Real Estate Agency vs. Property Owner: Contractual Penalty for Mandate Revocation

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 13 MARS 2014

(no , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 13/00956

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Décembre 2012 -Tribunal de Grande Instance de paris - RG no 11/03812

APPELANTE

SARL SOCIÉTÉ DE TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège 16/18 avenue Georges V - 75008 PARIS

Représentée par Maître Gilbert MANCEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : A0627

et assistée sur l'audience de Maître Guillaume CHABASSON, avocat au barreau de PARIS, toque : B.424 substitué par Maître Gilbert MANCEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : A0627

INTIMÉE

SCI BETH 1

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège 8/10 rue Oswaldo Cruz - 75016 PARIS

Représentée par Maître Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020 et assistée sur l'audience de Me Julie CITTADINI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0238

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 07 février 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine BARBEROT, Conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal SARDA, Présidente

Madame Christine BARBEROT, Conseillère

Monsieur Fabrice VERT, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Fatima BA

Greffier lors du prononcé : Madame Mélanie RAMON

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile,

- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente et par Madame Mélanie RAMON, greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte sous seing privé du 28 mai 2010, la SCI BETH 1 a donné mandat à l'agence ALMA IMMOBILIER de vendre un appartement sis 8/10 rue Oswaldo Cruz à Paris, 16e arrondissement au prix de 2 350 000 ¿, rémunération de l'agent immobilier incluse, laquelle, d'un montant de 80 000 ¿, était solidairement due par le mandant et l'acquéreur.

Le 1er juin 2010, les époux Y... se sont portés acquéreurs du bien aux conditions précitées.

Le 23 juin 2010, la SCI BETH 1 a retiré l'appartement de la vente en raison du montant de l'impôt sur les plus-values qu'elle aurait été tenue d'acquitter.

Par acte du 7 mars 2011, la Société de TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES, exploitant sous l'enseigne ALMA IMMOBILIER, a assigné la SCI BETH 1 en paiement de la somme de 80 000 ¿ au titre de la clause pénale incluse dans le mandat du 28 mai 2010.

C'est dans ces conditions que, par jugement du 12 décembre 2012, le Tribunal de Grande Instance de Paris a :

- débouté la Société de TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES de ses demande,

- débouté la SCI BETH 1 de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts,

- laissé aux parties la charge de leurs frais irrépétibles,

- condamné la Société de TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES aux dépens.

Par dernières conclusions du 12 septembre 2013, la Société de TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES, appelante, demande à la Cour de :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande formée contre la SCI BETH 1 et en ce qu'il l'a condamnée aux dépens,

statuant à nouveau, vu l'article 1134 du Code Civil :

- condamner la SCI BETH 1 à lui payer la somme de 80 000 ¿ avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2011,

- débouter la SCI BETH 1 de ses demandes,

- condamner la SCI BETH 1 à lui payer la somme de 3 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions du 29 mai 2013, la SCI BETH 1 prie la Cour, vu les articles 6, I, de la loi du 2 janvier 1970 et 1152 du Code Civil, de :

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- condamner la Société de TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES à lui payer la somme de 4 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

à titre reconventionnel,

- condamner la Société de TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES à lui payer la somme de 5 000 ¿ de dommages-intérêts pour procédure abusive, dépens en sus.

SUR CE,

LA COUR

Considérant que la SCI BETH 1 a régularisé le mandat du 28 mai 2010, signé par M. Thierry Z... pour le compte de cette société, en lui donnant postérieurement le pouvoir de ce faire ;

Considérant, sur la nullité de l'offre d'achat faite le1er juin 2010 par les époux Y... invoquée par l'intimée, qu'en recevant cette offre pendant le délai de réflexion, l'agent immobilier n'a pas contrevenu aux dispositions de l'article L. 121-26 du Code de la consommation qui se borne à interdire au mandataire d'obtenir de son client une contrepartie ni un engagement ou d'effectuer des prestations de services de quelque nature que ce soit ; qu'en conséquence, cette offre d'achat n'est pas nulle au seul motif qu'elle a été formulée dans le délai de rétractation de sept jours prévu par la loi en cas de démarchage à domicile, étant observé la SCI BETH 1 n'a pas révoqué le mandat dans ce délai et qu'elle a maintenu l'offre de vente jusqu'au 22 juillet 2010, date à laquelle, répondant à la sommation de signer la promesse de vente qui lui avait été signifiée le 13 juillet 2010 par les époux Y..., qui réitéraient ainsi leur volonté d'acquérir, elle a déclaré au notaire que " la vente ne peut se réaliser que dans le cas de non-imposition de la plus-value immobilière réalisée " ;

