Owner Liability for Water Damage from Terrace and Pipes: Co-ownership Responsibility Dispute

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu les articles 3 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu selon l'arrêt (Aix-en-Provence, 13 février 2014), que le local commercial appartenant à la SCI Venezia (la SCI), qui l'a donné à bail à M. X..., a subi des infiltrations en provenance de la terrasse de l'appartement situé au-dessus, appartenant à M. Y... et Mme Y... (les consorts Y...) ; que M. X... a sollicité la condamnation de son bailleur à exécuter les travaux nécessaires et à l'indemniser des dommages subis, tandis que la SCI a demandé garantie par les consorts Y... et par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 14 rue Georges Clisson à Draguignan ;

Attendu que pour accueillir la demande de garantie, l'arrêt retient que l'inspection des canalisations qui a été faite a confirmé la vétusté des tuyaux en fonte, mais que l'expert retient également une déficience des caractéristiques d'étanchéité et un vieillissement de la terrasse, que les travaux préconisés comprennent, outre la réalisation de canalisations en PVC, des reprises d'étanchéité de la terrasse, que celle-ci étant, selon le règlement de copropriété, réservée à l'usage exclusif d'un copropriétaire est une partie privative et que ce vieillissement, qui démontre un défaut d'entretien, engage la responsabilité du copropriétaire ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si les travaux préconisés par l'expert judiciaire ne nécessitaient pas d'intervenir sur le gros oeuvre du bâtiment, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 14 rue Georges Clisson à Draguignan et les consorts Y... à garantir la SCI Venezia à concurrence de la moitié chacun de la condamnation au paiement de la somme de 12 363,24 euros prononcée au bénéfice de M. X... et en ce qu'il les condamne in solidum à payer à M. X... d'une part, et à la SCI Venezia d'autre part, la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 13 février 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 14 rue Georges Clisson à Draguignan aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 14 rue Georges Clisson à Draguignan ; le condamne à payer à M. Y... et à Mme Y... la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour les consorts Y...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné les consorts Y... à prendre en charge les travaux d'étanchéité de la terrasse, d'AVOIR condamné les consorts Y... à garantir la SCI Venezia à concurrence de la moitié de sa condamnation au paiement de la somme de 12.363,24 € prononcée au bénéfice de M. X... et d'AVOIR condamné les consorts Y..., in solidum avec le syndicat des copropriétaires à payer à M. X... et à la SCI Venezia la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QUE 2° le sinistre en réserve ; que l'expert conclut qu'il s'agit d'un sinistre permanent en cas de pluie et qui est la résultante de l'accumulation dans l'angle constitué par l'ancien local WC extérieur et la façade du bâtiment au droit de la fenêtre d'accès à la cuisine Y... ce point géométrique étant la conjonction de plusieurs convergences soumises à une accumulation d'eau du fait des pentes et de la rétention résultant de la configuration géométrique de la rehausse entre l'extérieur et l'intérieur ; que l'inspection faite par l'entreprise de plomberie a confirmé la vétusté des tuyaux en fonte existants mais l'expert retient également que l'environnement de l'ancien wc et de l'angle du plancher permettent de penser à une déficience des caractéristiques d'étanchéité et note page 67 que la terrasse a subi un vieillissement très important qui a pu entraîner quelques migrations en sous face d'eau ces éléments étant complémentaires aux fuites proprement dites résultant de la vétusté des canalisations ; que les travaux préconisés comprennent outre la réalisation de canalisations en PVC des reprises d'étanchéité de la terrasse ; que selon le règlement de copropriété la terrasse réservée à l'usage exclusif d'un copropriétaire est une partie privative, en conséquence le vieillissement de cette terrasse, qui démontre un défaut d'entretien engage la responsabilité du copropriétaire ; que sur la charge de l'exécution des travaux ; que la SCI Venezia soutient à juste titre qu'elle ne peut être condamnée à l'exécution de travaux portant sur les parties communes ; que l'exécution de ces travaux, sera par voie d'infirmation, mise à la charge directe du syndicat des copropriétaires en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, sans qu'il y ait lieu en l'état à fixation d'astreinte, à l'exception des travaux d'étanchéité de la terrasse des consorts Y... qui resteront à la charge de ceux-ci ; que sur le recours en garantie ; que la SCI Venezia exerce un recours en garantie à l'égard de tout succombant en ce qui concerne les dommages et intérêts mis à sa charge ; que compte tenu des doubles causalités à l'origine des sinistres, précédemment analysées, le recours en garantie de la SCI Venezia sera accueilli à concurrence de la moitié chacun à la charge du syndicat des copropriétaires et des consorts Y... ; que les condamnations accessoires suivront le sort de ce qui est jugé au principal, le syndicat des copropriétaires et les consorts Y... seront condamnés in solidum à payer la somme de 3.000 € à M.

X... et à la SCI Venezia ;

1°) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien du gros oeuvre des bâtiments, partie commune ; qu'en jugeant que les consorts Y... devaient prendre en charge les travaux d'étanchéité de la terrasse aux motifs inopérants qu'ils en avaient la jouissance exclusive sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si « les travaux préconisés par l'expert judiciaire (...) (ne) nécessitaient (pas) d'intervenir sur le gros oeuvre du bâtiment » et si « s'agissant d'un plancher faisant partie intégrante de la structure générale du bâtiment », il ne s'agissait pas « d'éléments constructifs relevant de la copropriété »(conclusions des consorts Y..., p.3, al. 9-10 et p.4, al. 3), la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 3 et 14 de la loi n° 65557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

2°) ALORS QUE les consorts Y... faisaient valoir que l'article 3 du règlement de copropriété qualifiait de partie commune « la totalité des branchements, tuyaux de canalisation et réseaux divers avec leurs accessoires » et « qu'en application des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la copropriété était responsable de leur entretien et des travaux qui s'avéreraient nécessaires pour assurer leur bon fonctionnement et leur intégrité » (conclusions des consorts Y..., p. 3, antépénult. al. et p. 4, al. 3 et 4) ; qu'en condamnant les consorts Y... à garantir la SCI Venezia de sa condamnation à indemniser M. X... des conséquences des infiltrations qu'il avait subies, sans répondre à ce moyen, qui était déterminant dès lors qu'elle a relevé que les fuites affectant la terrasse qui leur étaient imputées étaient en partie causées par la « vétusté des canalisations », la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile