Commercial Lease Rent Revision Refused Due to Insufficient Evidence of Favorable Local Market Changes

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu que procédant à la recherche qui lui était demandée et retenant souverainement qu'il n'était pas démontré que les facteurs locaux de commercialité aient été modifiés notablement en cours du bail à renouveler ou qu'ils l'aient été dans la zone de chalandise où est installé le local donné en location ou qu'ils aient eu une incidence favorable sur le commerce considéré, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, a légalement justifié sa décision ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mmes X..., Y... et Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette Mmes X..., Y... et Z... de leur demande, les condamne à verser à la société Presencia la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour Mmes X..., Y... et Z...

L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'infirmant le jugement qui avait fixé le loyer à la valeur locative, il a, appliquant la règle du plafonnement, fixé à 9. 341 € le montant annuel du loyer à compter du 1er juillet 2005 et condamné Mmes A... et B... à restitution ;

AUX MOTIFS QUE « les parties et, à défaut, le juge des loyers commerciaux, fixent le montant du loyer déplafonné, en cas de modification notable des éléments de la valeur locative, soit les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité, à l'exclusion, comme facteur propre, des prix pratiqués dans le voisinage ; qu'en l'espèce, le 12 août 1996, à effet du 1er juillet précédent, les parties ont ainsi fixé le montant du loyer à la somme de 7. 622, 45 euros, excédant l'indexation du précédent montant de 6. 260, 47 euros ; que le loyer a ainsi été conventionnellement déplafonné à cette date ; que la charge de la preuve de nouvelles modifications notables, survenues en cours de bail, soit entre le 1er juillet 1996 et le 30 juin 2005, incombe aux demanderesses au second déplafonnement ; que celles-ci invoquent la modification notable des facteurs locaux de commercialité, la surface pondérée à 56, 20 m2 n'étant pas contestée ; qu'à cet égard, Mme C... a relevé une augmentation de la population globale de la commune de 4, 5 % entre 1990 et 1999 et de 3, 7 % entre 1999 et 2006, et non, comme indiqué à tort dans le jugement, pendant la durée du bail expiré, soit entre le 1er juillet 1996 et le 30 juin 2005 ; qu'aucun recensement n'est intervenu en 1996 et qu'aucune donnée chiffrée n'est fournie pour la zone de chalandise, justement retenue à 400 mètres autour des locaux loués, soit les quartiers Les Menus-J.

B. Clément et Château-Les Princes-Marmottan ; que, de même, l'évolution qualitative de la population, résultant des recensements de 1990 et 1999, montre une amélioration du paysage sociologique rappelée par les consorts A..., sans que puisse être distinguée une modification intervenue postérieurement à l'année 1996 ; que les constructions nouvelles intervenues pendant la durée du bail représentent des logements neufs remplaçant des immeubles anciens, à défaut de réserve foncière dans la zone de chalandise, et ne se rapportent que pour 8 % à des bureaux ; qu'ainsi que le relève le consultant, leur caractère notable pour le commerce considéré n'est pas établi ; que les modifications entraînées par la réfection du marché Escudier, achevée à la date du renouvellement du bail en 1996, et la création du centre commercial Les Passages, hors la zone de chalandise, ne peuvent être retenues ; qu'il ne résulte pas de ces éléments pas que les modifications invoquées, et notamment l'implantation d'enseignes nationales comprenant plusieurs salons de coiffure concurrents, aient profité au commerce exploité par la société Presencia et puissent être qualifiées de notables, les comparaisons invoquées par les consorts A... se rapportant à des activités commerciales différentes de celle de la société Presencia ; que la preuve de l'existence d'un motif de déplafonnement n'est pas rapportée ; que le jugement sera infirmé et le loyer annuel à compter du 1er juillet 1996 fixé à un montant en principal, hors charges et hors taxes, de 9 341 euros, en application de l'indice INSEE du coût de la construction au 1er juillet 2005 » (arrêt, p. 6-7) ;

ALORS QUE, premièrement, le loyer peut être déplafonné en cas de modification des facteurs locaux de commercialité ; que cette modification peut résulter de l'implantation, dans le voisinage, de nouveaux commerces, quel que soit le type d'activité qu'ils exercent, dès lors qu'ils attirent une nouvelle clientèle susceptible d'affecter l'activité exercée dans le local en cause ; qu'en l'espèce, Mmes A... et B... faisaient valoir dans leurs conclusions que l'implantation de commerces haut de gamme, tel que FONCIA ou LA FORET IMMOBILIER dans le secteur de l'immobilier, HEDIARD ou DALLOYAU dans le domaine de l'alimentation, avaient permis, d'une part, d'augmenter la clientèle et, d'autre part, d'attirer une clientèle au pouvoir d'achat plus élevé ; qu'en refusant de prendre en compte l'implantation de ces commerces haut de gamme, au seul motif qu'ils se rapportent « à des activités commerciales différentes de la société Presencia », quand il fallait se demander si l'afflux de cette clientèle, peu important qu'il soit provoqué par un commerce différent, pouvait avoir un impact sur l'activité du locataire, les juges du fond ont violé les articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-2 et R. 145-6 du Code de commerce ;

ALORS QUE, deuxièmement, indépendamment de l'évolution quantitative de la population, Mmes A... et B... se prévalaient de l'arrivée d'une population à pouvoir d'achat plus élevé ; que, pour établir cette évolution, elles se prévalaient d'une expertise judiciaire confiée à M. D..., s'agissant d'un local situé 44 Rue Escudier à BOULOGNE-BILLANCOURT, donc très proche du local litigieux situé au 32 Rue Escudier, et visant la période comprise entre 1996 et 2004 (conclusions du 7 juin 2012, p. 21-22) ; qu'en énonçant qu'au vu des recensements intervenus en 1990 et 1999, révélant une amélioration du paysage sociologique, on ne pouvait distinguer une modification intervenue postérieurement à l'année 1996, sans s'expliquer sur les constatations de l'expertise judiciaire établie par M. D..., les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-2 et R. 145-6 du Code de commerce ;

ALORS QUE, troisièmement, et de la même manière, Mmes A... et B... faisaient valoir, notamment à partir de l'expertise de M. D... concernant un local situé au 44 Rue Escudier à BOULOGNE-BILLANCOURT, que durant la période de référence, les constructions de bureaux avaient augmenté de 50 % et que cette circonstance, les habitudes de consommation ayant évolué, avait une incidence notable sur l'activité des commerces de proximité (conclusions du 7 juin 2012, p. 22 et 23) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ces éléments, qui étaient de nature à convaincre le juge d'une modification notable des facteurs de commercialité, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-2 et R. 145-6 du Code de commerce.