la propriété de M. B..., il apparaît que l'expert, dont le rapport avait été communiqué aux acquéreurs et annexé à l'acte de vente, s'était borné à constater " que le tube ajouré est en surplomb de 18 cm et non de 30 cm ", sans en tirer de conséquences juridiques quant à un éventuel empiétement et sans évaluer le coût des travaux nécessaires pour supprimer cet empiétement ; qu'il ne peut donc être reproché au notaire de n'avoir pas informé les acquéreurs sur les conséquences financières d'une condamnation à mettre fin à l'empiétement de la ventilation, d'autant que lorsque l'acte de vente a été conclu, M. B... n'avait porté ses griefs que sur les nuisances provoquées par cette ventilation ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses propres constatations que le notaire avait connaissance d'un état d'empiétement et du risque juridique en découlant, dont il devait informer les acquéreurs, la cour d'appel a violé le texte précité ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 avril 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Metz ;

Condamne M. X...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X...à payer la somme globale de 3 000 euros à Mme Z...et M. Y...; rejette sa demande ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq novembre deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour Mme Z...et M. Y...

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Jocelyn Y...et Madame Leslie Z...de leur demande tendant à voir condamner Maître Dominique X..., notaire, à leur payer la somme de 7. 428, 34 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice subi du fait de son manquement à son obligation de conseil et d'information ;

AUX MOTIFS QUE postérieurement à l'acquisition de l'appartement, M. Y...et Mme Z...ont été condamnés à démolir ou obstruer les quatre ventilations débouchant sur la cour de M. B..., au motif d'une part que celles-ci débouchaient sur la cour de ce dernier et, d'autre part, que la ventilation de la chaudière et la ventilation de la hotte aspirante étaient génératrices de nuisances ; que la clause rappelée ci-dessus informait les acquéreurs du litige qui opposait le vendeur à son voisin au sujet de la ventilation de l'appartement et sur les conclusions du rapport d'expertise judiciaire qui avait identifié les nuisances provoquées par cette ventilation et indiqué les remèdes à y apporter, ainsi que leur coût dans l'hypothèse d'une condamnation du propriétaire à effectuer les travaux préconisés ; que si cette clause n'attirait pas spécialement l'attention des acquéreurs sur l'empiétement des ventilations sur la propriété de M. B..., il apparaît que l'expert, dont le rapport avait été communiqué aux acquéreurs et avait été annexé à l'acte, s'était borné à constater " que le tube ajouré est en surplomb de 18 cm et non de 30 cm ", sans en tirer des conséquences juridiques sur l'existence d'un éventuel empiétement et sans évaluer le coût des travaux nécessaires pour supprimer cet empiétement ; qu'il ne peut donc être reproché au notaire de n'avoir pas informé les acquéreurs sur les conséquences financières d'une condamnation à mettre fin à l'empiétement de la ventilation, d'autant que lorsque l'acte de vente à été conclu, M. B... n'avait porté ses griefs que sur les nuisances provoquées par cette ventilation ; qu'il y a donc lieu de débouter M. Y...et Mme Z...de leur demande ;

ALORS QUE, tenu d'un devoir de conseil à l'égard des parties à l'acte, le notaire a l'obligation de prendre toutes dispositions utiles pour assurer la validité et l'efficacité de celui-ci ; qu'il a notamment l'obligation d'attirer l'attention des parties sur l'existence d'un risque juridique auquel elles s'exposent ; qu'en énonçant, pour décider que Maître X...n'avait pas manqué à son obligation de conseil à l'égard de Monsieur Y...et de Madame Z..., que le rapport d'expertise, annexé à l'acte de vente et communiqué aux parties, se bornait à faire état d'un « surplomb de 18 cm », sans tirer de conséquences juridiques quant à un éventuel empiétement, ce dont il résultait que le notaire avait connaissance d'un état d'empiétement et du risque juridique en découlant, dont il devait informer les acquéreurs, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.