Sellers' Waiver of Penalty Rights Based on Uninvited Appellate Court Finding

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 16 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 4 juillet 2011), que par acte du 26 juin 2007, les époux X... ont vendu aux époux Y... un ensemble immobilier, la réitération par acte authentique étant fixée au plus tard le 4 août 2007 ; que le 9 septembre 2007, les époux X... ont signé avec Yannick Y..., fils des époux Y..., un protocole d'accord portant sur le projet de vente de l'ensemble, puis le 14 septembre 2007 un bail précaire ; que par acte du 6 janvier 2009, les époux X... ont délivré aux époux Y... un commandement de payer visant la clause pénale insérée à l'acte de vente du 26 juin 2007 puis les ont assignés en paiement du montant de la clause pénale ;

Attendu que pour rejeter les demandes des époux X..., l'arrêt retient que le déroulement des faits et la signature par les vendeurs du protocole et de l'acte sous seing privé du 14 septembre 2007 permet de déduire leur volonté certaine et non équivoque de renoncer à se prévaloir de l'acte vente conclu le 26 juin 2007 ;

Qu'en statuant ainsi, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leur observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 juillet 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse, autrement composée ;

Condamne les époux Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer la somme de 3 000 euros aux époux X... ; rejette la demande des époux Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Le Griel, avocat aux Conseils, pour les époux X...

Le pourvoi reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les exposants de leurs demandes, aux motifs qu'il est constant que les époux X... ont vendu, par acte sous seing privé du 26 juin 2007, un ensemble immobilier moyennant le prix de 830 000 euros, sous condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un prêt avant le 20 juillet 2007, l'acte stipulant une clause pénale d'un montant de 41 500 euros en cas d'inexécution de ses obligations par l'acquéreur, que la réitération de la vente par acte authentique devait intervenir au plus tard le 4 août 2007, que cet acte sous seing privé n'a été suivi d'aucun effet et que les époux X... ont alors conclu, le 9 septembre 2007, avec Yannick Y... un protocole d'accord portant sur le projet de vente de l'ensemble immobilier et ont signé, le 14 septembre suivant, avec le susnommé un bail précaire (d'une durée de six mois renouvelable une fois) prévoyant le versement d'un loyer mensuel de 4000 ¿, que ce bail a pris fin au mois de février 2009 sans que Yannick Y... n'ait acquis le bien immobilier des époux X..., qu'il est ainsi permis d'inférer du déroulement de ces faits et de la signature par les appelants du protocole susvisé et de l'acte sous seing privé du 14 septembre 2007 la volonté certaine et non équivoque des époux X... de renoncer à se prévaloir de l'acte de vente conclu le 26 juin 2007, que leur demande tendant à l'application de la clause pénale prévue par cet acte ne saurait, dès lors, prospérer,

1°) alors que le moyen tiré de la renonciation a été relevé d'office par la Cour d'appel, sans que les exposants aient été invités au préalable à présenter leurs observations sur ce moyen, et que la Cour d'appel a ainsi méconnu le principe de la contradiction énoncé à l'article 16 du Code de procédure civile et violé le texte précité,

2°) alors qu'il est de principe que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer, qu'en l'occurrence, en l'absence de novation de la promesse de vente du 14 septembre 2007 conclue avec les époux Hervé Y..., le seul bail précaire consenti à M. Yannick Y... dans la perspective d'une éventuelle substitution de l'intéressé à ses parents dans l'exécution du compromis ne manifestait pas sans équivoque la volonté des vendeurs de renoncer à se prévaloir de ladite promesse vis-à-vis des acquéreurs et que la Cour d'appel a ainsi violé le principe susvisé.