Landlord v. Commercial Tenants: Lease Termination for Insurance and Rent Payment

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris 15 février 2012), que M. X..., propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à M. et Mme Y..., a délivré à ces derniers, le 20 février 2008, deux commandements visant la clause résolutoire du bail, l'un d'avoir à justifier d'un contrat d'assurance, l'autre d'avoir à s'acquitter de leur loyer d'avance et au plus tard le 1er de chaque mois puis les a assignés en constatation de la résiliation du bail ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt attaqué de le débouter de ses demandes, alors, selon le moyen :

1°/ que l'unique attestation d'assurance produite par les époux Y... se borne à faire état d'une police « à effet du 01/01/2009 » ; qu'en affirmant que cette attestation établit « la permanence du contrat d'assurance encore en vigueur à la date du commandement délivré le 20 février 2008 », la cour d'appel a dénaturé ce document et violé l'article 1134 du code civil ;

2°/ que le preneur mis en demeure de respecter une clause du bail doit s'acquitter de cette obligation dans le délai qui lui est imparti ; qu'en refusant de constater l'acquisition de la clause résolutoire au motif que les preneurs auraient justifié devant le juge avoir été assurés de manière permanente, quand le commandement mettait en demeure les preneurs de justifier sous un mois de la souscription d'un contrat d'assurance pour les années 2006, 2007 et 2008, conformément aux stipulations de l'article 8 du contrat de bail aux termes duquel « le preneur devra justifier chaque année au bailleur de l'existence et des termes desdites polices ainsi que l'acquit des primes », la cour d'appel, qui n'a pas recherché si les preneurs s'étaient conformés à la mise en demeure qui leur avait été notifiée, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-41 du code de commerce ;

3°/ qu'en statuant comme ci-dessus sans répondre aux conclusions qui faisaient valoir qu'au mépris des stipulations de l'article 8 du contrat de bail, l'attestation d'assurance dont entendaient se prévaloir les preneurs faisait apparaître que le contrat ne comportait pas d'assurance contre le vandalisme ni de renonciation à tout recours contre le bailleur, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé que M. et Mme Y... justifiaient de la souscription en 1998 d'un contrat d'assurance pour leur activité de commerce et de la permanence de ce contrat encore en vigueur à la date de la délivrance du commandement du 20 janvier 2008, la cour d'appel, qui n'a pu dénaturer une pièce à laquelle l'arrêt ne se réfère pas, a pu déduire des documents et attestations soumis à son appréciation, que les preneurs avaient satisfait aux obligations du bail et du commandement en matière d'assurance ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire, faute pour les époux Y... d'avoir respecté le délai de paiement de paiement prévu au bail, alors, selon le moyen, que le commandement qui, ayant fait état des retards réguliers dans le paiement des loyers, met en demeure le preneur de payer le loyer d'avance et au plus tard le premier du mois , conformément aux stipulations du bail , détermine avec suffisamment de précision l'infraction à laquelle le bailleur entend voir mettre un terme et met le preneur en mesure de faire cesser l'infraction ; qu'en refusant d'examiner si la clause résolutoire pouvait être acquise, faute pour le preneur de s'être conformé à cette mise en demeure, au motif inopérant que les retards déjà constatés dans le passé n'étaient pas énumérés et ne sauraient de ce seul fait, caractériser une infraction aux termes du bail, la cour d'appel a violé l'article L.145-41 du code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'en l'absence d'énumération dans le commandement des retards de paiement de loyer allégués, aucune infraction aux clauses du bail n'était caractérisée, la cour d'appel en a déduit à bon droit qu'il n'y avait pas lieu à application de la clause résolutoire de ce chef ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... a payer la somme de 2 500 euros aux époux Y..., rejette la demande de M. X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juin deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour M. X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande tendant à l'application de la clause résolutoire rappelée dans le commandement du 20 février 2008 faute, pour les époux Y..., d'avoir justifié au bailleur de l'existence et des termes des assurances pour les années 2006, 2007 et 2008 dans le délai d'un mois imparti par ledit commandement

AUX MOTIFS QUE les époux Y... justifient de la souscription en 1998 auprès de la compagnie d'assurances Mapa d'un contrat d'assurance pour leur activité de commerce de détail boucherie, par la production d'un extrait de ce contrat et, par l'attestation de cette même compagnie, de la permanence de ce contrat d'assurance, encore en vigueur à la date du commandement délivré le 20 février 2008 et modifié en avril 2008 ;

1°- ALORS QUE l'unique attestation d'assurance produite par les époux Y... se borne à faire état d'une police « à effet du 01/01/2009 » ; qu'en affirmant que cette attestation établit « la permanence du contrat d'assurance encore en vigueur à la date du commandement délivré le 20 février 2008 », la cour d'appel a dénaturé ce document et violé l'article 1134 du Code civil ;

2°- ALORS QUE le preneur mis en demeure de respecter une clause du bail doit s'acquitter de cette obligation dans le délai qui lui est imparti ; qu'en refusant de constater l'acquisition de la clause résolutoire au motif que les preneur auraient justifié devant le juge avoir été assuré de manière permanente, quand le commandement mettait en demeure les preneurs de justifier sous un mois de la souscription d'un contrat d'assurance pour les années 2006, 2007 et 2008, conformément aux stipulations de l'article 8 du contrat de bail aux termes duquel « le preneur devra justifier chaque année au bailleur de l'existence et des termes desdites polices ainsi que l'acquit des primes », la cour d'appel, qui n'a pas recherché si les preneurs s'étaient conformé à la mise en demeure qui leur avait été notifiée, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-41 du code de commerce ;

3°- ALORS en tout état de cause QU'en statuant comme ci-dessus sans répondre aux conclusions qui faisaient valoir (p. 6) qu'au mépris des stipulations de l'article 8 du contrat de bail, l'attestation d'assurance dont entendaient se prévaloir les preneurs faisait apparaître que le contrat ne comportait pas d'assurance contre le vandalisme ni de renonciation à tout recours contre le bailleur, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande tendant à l'application de la clause résolutoire rappelée dans le commandement du 20 février 2008 faute, pour les époux Y..., d'avoir respecté le délai de paiement prévu au contrat de bail

AUX MOTIFS QUE les commandements de payer du 20 février 2008 ne visent aucun retard précis dans le paiement des loyers ; que le simple rappel fait aux preneurs de ce qu'ils ont l'obligation de s'acquitter de leurs loyers d'avance alors « qu'ils payent depuis des années en retard », sans que lesdits retards soient énumérés dans les commandements ne saurait suffire à caractériser une infraction aux clauses du bail permettant la mise en jeu de la clause résolutoire ;

ALORS QUE le commandement qui, ayant fait état des retards réguliers dans le paiement des loyers, met en demeure le preneur de payer le loyer d'avance et au plus tard le premier du mois, conformément aux stipulations du contrat de bail, détermine avec suffisamment de précision l'infraction à laquelle le bailleur entend voir mettre un terme et met le preneur en mesure de faire cesser cette infraction ; qu'en refusant d'examiner si la clause résolutoire pouvait être acquise, faute pour le preneur de s'être conformé à cette mise en demeure, au motif inopérant que les retards déjà constatés par le passé n'étaient « pas énumérés » et ne sauraient, de ce seul fait, caractériser une infraction aux termes du bail, la cour d'appel a violé L 145-41 du code de commerce.