Promise of Sale Registration Validity Dispute

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1589 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 février 2012), que par acte du 9 juin 1999, la société Supa a consenti à M. Z... une promesse de vente d'un bien immobilier, l'option d'achat devant être levée avant le 1er septembre 1999 à peine de caducité ; que par un acte du 19 novembre 1999, la société Supa a consenti une nouvelle promesse à la société civile immobilière La Lauzière (la SCI) représentée par M. Z..., au prix de 1 020 000 F ; que le 15 novembre 1999, Me X..., notaire, a adressé une déclaration d'intention d'aliéner à la ville de Marseille, qui a notifié son intention d'acquérir le bien aux prix et conditions de la deuxième promesse ; que par un jugement du 20 novembre 2003 devenu irrévocable, le tribunal administratif de Marseille a annulé l'acte de préemption de la ville du 20 Janvier 2000 et lui a enjoint de proposer à la SCI d'acquérir le bien dans les conditions définies dans ses motifs ; que par un arrêt du 12 février 2009, la cour administrative d'appel réformant partiellement un jugement du tribunal administratif du 26 juin 2008, saisi par la SCI pour l'exécution du premier jugement, a enjoint à la ville de proposer à la SCI l'acquisition du bien, sous réserve qu'elle justifie de sa qualité d'acquéreur évincé ; que cette décision a été annulée par un arrêt du conseil d'Etat du 29 juin 2011, pour méconnaissance de l'autorité de chose jugée du jugement du 20 novembre 2003 ; que par acte du 29 septembre 2008, la société Supa a assigné la SCI en nullité de la promesse du 19 novembre 1999, pour défaut d'enregistrement dans les dix jours conformément aux dispositions de l'article 1589-2 du code civil ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt infirmatif retient que le contenu de la déclaration d'intention d'aliéner n'a jamais été contesté par la société Supa, qui, à l'opposé, l'avait invoqué au soutien de ses premières demandes dirigées contre la ville de Marseille ; que la déclaration d'intention d'aliéner consacre l'accord des parties sur la chose et le prix, le caractère parfait de la vente et donc la qualité d'acquéreur évincé de cette SCI ; que le tribunal a qualifié à tort d'unilatérale la promesse de vente, et en tant que telle, soumise à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, la correspondance adressée le 19 novembre 1999 suivant à la SCI la Lauzière par la société Supa par laquelle celle-ci lui confirme clairement l'engagement réciproque des parties : " nous vous confirmons notre accord pour vous vendre le bien sis à Marseille XVe arrondissement..., appartenant à la société SUPA SA aux conditions suivantes : prix de vente 1 020 000 F (¿) " ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l'existence d'engagements réciproques des parties à vendre et à acheter, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la société Groupe Louxor Valenpre, venant aux droits de la société Supa, de sa demande tendant à voir déclarer nulle et de nul effet la promesse de vente du 19 novembre 1999, l'arrêt rendu le 9 février 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société La Lauzière aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société La Lauzière à payer à Mme Y..., prise en qualité de liquidateur de la société Groupe Louxor Valenpre SA la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société La Lauzière ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Defrénois et Lévis, avocat aux Conseils, pour la société Groupe Louxor Valenpre.

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif d'AVOIR débouté la société Louxor de sa demande tendant à voir déclarer nulle et de nul effet la promesse synallagmatique de vente du 19 novembre 1999 ;

AUX MOTIFS QUE « les décisions administratives susdites ont toutefois constaté, comme il se devait, que la déclaration d'intention d'aliéner à la SCI la Lauzière pour le prix de 1 020 000F notifiée par le notaire chargé de la vente le 17 novembre 1999 emportait pour la SCI la qualité d'acquéreur évincé ;

Attendu que le contenu de cette déclaration d'intention d'aliéner n'a jamais été contesté par la société SUPA, qui, à l'opposé, l'avait invoquée au soutien de ses premières demandes dirigées contre la ville de Marseille ; que la déclaration d'intention d'aliéner consacre l'accord des parties sur la chose le prix, le caractère parfait de la vente et donc la qualité d'acquéreur évincé de cette SCI ;

Attendu que le tribunal a qualifié à tort d'unilatérale la promesse de vente, et en tant que telle, soumise à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, la correspondance adressée le 19 novembre 1999 suivant à la SCI la Lauzière par la société SUPA par laquelle celle-ci lui confirme clairement l'engagement réciproque des parties :

« nous vous confirmons notre accord pour vous vendre le bien sis à Marseille Xve arrondissement..., appartenant à la société SUPA SA aux conditions suivantes : prix de vente 1 020 000F (¿) » ;

attendu en définitive que le jugement qui a fait droit à la demande de la SA SUPA de voir déclarer nulle la promesse synallagmatique de vente du 19 novembre 1999 doit être entièrement réformé ».

ALORS QU'en qualifiant la correspondance du 19 novembre 1999 de promesse synallagmatique de vente, tout en constatant qu'elle renfermait uniquement l'accord du vendeur à la vente projetée, la cour d'appel a violé les articles 1589-1 et suivants du code civil (ancien 1840 A du code général des impôts) par refus d'application, et l'article 1589 du code civil par fausse application.-