Tenant Lease Renewal Dispute Under Commercial Code

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que la locataire, qui n'avait pas répondu au congé avec offre de renouvellement pour douze ans du bail initialement conclu pour cette durée, demandait la constatation du renouvellement du bail pour une période de neuf ans à compter du 1er octobre 2009 et relevé qu'aucun accord des parties n'était intervenu sur une durée de douze ans postérieurement à la date d'effet du congé, la cour d'appel a déduit, à bon droit de ces seuls motifs, qu'en application des dispositions d'ordre public de l'article L. 145-12 du code de commerce, le bail s'était renouvelé pour une durée de neuf ans ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société La Découverte expansion aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société La Découverte ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit juin deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la société La Découverte expansion

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a décidé que le bail renouvelé à compter du 1er octobre 2009 l'était, non pas pour une durée de douze ans, mais pour une durée de neuf ans ;

AUX MOTIFS PROPRES QU' « aux termes de l'article L. 145-12 du code de commerce, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue ; que cette disposition est d'ordre public ; que le bail initial stipule en son article 1-2.3 qu'à défaut de prorogation et si les conditions du renouvellement sont remplies, celui-ci interviendra à nouveau pour une période de douze années ; que cette disposition est contraire à un statut d'ordre public ; qu'en outre la renonciation à un droit ne peut valablement intervenir qu'après que le droit est né soit en l'espèce après le renouvellement du 1er octobre 2009 ; qu'aucun accord du preneur n'est intervenu après cette date pour un renouvellement d'une durée de douze ans ; que c'est donc à raison que le premier juge a dit que le bail s'est renouvelé pour une durée de neuf ans » (arrêt, p. 3) ;

ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU'« il convient de constater que les parties s'accordent sur le principe de renouvellement du bail à la date du 1er octobre 2009 ; que l'article L. 145-12 du code de commerce indique que la durée du bail renouvelé est de 9 ans sauf accord des parties pour une durée plus longue ; qu'il importe peu que le bail initial ait eu une durée conventionnelle de 12 ans ; qu'il est donc de constater le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans » (jugement, p. 2 avant-dernier et dernier alinéas, et p. 3 alinéa 1er) ;

ALORS QUE, premièrement, aux termes de l'article L. 145-12 du code de commerce, la durée du bail renouvelé est de neuf ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue ; qu'à défaut de précision contraire, l'accord des parties peut être antérieur à la date du renouvellement et résulter notamment d'une clause du bail originaire ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 1134 du code civil et l'article L. 145-12 du code de commerce ;

ALORS QUE, deuxièmement, si l'ordre public institue le principe d'un droit au renouvellement et commande que la durée du bail renouvelé soit de neuf ans, il n'impose en aucune manière qu'une durée de douze ans, convenue entre les parties, reste sans effet, prétexte pris que l'accord est intervenu antérieurement à la date d'effet du renouvellement ; que de ce point de vue, l'arrêt attaqué a été rendu en violation des articles 6 et 1134 du code civil, et L. 145-12 du code de commerce ;

ALORS QUE, troisièmement, point n'est besoin de rechercher s'il y a renonciation du preneur au droit légal d'obtenir un renouvellement pour une durée de neuf ans, dès lors qu'il a été convenu par les parties, fût-ce antérieurement à la date de renouvellement, que la durée du bail renouvelé serait de douze ans ; qu'en se fondant sur une exigence inopérante, à savoir l'existence d'une renonciation, les juges du fond ont de nouveau violé les articles 6 et 1134 du code civil, et L. 145-12 du code de commerce ;

ET ALORS QUE, quatrièmement, après avoir constaté que les parties étaient liées par la stipulation de l'article 1-2.3 du bail initial, et que cette stipulation prévoyait : « qu'à défaut de prorogation et si les conditions de renouvellement sont remplies, celui-ci interviendra à nouveau pour une durée de douze ans », les juges du fond devaient en tirer toutes les conséquences, la volonté des parties ayant été formellement exprimée ; qu'en décidant néanmoins que le bail était renouvelé pour une durée de 9 ans, les juges du fond ont violé les articles 6 et 1134 du code civil, et L. 145-12 du code de commerce.