Considérant qu'ainsi, la SCI BETH 1 est lié par le mandat du 28 mai 2010 ;

Considérant que ce contrat donne à l'agent immobilier la mission de vendre le bien au prix de 2 350 000 ¿, rémunération du mandataire comprise ;

Qu'en l'absence de dispositions contractuelles, cette mission ne peut être étendue à la recherche du régime fiscal applicable au prix de vente, aucune clause du mandat ne conditionnant la mission à la non-imposition de la plus-value réalisée sur ce prix ;

Qu'à cet égard, n'est pas opposable à l'agent immobilier la délibération de l'assemblée générale extraordinaire des associés de la SCI BETH 1 du 1er juin 2010, à laquelle l'agent immobilier n'est pas partie et qui est postérieure à la conclusion du contrat du 28 mai 2010, énonçant que le prix de vente s'entend " net de tout prélèvement d'impôt sur la plus-value " et limitant le pouvoir donné à M. Thierry Z... au cadre de l'exonération de cet impôt ;

Que le fait que le notaire de la SCI BETH 1 ait transmis à l'agent immobilier les 12 et 13 juillet 2010 des informations sur la fiscalité du prix est insuffisant à établir que l'agent immobilier était investi d'une mission de conseil dans ce domaine, ni que sa mission était conditionnée à la non-imposition du bien au titre de la plus-value ;

Que, faute d'avenant au mandat du 28 mai 2010, cette condition n'est pas entrée dans le champ contractuel ;

Que, dès lors, la transmission tardive au mandant de l'information fiscale délivrée par le notaire n'est pas constitutive d'une réticence dolosive de la part du mandataire ;

Qu'en conséquence, le mandat n'est ni nul ni résolu ;

Considérant que l'agent immobilier ne demandant pas le paiement de la commission, mais l'application de la clause pénale contractuelle, les moyens de la SCI BETH 1, fondés sur l'absence de droit à commission, sont inopérants ;

Considérant que, dans le mandat du 28 mai 2010, les parties ont stipulé, sous la rubrique " clause pénale " : " De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle l mandataire n'aurait pas accepté les présente mission, le mandant : a) - s'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier (...) avec tout acquéreur présenté par le mandataire ", étant précisé qu'en cas de non-respect de cette obligation, le mandant " s'engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du Code Civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto " ;

Considérant que cette clause pénale, qui sanctionne, de manière forfaitaire et sous le contrôle du juge, la violation d'une obligation contractuelle du mandant, n'est pas contraire aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 ;

Considérant que le régime fiscal du prix de vente pouvait être connu de la SCI BETH 1 avant la conclusion du mandat ; que l'échec de la vente n'est donc dû qu'à la légèreté et la négligence du mandant de sorte que la clause pénale doit recevoir application ;

Considérant que le montant prévu par cette clause n'est pas manifestement excessif dès lors que, le mandataire a rempli sa mission et a trouvé un acquéreur aux conditions du mandat, la volte-face du mandant ayant fait perdre sa commission à l'agent immobilier ;

Considérant qu'en conséquence, le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il a débouté la Société de TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES de sa demande ;

Considérant que la SCI BETH 1 doit être condamnée à payer à la Société de TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES la somme de 80 000 ¿ au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2011, date de l'assignation valant mise en demeure ;

Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet des demandes de dommages-intérêts et sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile de la SCI BETH 1 ;

Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la Société de TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a débouté la SCI BETH 1 de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts,

L'infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau :

Condamne la SCI BETH 1 à payer à la Société de TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES la somme de 80 000 ¿ au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2011,

Rejette les autres demandes,

Condamne la SCI BETH 1 aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;

Condamne la SCI BETH 1 à payer à la Société de TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES la somme de 3 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.

La Greffière, La Présidente,