Real Estate Agency Commission Dispute Over Void Sales Mandate

Ch. civile B

ARRET No

du 19 JUIN 2013

R. G : 12/ 00031 R-MB

Décision déférée à la Cour :

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO, décision attaquée en date du 12 Décembre 2011, enregistrée sous le no 10// 00318

SARL ORGANIGRAM

C/

CONSORTS

X...

Y...

SCI DUKER

COUR D'APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU

DIX NEUF JUIN DEUX MILLE TREIZE

APPELANTE :

SARL ORGANIGRAM

prise en la personne de son représentant légal

...

20000 AJACCIO

assistée de la SCP RIBAUT-BATTAGLINI, avocats au barreau de BASTIA, et de Me Marie Pierre MOUSNY PANTALACCI, avocat au barreau d'AJACCIO, plaidant en visioconférence,

INTIMES :

M. Anatole X...

...

20090 AJACCIO

assisté de la SCP JOBIN, avocats au barreau de BASTIA, et de la SCP MARIAGGI BOLELLI, avocats au barreau d'AJACCIO, plaidant en visioconférence,

M. Christian X...

...- ...

06110 LE CANNET

assisté de la SCP JOBIN, avocats au barreau de BASTIA, et de la SCP MARIAGGI BOLELLI, avocats au barreau d'AJACCIO, plaidant en visioconférence,

M. Lucas X...

...- ...

06110 LE CANNET

assisté de la SCP JOBIN, avocats au barreau de BASTIA, et de la SCP MARIAGGI BOLELLI, avocats au barreau d'AJACCIO, plaidant en visioconférence,

Mme Josiane Y...

...- ...

06110 LE CANNET

assisté de la SCP JOBIN, avocats au barreau de BASTIA, et de la SCP MARIAGGI BOLELLI, avocats au barreau d'AJACCIO, plaidant en visioconférence,

SCI DUKER

prise en la personne de son représentant légal, demeurant et domicilié es-qualité audit siège

rue du soleil levant no 21- ...

20000 AJACCIO

assistée de la SCP JOBIN, avocats au barreau de BASTIA, et de la SCP MARIAGGI BOLELLI, avocats au barreau d'AJACCIO, plaidant en visioconférence,

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 mars 2013, devant la Cour composée de :

M. Pierre LAVIGNE, Président de chambre

Mme Marie-Paule ALZEARI, Conseiller

Mme Micheline BENJAMIN, Conseiller

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme Marie-Jeanne ORSINI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 29 mai 2013, prorogée par le magistrat par mention au plumitif au 19 juin 2013.

ARRET :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Mme Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 08 janvier 2007, la SCI Duker a donné mandat sans exclusivité à la Sarl Organigram, de vendre " l'Hôtel Saint Charles ", situé à Ajaccio, pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction. Ce mandat prévoit une rémunération du mandataire fixée à 2 % HT.

Par acte notarié du 23 décembre 2009, l'Office Public de l'Habitat de la Corse du Sud (OPHC) a acquis, d'une part, de la SCI Duker, les biens et droits immobiliers formant le lot no 44 (un local à usage commercial) de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé Le Rivoli, situé à Ajaccio rue du Soleil Levant Quartier Madunuccia, route de Mezzavia et, d'autre part, de la SARL Soleil Levant, les meubles et objets mobiliers garnissant le local vendu.

Suivant un procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du 31 décembre 2009, les associés de la SCI Duker ont voté la dissolution de la société à compter de cette date et a nommé Mme Josiane Y... en qualité de liquidateur.

Arguant du non-versement de sa commission sur la vente réalisée le 23 décembre 2009, par la SCI Duker, par acte d'huissier du 10 février 2010, la Sarl Organigram l'a assignée devant le tribunal de grande instance d'Ajaccio sur le fondement de l'article 1134 du code civil, en paiement de la somme de 35 880 euros et de celle de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par actes d'huissier du 7 juin 2010, la Sarl Organigram a assigné en intervention forcée Mme Josiane Y..., M. Anatole X..., M. Christian X... et M. Lucas X... en leur qualité d'associés de la SCI Duker, sur le fondement de l'article 1857 du code civil.

Par jugement contradictoire du 12 décembre 2011, le tribunal a constaté la nullité du mandat de vente signé le 08 janvier 2007 entre la Sarl Organigram et la SCI Duker, a débouté, en conséquence, la Sarl Organigram de ses demandes et l'a condamnée à payer à la SCI Duker, Mme Josiane Y..., M. Anatole X..., M. Christian X... et M. Lucas X..., la somme globale de 2 500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Par déclaration reçue le 12 janvier 2012, la Sarl Organigram a interjeté appel à l'encontre de toutes les autres parties.

Par ses conclusions déposées le 06 avril 2012, elle sollicite la réformation du jugement entrepris et réitère ses prétentions formulées en première instance.

L'appelante demande à la cour de condamner la SCI Duker au paiement de la somme de 35 880 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation initiale en date du 10 février 2010, de dire qu'en ce qui concerne le paiement de cette somme, M. Christian X... et Mme Josiane Y... seront chacun tenus à hauteur de 9 328, 8 euros et M. Anatole X... et M. Lucas X... seront tenus à hauteur de 8 611, 2 euros, outre les intérêts sus-visés.

Elle réclame aussi à la SCI Duker, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile dont le paiement sera à la charge des consorts X... et Y... proportionnellement en fonction du nombre de leurs parts dans ladite société.

Par leurs conclusions déposées le 04 juin 2012, la SCI Duker, M. Christian X..., M. Lucas X..., Mme Josiane Y... et M. Anatole X... sollicitent la confirmation du jugement querellé en toutes ses dispositions et la condamnation de l'appelante au paiement de la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.

Les intimés demandent, en toute hypothèse, le rejet des prétentions de l'appelante comme infondées et sa condamnation au titre des frais irrépétibles et des dépens, comme ci-dessus indiquées.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions respectives des parties, la cour se réfère au jugement déféré et à leurs dernières conclusions sus-visées.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 05 décembre 2012.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le mandat de vente

Le tribunal a, au vu de la rédaction du mandat de vente du 08 janvier 2007, liant les parties, constaté l'absence de terme fixé et a considéré, dès lors, en application des dispositions de l'article 7 de la loi 7069 du 2 janvier 1970, qu'il convenait de constater la nullité de ce mandat et de débouter la Sarl Organigram de toutes ses demandes fins et conclusions.

En cause d'appel, la Sarl Organigram fait valoir que le tribunal a argué de ce que le mandat de vente était nul en se basant sur l'argumentation présentée par la SCI Duker qui faisait état d'un arrêt

rendu par la Cour de Cassation du 06 décembre 1994, alors que cette jurisprudence ne saurait s'appliquer en l'espèce.

Au soutien de sa demande de paiement des sommes réclamées, l'appelante reprend ses moyens et arguments de première instance, arguant que l'hôtel Saint Charles a été vendu grâce à la mise en relation par l'agence Organigram, de la SCI Duker avec M. B..., en qualité de directeur de la Falep, qu'elle a fait effectuer de nombreuses visites à ce dernier et que l'acheteur final n'est qu'un financier du projet dont était porteur M. B....

Les intimés réitèrent leurs moyens et arguments et contestent, d'une part, la validité du mandat de vente litigieux et, d'autre part, la créance dont se prévaut la SARL Organigram, au motif que l'acquéreur, à savoir l'OPHC représentée par M. Claude Cendres n'a jamais été présenté au vendeur par la société appelante.

Subsidiairement, ils contestent également la mise en cause des associés de la SCI Duker, à défaut de justification par l'appelante d'une créance exigible sur la SCI Duker.

A défaut d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que les premiers juges, dont la décision est, au demeurant, fondée uniquement sur les dispositions légales résultant de l'article 7 de la loi du 9 janvier 1970, ont fait une juste appréciation des faits de la cause et du droit des parties, en constatant la nullité du mandat de vente du 08 janvier 2007 et débouté, dès lors, la SARL Organigram de ses prétentions.

En effet, le paragraphe " DURÉE DU MANDAT ", prévoyant " (...) il se poursuivra par tacite reconduction pour une période de 3 ?, la tacite reconduction ne pouvant aller au-delà du ? ", le mandat de vente dont il s'agit ne précise donc pas une limitation de ses effets dans le temps. Il est donc nul en application des dispositions légales précitées et, dès lors, n'est générateur d'aucune obligation à l'encontre des intimés.

En conséquence, la cour confirmera le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ses dispositions prises au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

En cause d'appel, l'équité commande de condamner la Sarl Organigram à payer à la SCI Duker, M. Christian X..., M. Lucas X..., Mme Josiane Y... et M. Anatole X..., la somme de 2 500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'appelante, succombant en son recours, supportera les dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Condamne la Sarl Organigram à payer à la SCI Duker, M. Christian X..., M. Lucas X..., Mme Josiane Y... et M. Anatole X..., la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2. 500 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes autres demandes,

Condamne la Sarl Organigram aux entiers dépens d'appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT