Judicial Rescission of Social Homeownership Sale Due to Breach of Occupancy and Prior Tenancy Clauses

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 29 OCTOBRE 2015

Numéro d'inscription au répertoire général : 14/04398

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Janvier 2014- Tribunal de Grande Instance de Paris-RG no 10/ 16012

APPELANT

Monsieur Daniel X... né le 25 Janvier 1964 à Paris (75014)

demeurant...-75013 Paris

Représenté et assisté sur l'audience par Me Arnault GROGNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : E1281

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/ 021420 du 04/ 05/ 2015 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉES

Madame Aline Y... née le 18 Novembre 1963 à Neuilly sur seine (92200)

demeurant ...-75013 Paris

non représenté.

Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 25 avril 2014 par remise à l'étude d'huissier

SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 552 032 708

ayant son siège au 11/ 13 avenue de la Porte d'Italie-75013 PARIS

Représentée par Me Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP D'AVOCATS BOUYEURE BAUDOUIN KALANTARIAN DAU MAS CHAMARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056

Assistée sur l'audience par Me Sophie TOURAILLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P 219

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 17 Septembre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre

Mme Christine BARBEROT, Conseillère

M. Fabrice VERT, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX

ARRÊT : DÉFAUT

-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire

*

* *

Vu le jugement rendu le 10 janvier 2014 par le tribunal de grande instance de Paris ;

Vu l'appel de M Daniel X... et ses conclusions du 1 septembre 2015 ;

Vu les conclusions du 7 septembre 2015 de la Régie Immobilière de la Ville de Paris (ci-après RIVP) ;

Mme Aline Y... assignée à étude n'a pas constitué avocat.

SUR CE

LA COUR

Considérant que la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS « RIVP » a fait procéder à la construction d'un ensemble immobilier sis 73 & 75 Quai Panhard & Levassor (et...) à PARIS (75013) dans le cadre de l'aménagement de la Zac Paris Rive Gauche ; que les biens ainsi édifiés ont été vendus en l'état futur d'achèvement et l'immeuble... est aujourd'hui administré sous le régime de la copropriété des immeubles bâtis ; que la RIVP a vendu le 2 juillet 2001 à Monsieur Daniel X... et à Madame Aline Muriel Y... épouse X..., suivant acte authentique reçu par M B..., notaire à PARIS, les lots suivants dépendant de l'ensemble immobilier susvisé :

le lot no177 : situé dans le bâtiment B2, comprend au 6ème étage, ascenseur B2 un appartement de type 2 pièces référencé 77 composé de : une entrée, 2 pièces, une cuisine, une salle de bains, un wc et le droit à la jouissance exclusive d'un balcon, le tout constituant les 63/ 10 OOOèmes des parties communes,

le lot no261 : situé dans le bâtiment « infrastructure » comprend au 1er sous-sol, escalier B2 infrastructure, un emplacement couvert pour véhicule automobile portant le no66 au plan annexé et les 6/ 10 OOOèmes des parties communes,

le lot no331 : situé dans le bâtiment « infrastructure » comprend au 2ème sous-sol escalier A infrastructure, une cave no42 au plan annexé et le 1/ 10 OOOèmes des parties communes,

- le lot no364 : situé dans le bâtiment « infrastructure », comprend au 2ème sous-sol escalier B infrastructure, une cave portant le no75 au plan annexé et le 1/ 10 OOOèmes des parties communes ;

Que la remise des clefs est intervenue le 2 octobre 2002 ;

Considérant que cette vente s'inscrivait dans le cadre d'un dispositif d'accession sociale à la propriété pour laquelle un cahier des charges, adopté par le Conseil de Paris le 26 juin 2000, a été établi ; que l'acte de vente litigieux reprend les dispositions du cahier des charges ;

Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1134 du Code Civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et de celles de l'article 1184 du même code que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des parties ne satisfera point à son engagement ;

Considérant qu'en l'espèce, l'acte de vente stipule expressément dans le chapitre 2 « conditions a respecter par les accédants » du cahier des charges les mentions suivantes :

« Article 4 : Le logement acquis par l'accédant doit constituer sa résidence principale.

4. 1- Sera considéré comme résidence principale le logement occupé au moins 8 mois par an par l'accédant.

Cette occupation doit être effective dans le délai maximum d'un an suivant soit la déclaration d'achèvement des travaux, soit l'acte notarié d'acquisition, si celui-ci est postérieur à ladite déclaration.

Le logement acquis par l'accédant ne peut être, même partiellement :

- ni transformé en locaux commerciaux ou professionnels,

- ni affecté à la location, meublée ou non meublée, ni à la location saisonnière, sous réserve pour les acquéreurs bénéficiant d'un prêt à taux zéro des dispositions de l'article R 317. 5 alinéa 4 du Code de la Construction et de l'Habitation,

- ni utilisé comme résidence secondaire,

- ni occupé à titre accessoire d'un contrat de travail,

- ni détruit sans qu'il soit procédé à sa reconstruction dans un délai de 4 ans à compter du sinistre.

4. 2- Cette occupation à titre de résidence principale devra se poursuivre dans les conditions ci-dessus pendant au moins 10 ans à compter de la signature de l'acte de vente,

4. 3- En cas de pluralité d'acquéreurs d'un même logement les obligations résultant du présent article s'imposent distinctement à chacun d'eux.

4. 4- Le non respect d'une seule de ces conditions dans le délai de 10 ans mentionné ci-dessus aurait pour conséquence la nullité de la vente ».

Qu'il est également stipulé, au chapitre 2, un article 5 ainsi libellé :

« L'accédant doit libérer le logement social dont il était locataire. L'accédant sera tenu de donner congé puis de libérer le logement dont il est locataire au plus tard dans le délai maximum d'un an suivant soit la déclaration d'achèvement des travaux du logement par lui acquis, soit l'acte notarié de vente si celui-ci est postérieur à ladite déclaration ».

Considérant qu'en l'espèce, la RIVP demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résolution judicaire de l'acte de vente litigieux, la RIVP soutenant que les acquéreurs n'ont pas respecté les obligations auxquelles ils s'étaient engagés dans l'acte de vente, à savoir notamment une obligation personnelle d'occupation à titre de résidence principale du bien vendu et l'obligation de restituer le logement qui leur était loué précédemment ;

Considérant que pour s'opposer à cette demande de la RIVP, M Daniel X... conclut à l'annulation des clauses 4. 1, 4. 2 et 4. 3 susvisées ;

Mais considérant que ces clauses sont claires et précises et ne méritent aucune interprétation ;

Que ces clauses ne sauraient davantage être regardées comme abusives dès lors qu'elles mettent à la charge des acquéreurs, des obligations qui ne sont que la contrepartie de conditions avantageuses qui leurs sont concédées dans le cadre d'un dispositif d'accession sociale à la propriété par un vendeur, qui est un organisme de logement social ; que les obligations imposées aux acquéreurs rappelées ci-dessus n'ont ainsi pas pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; qu'il n'y a donc pas lieu de dire que ces clauses sont abusives ; que par ailleurs ces clauses, au regard de leur contenu n'imposent pas des obligations impossibles à réaliser comme le prétend M Daniel X... ;

Considérant qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de débouter M Daniel X... de sa demande en nullité des clauses susvisées ;

Considérant qu'il ressort des pièces versées aux débats, que lors de la conclusion de la vente litigieuse, M X... était titulaire d'un bail d'habitation, (conclu suivant acte sous seing privé du 29 novembre 1994) ayant pour objet un logement social sis 135 rue des Flandres Paris 19 qui lui a été consenti par la RIVP pour la période du 1 décembre 1994 jusqu'en 2008 ; qu'or, M X..., en contravention avec les engagements souscrits dans l'acte de vente rappelés ci-dessus, n'a pas libéré ce logement social dans le délai d'un an suivant la déclaration d'achèvement des travaux du logement par lui acquis à l'occasion de la vente litigieuse, M X... n'ayant pas donné congé du logement social loué mais ayant quitté ce logement suite à un jugement ordonnant son expulsion rendu le 11 septembre 2007 par le tribunal d'instance de Paris 19éme ; qu'il s'en déduit que M X... a ainsi inexécuté une obligation essentielle qui était mise à sa charge par le contrat de vente litigieux ; que ce manquement est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résolution judiciaire du contrat de vente litigieux ;

Considérant qu'il convient par conséquent au regard de ces éléments, et des motifs pertinents et non contraires des premiers juges que la cour adopte, de confirmer le jugement entrepris ;

Considérant que la mauvaise foi ou l'intention de nuire de M Daniel X... n'étant pas caractérisée, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande en dommages et intérêts du chef de procédure abusive formée par la RIVP.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris.

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires

Condamne M Daniel X... à payer à la RIVP la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais irrépétibles d'appel exposés par cette dernière.

Dit que la présente décision sera publiée au service de la publicité foncière territorialement compétent.

Condamne M Daniel X... au paiement des dépens d'appel avec recouvrement conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Le Greffier, La Présidente,