Real Estate Purchase Agreement: Loan Condition Impossibility

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société South pacific invest ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que Mme Y... avait sollicité auprès de la Société générale calédonienne de banque un prêt conforme aux stipulations contractuelles et qu'aucune offre au taux d'intérêt inférieur à 4,60 % n'avait été adressée en réponse, la cour d'appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises et qui a pu déduire de ces seuls motifs et sans dénaturation que la condition suspensive n'avait pas été réalisée pour une cause non imputable aux époux Y..., a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à M. et Mme Y... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leurs demandes tendant au paiement de diverses sommes en réparation de leurs préjudices résultant du refus par les époux Y... de régulariser la vente ;

AUX MOTIFS QUE : « que le compromis de vente immobilière du 13 octobre 2006 était conditionné, dans l'intérêt exclusif des acquéreurs, par l'obtention par ces derniers dans le mois de l'acte, soit au plus tard le 12 novembre 2006 à 18 heures, d'un prêt immobilier présentant les caractéristiques convenues et définies par les parties, à savoir un montant global du prêt de 44.937.550 FCFP, assorti d'un taux d'intérêts maximum de 4,6 %, sur une durée de 10 ans ; que M et Mme Y... s'engageaient, en leur qualité d'acquéreur, à solliciter ce crédit par des démarches personnelles auprès des organismes financiers de leur choix (...) ; que la condition suspensive est ainsi rédigée dans le contrat : « la présente vente est soumise à la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui seront sollicités par l'acquéreur (et le cas échéant, par le mandataire si l'acquéreur lui a confié cette mission au paragraphe F et dont les caractéristiques ont été définies au paragraphe dit ci-avant) ; que cette condition suspensive n'est stipulée qu'au seul profit de l'acquéreur » ; que les acquéreurs avaient pour obligation de déposer, dans le délai de 15 jours, une ou plusieurs demandes de prêts, répondant aux caractéristiques précédemment définies et couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et à en justifier au vendeur ou à son mandataire ; qu'en l'occurrence, il est établi par les pièces du dossier que les époux Y... ont effectivement sollicité un prêt dans le délai fixé par le compromis de vente, puisqu'ils recevaient dès le 19 octobre 2006 de la Société Générale Calédonienne de Banque une simulation pour un prêt d'un montant de 50 000 000 F.CFP sur 10 ans au taux d'intérêts de 4,80 % hors assurances et au TEG de 5,0099 % (...) qu'ainsi, il est établi que les époux Y... ont sollicité les prêts auprès de la Société Générale Calédonienne de Banque dans le délai imparti et qu'aucune offre au taux d'intérêts inférieur ou égal à 4,60 % ne leur a été adressée en réponse ; que, dès lors, la condition suspensive prévue au compromis de vente n'a été réalisée et que cette situation n'est pas imputable aux époux Y... » (arrêt p. 4 et 5) ;

ALORS 1°) QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, les époux Y..., bénéficiaires d'une promesse de vente assortie d'une condition suspensive d'obtention de prêt, s'étaient engagés à solliciter un prêt de 44 937 500 FCFP au taux maximal de 4,6 % ; qu'en estimant que la demande de prêt formée par les époux Y... auprès de la SGCB était conforme aux exigences posées à la promesse de vente, sans donner aucune indication sur le montant et le taux du crédit ainsi sollicité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

ET AUX MOTIFS QUE : « que le compromis de vente immobilière du 13 octobre 2006 était conditionné, dans l'intérêt exclusif des acquéreurs, par l'obtention par ces derniers dans le mois de l'acte, soit au plus tard le 12 novembre 2006 à 18 heures, d'un prêt immobilier présentant les caractéristiques convenues et définies par les parties, à savoir un montant global du prêt de 44.937.550 FCFP, assorti d'un taux d'intérêts maximum de 4,6 %, sur une durée de 10 ans ; que M et Mme Y... s'engageaient, en leur qualité d'acquéreur, à solliciter ce crédit par des démarches personnelles auprès des organismes financiers de leur choix (...) ; que la condition suspensive est ainsi rédigée dans le contrat : « la présente vente est soumise à la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui seront sollicités par l' acquéreur (et le cas échéant, par le mandataire si l'acquéreur lui a confié cette mission au paragraphe F et dont les caractéristiques ont été définies au paragraphe dit ci-avant) ; que cette condition suspensive n'est stipulée qu'au seul profit de l'acquéreur » ; que les acquéreurs avaient pour obligation de déposer, dans le délai de 15 jours, une ou plusieurs demandes de prêts, répondant aux caractéristiques précédemment définies et couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et à en justifier au vendeur ou à son mandataire ; (...) que ce même établissement bancaire proposait à Mme Y... un prêt d'un montant de 44 937 500 F. CFP d'une durée de 10 ans au taux d'intérêts hors assurances de 4,95 % et au TEG de 6,05 % ; que ces demandes de prêts ont bien été réalisées par écrit par les époux Y..., les mails correspondant à ces demandes ayant été versés aux débats ; (...) qu'ainsi, il est établi que les époux Y... ont sollicité les prêts auprès de la Société Générale Calédonienne de Banque dans le délai imparti et qu'aucune offre au taux d'intérêts inférieur ou égal à 4,60 % ne leur a été adressée en réponse ; que, dès lors, la condition suspensive prévue au compromis de vente n'a été réalisée et que cette situation n'est pas imputable aux époux Y... » (arrêt p. 4 et 5) ;

ALORS 2°) QUE les époux Y..., bénéficiaires d'une promesse de vente, s'étaient engagés à solliciter un prêt dans un délai de quinze jours à compter du compromis, signé le 13 octobre 2006, soit avant le 28 octobre 2006 ; qu'en estimant que les époux Y... avaient respecté le délai imparti au compromis sans s'assurer que la simulation établie par la SGCB, datée du 1er avril 2007, invoquée par ces derniers répondait à une demande formulée dans les délais du compromis soit avant le 28 octobre 2006, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

ET AUX MOTIFS QUE : « que le compromis de vente immobilière du 13 octobre 2006 était conditionné, dans l'intérêt exclusif des acquéreurs, par l'obtention par ces derniers dans le mois de l'acte, soit au plus tard le 12 novembre 2006 à 18 heures, d'un prêt immobilier présentant les caractéristiques convenues et définies par les parties, à savoir un montant global du prêt de 44.937.550 FCFP, assorti d'un taux d'intérêts maximum de 4,6 %, sur une durée de 10 ans ; que M et Mme Y... s'engageaient, en leur qualité d'acquéreur, à solliciter ce crédit par des démarches personnelles auprès des organismes financiers de leur choix (...) ; que la condition suspensive est ainsi rédigée dans le contrat : « la présente vente est soumise à la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui seront sollicités par l' acquéreur (et le cas échéant, par le mandataire si l'acquéreur lui a confié cette mission au paragraphe F et dont les caractéristiques ont été définies au paragraphe dit ci-avant) ; que cette condition suspensive n'est stipulée qu'au seul profit de l'acquéreur » ; que les acquéreurs avaient pour obligation de déposer, dans le délai de 15 jours, une ou plusieurs demandes de prêts, répondant aux caractéristiques précédemment définies et couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et à en justifier au vendeur ou à son mandataire ; (...) que M. Y... a également sollicité, les 1er et 28 novembre 2006, auprès de la Banque de Nouvelle Calédonie l'obtention d'un prêt aux conditions du compromis de vente ; que ce n'est que le 13 décembre que la BNC adressera ses conditions de prêts immobiliers, soit un emprunt de 44 937 500 F. CFP sur dix ans au taux d'intérêts de 4,65 hors assurances et au TEG de 4,98 % ; (...) que, dès lors, la condition suspensive prévue au compromis de vente n'a été réalisée et que cette situation n'est pas imputable aux époux Y... » (arrêt p. 4 et 5) ;

ALORS 3°) QU'ainsi que l'a retenu la cour d'appel les époux Y... s'étaient engagés à solliciter un prêt dans un délai de quinze jours à compter du compromis, signé le 13 octobre 2006, soit avant le 28 octobre 2006 ; qu'en estimant que les demandes de prêts effectuées par les époux Y... les 1er et 28 novembre 2006 auprès de la Banque de Nouvelle Calédonie répondaient à cette exigence, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1176 et 1134 du code civil ;

ET AUX MOTIFS QUE : « que le compromis de vente immobilière du 13 octobre 2006 était conditionné, dans l'intérêt exclusif des acquéreurs, par l'obtention par ces derniers dans le mois de l'acte, soit au plus tard le 12 novembre 2006 à 18 heures, d'un prêt immobilier présentant les caractéristiques convenues et définies par les parties, à savoir un montant global du prêt de 44.937.550 FCFP, assorti d'un taux d'intérêts maximum de 4,6 %, sur une durée de 10 ans ; que M et Mme Y... s'engageaient, en leur qualité d'acquéreur, à solliciter ce crédit par des démarches personnelles auprès des organismes financiers de leur choix ; (...)

qu'ainsi qu'il a déjà été constaté, les époux Y... ont sollicité des prêts dans le délai imparti et aucune offre à taux effectif global inférieur ou égal à 4,60 %, ni même au taux nominal inférieur ou égal à 4,40 % ne leur a été adressée en réponse, étant précisé que conformément au compromis (p. 8) une seule demande de prêt auprès d'un établissement bancaire de la place était requise ; qu'en définitive, la condition suspensive n'ayant pas été réalisée pour une cause non imputable aux époux Y..., il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté (...) les époux X... de l'ensemble de leurs demandes ; » (arrêt p. 6) ;

ALORS 4°) QU'il était indiqué au compromis que la demande de prêt devait être faite pour un montant de 44 937 500 FCFP moyennant un taux d'intérêt maximum de 4,6% l'an sur 10 ans ; qu'en décidant que ce taux d'intérêt maximum s'entendait d'un taux effectif global comprenant nécessairement le coût de l'assurance du crédit, la cour d'appel a dénaturé le compromis et violé l'article 1134 du code civil.