Buyer v. Real Estate Agent and Notary for Voided Sale Due to Undisclosed Bankruptcy

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'après avoir, le 22 novembre 1999, par l'entremise la société Val-de-Loire (l'agent immobilier), consenti à M. X... une promesse de vente d'un immeuble, M. Y... le lui a vendu suivant acte authentique reçu le 28 janvier 2000 par M. Z..., notaire, qu'un arrêt irrévocable du 18 décembre 2008 a déclaré l'acte de vente inopposable à la liquidation judiciaire de M. Y..., qui avait été prononcée le 26 juillet 1995, et que M. X... a assigné la société Val-de-Loire et M. Z... ainsi que son successeur, M. A..., en responsabilité et indemnisation ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, pour débouter M. X... de sa demande en indemnisation formée contre le notaire, l'arrêt énonce que, dans l'acte authentique de vente, M. Y... a indiqué être retraité et avoir la plénitude de ses droits et capacités, n'être pas et n'avoir jamais été en liquidation judiciaire, que M. X... n'établit par aucun élément que le notaire connaissait M. Y... et savait que ce dernier avait été artisan ou commerçant, que les circonstances entourant la vente ne permettaient pas de douter de la sincérité des affirmations du vendeur, sa date de naissance étant en concordance avec sa situation de retraité, le bien vendu ne présentant aucun lien avec son activité antérieure d'artisan plombier et le jugement de liquidation judiciaire étant antérieur de cinq ans à la date de la vente, et qu'en l'absence de tout indice permettant de douter de la véracité des affirmations du vendeur et en l'absence de connaissance par le notaire de l'ancienne profession d'artisan du vendeur, la responsabilité de M. Z... ne peut être retenue ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, si le notaire, recevant un acte en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés, n'engage sa responsabilité que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est, cependant, tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, pour débouter M. X... de sa demande en indemnisation formée contre l'agent immobilier, l'arrêt énonce que la promesse de vente précise que M. Y... est retraité et déclare avoir la capacité d'aliéner les biens et n'être pas en liquidation des biens, règlement judiciaire ou cessation des paiements, et que ne peut être retenue la responsabilité de l'agent immobilier qui se trouve dans une situation identique à celle du notaire ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, si l'agent immobilier, rédigeant une promesse de vente en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés, n'engage sa responsabilité que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est, cependant, tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par son mandant, promettant, et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 mai 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry ;

Condamne M. Z... et la société Val-de-Loire aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. Z... et la société Val-de-Loire à verser à M. X... la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize octobre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils, pour M. X....

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X..., acquéreur d'un bien immobilier, de ses demandes en indemnisation formées contre le notaire rédacteur de l'acte et l'agent immobilier à la suite de l'inopposabilité de la vente à la procédure collective de M. Y... mis en liquidation judiciaire le 26 juillet 1995,

Aux motifs que le compromis de vente de l'immeuble précisait que M. Y... était retraité, qu'il déclarait avoir la capacité d'aliéner les biens et qu'il n'était pas en liquidation des biens, règlement judiciaire ou cessation des paiements ; que dans l'acte authentique de vente, M. Y..., vendeur, avait indiqué être retraité et déclaré avoir la plénitude de ses droits et capacités, qu'il n'était pas et n'avait jamais été en liquidation judiciaire ; que M. X... n'établissait par aucun élément que le notaire connaissait M. Y... et qu'il savait que ce dernier avait été artisan ou commerçant ; qu'il ne justifiait pas son affirmation selon laquelle M. Z... avait reçu antérieurement d'autres actes auxquels M. Y... était partie ; que les circonstances entourant la vente ne permettaient pas de douter de la sincérité des affirmations du vendeur ; que sa date de naissance était en concordance avec sa situation de retraité ; que le bien vendu ne présentait aucun lien avec l'activité antérieure d'artisan plombier de M. Y... ; que le jugement de liquidation judiciaire était antérieur de cinq ans à la date de la vente ; que M. X... ne produisait aucun élément sur les titres visés dans le paragraphe « origine de propriété » permettant de considérer qu'ils établissaient l'ancienne qualité d'artisan du vendeur ; qu'en l'absence de tout indice permettant de douter de la véracité des affirmations du vendeur et en l'absence de connaissance par le notaire de l'ancienne profession d'artisan du vendeur, la responsabilité de M. Z... ne pouvait être retenue ; qu'il en allait de même pour la société immobilière Val de Loire qui se trouvait dans une situation identique à celle du notaire ;

Alors 1°) que le notaire, tenu d'assurer l'efficacité des actes passés devant lui, doit s'assurer de la capacité juridique du vendeur et effectuer des recherches sur la situation des personnes en procédant à toutes les investigations nécessaires ; qu'en considérant que le notaire n'avait pas à savoir que M. Y... avait exercé la profession d'artisan ou de commerçant et qu'il n'avait pas à se renseigner sur l'existence d'un jugement de liquidation contre le vendeur rendu cinq ans avant la vente ayant entraîné le dessaisissement de tous ses biens, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

Alors 2°) que l'agent immobilier rédacteur d'acte doit en assurer l'efficacité technique en procédant à toutes les recherches nécessaires, comme le notaire ; qu'en déchargeant l'agence immobilière de toute responsabilité en raison du fait qu'elle se trouvait dans une situation identique à celle du notaire, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.