Purchaser v. Seller: Discrepancy in Apartment Area Due to Partitioning

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu que la superficie de la partie privative d'un lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 19 novembre 2013), statuant sur renvoi après cassation (pourvoi 11-18.911) que par compromis de vente du 25 juillet 2006 réitéré par acte authentique du 30 novembre 2006, M. X... a vendu à M. Y... un immeuble composé d'un appartement sur rez-de-chaussée et un étage avec jouissance privative d'une cour et d'un jardin constituant le lot n° 13 d'un groupe d'immeubles en copropriété ; que la superficie de la partie privative du lot indiqué dans les deux actes était de 61,52 m² ; que M. Y... ayant fait procéder à un mesurage concluant à une superficie de 52,62 m² a assigné M. X... en réduction proportionnelle du prix ;

Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que la superficie déclarée correspond à la surface réelle vendue, dont la diminution résulte seulement de l'emprise au sol des doublages apposés aux murs et des cloisons mises en place ;

Qu'en statuant ainsi, sans préciser si le doublage des murs et les cloisons étaient facilement démontables ou non, la cour d'appel n'a pas mis la cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 novembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. Y....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Y... de ses demandes tendant à voir condamner M. X... à lui payer la somme de 22.423,60 euros ainsi que 20.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Aux motifs que le compromis de vente signé le 25 juillet 2006 faisait état de la superficie, reprise dans l'acte authentique, et portait en condition particulière, que « le vendeur s'engage à effectuer les travaux figurant dans la notice technique qui demeurera annexée aux présentes, avant la réitération des présentes », M. Y... faisant de cette réalisation une condition essentielle de sa signature ; que cette notice technique prévoit la pose de doublage en plaques de placoplatre sur ossature métallique, de cloisons isolantes en mêmes plaques sur ossature métallique avec isolation en laine de verre de 50 mm et une isolation thermique et acoustique du mur par laine de verre d'épaisseur 100 mm, tous travaux qui n'étaient donc pas réalisés à cette date ; que dans une lettre du 13 janvier 2007, en réponse à une mise en demeure de reprendre les malfaçons et d'achever les travaux, M. X... écrivait : « dans votre cas, un projet de rénovation du bâtiment existant a été proposé et soumis à votre approbation, depuis le plan, pour lequel vous êtes intervenu, jusqu'à des détails de position de tuyauterie au mm près. Les travaux ont été régulièrement suivis par vous-même jusqu'à intervention directe de votre part auprès de l'architecte initial et des entreprises intervenantes » ; que M. X... n'a jamais contesté et ne conteste toujours pas ces affirmations qui corroborent le compromis de vente et qu'il résulte de ces éléments que la superficie déclarée correspond à la superficie réelle vendue, dont la diminution résulte seulement de l'emprise au sol des doublages apposés aux murs et des cloisons mises en place avec l'accord, voire à la demande de M. Y... ;

1°- Alors que toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ; que si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ; que pour l'application de ce principe, il y a lieu de prendre en considération le bien tel qu'il se présente matériellement au moment de la vente, en tenant compte par conséquent, de la diminution de la superficie du bien résultant à cette date, de la réalisation par le vendeur des travaux tels que prévus par les parties d'un commun accord dans le compromis de vente ; qu'en se fondant pour débouter M. Y... de sa demande en diminution du prix, sur la circonstance que la diminution de la superficie du bien résulte de l'emprise au sol de travaux prévus par le compromis de vente effectués par M. X... avant la réitération de la vente, avec l'accord voire à la demande de ce dernier lequel a suivi leur exécution de près, la Cour d'appel a violé l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°- Alors qu'en statuant comme elle l'a fait sans qu'il résulte de ses constatations que la diminution de la superficie du bien vendu par rapport à celle mentionnée dans le compromis de vente résulterait, et ce de façon exclusive, d'une modification des travaux tels que prévus par la notice technique annexée au compromis de vente laquelle aurait été imposée au vendeur par l'acquéreur, et après avoir constaté au contraire, que les travaux réalisés étaient bien visés dans la notice qui prévoit la pose de doublage en plaques de placoplatre sur ossature métallique, de cloisons isolantes en mêmes plaques sur ossature métallique avec isolation en laine de verre de 50 mm et une isolation thermique et acoustique du mur par laine de verre d'épaisseur 100 mm, la Cour d'appel a violé de plus fort l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3°- Alors que la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées notamment par les murs et cloisons, à moins que ces cloisons constituent des ouvrages facilement démontables ; qu'en énonçant que la superficie déclarée correspond à la superficie réelle vendue, dont la diminution résulte seulement de l'emprise au sol des doublages apposés aux murs et des cloisons mises en place, sans qu'il résulte de ses constatations que les cloisons mises en place par le vendeur avant la réitération de la vente, sont des cloisons facilement démontables et après avoir constaté au contraire, qu'il s'agit de véritables cloisons en placoplatre sur ossature métallique, la Cour d'appel a violé l'article 4-1 du décret du 23 mai 1997 ;

4°- Alors que la notice technique annexée au compromis définissant les travaux de réhabilitation mis à la charge du vendeur avant la réitération de la vente prévoyait non seulement la pose de doublage en plaques de placoplatre sur ossature métallique, de cloisons isolantes en plaques de placoplatre sur ossature métallique avec isolation en laine de verre de 50 mm et une isolation thermique et acoustique du mur par laine de verre d'épaisseur 100 mm, mais aussi, s'agissant de transformer une grange en maison d'habitation, des travaux de plomberie et maçonnerie qui n'avaient pas non plus été exécutés à la date du compromis et notamment « la création d'une ouverture pour porte sur jardin dans chambre, marche d'escalier dans l'épaisseur du mur », la « condamnation de la porte avec réemploi de briques à l'identique (gauche de la future baie vitrée depuis l'extérieur) », la « condamnation de la fenêtre avec réemploi de briques à l'identique (entre future baie vitrée et future porte d'entrée) », la « création d'un conduit de cheminée avec sortie sur le toit », la « fourniture et pose d'un escalier ¿ de tour équipé d'un garde-corps y compris création d'une trémie, rebouchage de l'ancienne trémie, travaux de maçonneries annexes » ; qu'en énonçant que cette notice technique prévoit la pose de doublage en plaques de placoplatre sur ossature métallique, de cloisons isolantes en mêmes plaques sur ossature métallique avec isolation en laine de verre de 50 mm et une isolation thermique et acoustique du mur par laine de verre d'épaisseur 100 mm et en omettant ainsi les nombreux autres travaux prévus qui n'avaient pas non plus été exécutés à la date du compromis de vente, la Cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis et violé l'article 1134 du Code civil ;

5°- Alors que la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; qu'il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ; qu'en énonçant que la superficie déclarée à l'acte de vente correspond à la superficie réelle vendue, dont la diminution résulte seulement de l'emprise au sol des doublages apposés aux murs et des cloisons mises en place, sans s'expliquer sur l'emprise au sol résultant de la création d'un conduit de cheminée, de la fourniture et pose d'un escalier ¿ de tour équipé d'un garde-corps, de la création d'une trémie, et des embrasures des portes et fenêtres créées ou modifiées, travaux également prévus par la notice technique et exécutés par le vendeur avant la réitération de la vente, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 4-1 du décret du 23 mai 1997.