Commercial Tenant Eviction Time-Barred Appeal

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu, qu'ayant relevé que la société Chez les filles n'avait pas contesté le congé délivré le 29 octobre 2002, dans les deux ans de la date pour laquelle il avait été donné, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit qu'en application de l'article L. 145-9 du code de commerce dans sa rédaction antérieure à la loi du 4 août 2008, cette contestation, quelqu'en soit le motif, devait, à peine de forclusion, être portée devant le tribunal avant l'expiration de ce délai, a exactement retenu que l'action en nullité de ce congé introduite le 18 juillet 2007 était forclose ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant exactement retenu, par motifs propres et adoptés, que l'action du bailleur en exécution du congé, ayant pour objet l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre du fait de la perte du droit au statut des baux commerciaux, n'était pas soumise à la prescription biennale, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'appréciant souverainement les éléments de preuve qui lui étaient présentés, la cour d'appel a retenu qu'ils n'exprimaient pas la volonté claire et non équivoque du bailleur de renoncer au bénéfice du congé ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Chez les filles aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Chez les filles à payer la somme de 2 500 euros à la société IMJA ; rejette la demande de la société Chez les filles ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juin deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Chez les filles

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit que l'action en nullité du congé de la société Chez Les Filles était atteinte par la forclusion et en conséquence, constaté que cette société occupait les lieux sans droit ni titre depuis le 1er mai 2005, ordonné son expulsion et fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle à celui du loyer et des charges ;

AUX MOTIFS QUE c'est pertinemment que les premiers juges rappelant que les dispositions de la loi du 4 août 2008, intervenue postérieurement, étaient sans incidence sur le litige, ont retenu qu'en application de l'article L. 145-9 du Code de commerce, la contestation du congé, quel qu'en soit le motif, devant être portée « à peine de forclusion » devant le tribunal dans le délai de deux ans de la date à laquelle le congé a été donné, l'action de la société Chez Les Filles en nullité du congé délivré le 29 octobre 2002, introduite le 18 juillet 2007, était atteinte par la forclusion ;

ALORS QU'aux termes de l'article L. 145-9 du Code de commerce, le congé doit indiquer que le locataire qui entend soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ; que l'inobservation de ces prescriptions est sanctionnée, outre par la nullité du congé, par l'inopposabilité au locataire du délai de forclusion de deux ans ; qu'en l'espèce, la société Chez Les Filles faisait valoir, dans ses écritures, que le délai de forclusion lui était inopposable, faute pour le congé de comporter les mentions impératives de l'article L. 145-9 du Code de commerce ; que, pour juger atteinte par la forclusion l'action de la société Chez Les Filles en nullité du congé délivré 29 octobre 2002, introduite le 18 juillet 2007, l'arrêt attaqué se borne à énoncer que la contestation du congé, quel qu'en soit le motif, doit être portée à peine de forclusion devant le tribunal dans le délai de deux ans de la date pour laquelle le congé a été donné ; qu'en se déterminant de la sorte, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le congé litigieux comportait le rappel des dispositions légales concernant la forclusion des actions en contestation du congé et, partant, si le délai de forclusion était opposable au locataire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-9 du Code de commerce.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit que l'action en nullité du congé de la société Chez Les Filles était atteinte par la forclusion et en conséquence, constaté que cette société occupait les lieux sans droit ni titre depuis le 1er mai 2005, ordonné son expulsion et fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle à celui du loyer et des charges ;

AUX MOTIFS QUE les premiers juges ont exactement considéré que l'action du bailleur en exécution du congé n'est pas, en revanche, soumise à la prescription de deux ans ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'action du bailleur en exécution du congé n'est pas soumise à la prescription de deux ans de l'article L. 145-60 du Code de commerce, s'agissant d'expulser un occupant sans droit ni titre du fait de la perte du droit au statut des baux commerciaux ;

ALORS QUE toutes les actions nées du statut des baux commerciaux sont soumises à la prescription biennale ; qu'en conséquence, doit être exercée dans les deux ans l'action du bailleur en exécution d'un congé dont la régularité est contestée ; qu'en l'espèce, il ressort des pièces de la procédure et des énonciations de l'arrêt attaqué que le congé litigieux était contesté par la société Chez Les Filles ; qu'en refusant néanmoins de dire prescrite l'action du bailleur en exécution du congé, délivré le 29 octobre 2002, introduite le 18 juillet 2007, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation de l'article L. 145-60 du Code de commerce.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit que l'action en nullité du congé de la société Chez Les Filles était atteinte par la forclusion et en conséquence, constaté que cette société occupait les lieux sans droit ni titre depuis le 1er mai 2005, ordonné son expulsion et fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle à celui du loyer et des charges ;

AUX MOTIFS QUE la renonciation ne se présume pas et doit résulter d'actes non équivoques, la seule absence ne suffisant pas à l'établir ; que, sans qu'il soit besoin de se référer à des courriers de l'association Les Petits Frères des Pauvres, il ne peut être tiré ni de l'offre de vente des locaux faite par l'association, ni de l'absence de suite donnée par elle aux prétendus plaintes des copropriétaires concernant l'activité de la société Chez Les Filles ni du fait qu'elle n'a pas sommé celle-ci de libérer les lieux ou qu'elle a continué à encaisser les loyers, ni non plus de la circonstance qu'elle a, dans l'acte de vente à la société IMJA, indiqué qu'aucune procédure n'était en cours, l'expression de la volonté claire et équivoque de renoncer au bénéfice du congé ; qu'en conséquence, les premiers juges ont, à juste titre, rejeté toutes les demandes de la société Chez Les Filles ;

ALORS QUE la renonciation à un droit suppose d'un acte manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; que constitue notamment une renonciation certaine et non équivoque du bailleur au bénéfice du congé préalablement délivré le fait pour celui-ci de laisser le preneur exploiter le fonds pendant plusieurs années moyennant le versement d'un loyer ; qu'en refusant néanmoins dans de telles circonstances de dire qu'il y avait eu, en l'espèce, une telle renonciation, la Cour d'appel a méconnu l'article 1134 du Code civil.