Syndicate Administrator Appointment Retraction Appeal
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe appeal concerned the decision by the lower court to retract an order that had appointed a provisional administrator for a specific building within a co-ownership complex, based on the argument that the building's alleged secondary syndicate, managed by the principal syndicate's manager, lacked legal proof of its creation by a special general meeting. The appellate court affirmed the lower court's reasoning, holding that because the appellants failed to produce the special general assembly minutes establishing the legal existence of the secondary syndicate for that building, the initial retraction of the administrator's appointment was justified. Consequently, the appellate court confirmed the lower court's decision in its entirety and ordered the appellants to pay costs and damages to the opposing party.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 786 du code de procédure civile, article 450 du code de procédure civile, article 700 du code de procédure civile; Syndicate Administrator Appointment Retraction Appeal: The appellate court affirmed the lower court's reasoning, holding that because the appellants failed to produce the special general assembly minutes establishing the legal existence of the secondary syndicate for that building, the initial retraction of the administrator's appointment was justified. Consequently, the appellate court confirmed the lower court's decision in its entirety and ordered the appellants to pay costs and damages to the opposing party.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court ordered the appellants to pay a sum to Mme X. under this article.
Cited as the procedural basis for the public pronouncement of the decision by making it available to the registry.
Texte complet
Ch. civile B
ARRET No
du 02 MAI 2013
R. G : 11/ 00583 C-MB
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance Référé, origine Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO, décision attaquée en date du 28 Juin 2011, enregistrée sous le no 11/ 00130
Syndicat des copropriétaires ENSEMBLE IMMOBILIER CANDIA RESIDENCE
SARL DE GESTION IMMOBILIERE
C/
X...
Y...
Z...
A...
B...
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
DEUX MAI DEUX MILLE TREIZE
APPELANTS :
Syndicat des copropriétaires de l'ENSEMBLE IMMOBILIER CANDIA RESIDENCE
représenté par son syndic en exercice
la SARL DE GESTION IMMOBILIERE
6, rue Général Fiorella
20000 AJACCIO
ayant pour avocat Me Antoine-Paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA, Me Dominique REMITI-LEANDRI, avocat au barreau d'AJACCIO
SARL DE GESTION IMMOBILIERE
prise en la personne de son représentant légal en exercice
6, rue Général Fiorella
20000 AJACCIO
ayant pour avocat Me Antoine-Paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA, Me Dominique REMITI-LEANDRI, avocat au barreau d'AJACCIO
INTIMES :
Mme Marie Antoinette X...
...
...
20090 AJACCIO
ayant pour avocat la SCP JOBIN, avocats au barreau de BASTIA, la SCP LENTALI PIETRI DUCOS, avocats au barreau d'AJACCIO
M. Jean Paul Y...
...
...
20090 AJACCIO
Défaillant
Mme Andrée Z...
...
...
20090 AJACCIO
Défaillante
M. Lucien François A...
...
...
20090 AJACCIO
Défaillante
M. Mouloude B...
...
...
20090 AJACCIO
Défaillante
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 février 2013, devant Mme Micheline BENJAMIN, Conseiller, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Pierre LAVIGNE, Président de chambre
Mme Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
Mme Micheline BENJAMIN, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 24 avril 2013, prorogée par le magistrat par mention au plumitif au 02 mai 2013.
ARRET :
Rendu par défaut,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Mme Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Par ordonnance du 29 décembre 2010, le Président du tribunal de grande instance d'Ajaccio a désigné M. Pierre Paul E..., en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété dite « Résidence de CANDIA » sise à Ajaccio, ....
Mme Marie Antoinette X... a sollicité la rétractation de cette ordonnance aux motifs, essentiellement, que ladite copropriété était actuellement administrée par la Société Gestion immobilière et qu'en l'état actuel des recherches entreprises, il n'apparaissait pas qu'une assemblée générale des copropriétaires de la Résidence Candia ait décidé de la création d'un ou plusieurs syndicats secondaires.
Par jugement en la forme des référés du 29 mars 2011, le Président du tribunal de grande instance d'Ajaccio a fait droit à cette demande et a rétracté l'ordonnance du 29 décembre 2010.
Par actes d'huissier du 15 avril 2011 le syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier Candia résidence et la SARL Gestion immobilière ont assigné en référé, Mme Marie Antoinette X..., M. Jean-Paul Y..., Mme Andrée Z..., M. Lucien A...et M. Mouloude B..., afin d'obtenir, essentiellement, la rétractation du jugement du 29 mars 2011en ce qu'il a rétracté l'ordonnance du 29 décembre 2010 sus-visée, outre le paiement de la somme de 1 500 euros par Mme X....
Par ordonnance contradictoire du 28 juin 2011, le juge des référés a, au principal renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'ils aviseront, mais dès à présent, par provision déclaré recevable la tierce opposition du syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier Candia Résidence et de la SARL Gestion immobilière, dit n'y avoir lieu à rétractation et condamné ces derniers à payer 1. 000 euros chacun à Mme X..., sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par déclaration reçue le 08 juillet 2011, le syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier Candia résidence, représentée par son syndic la SARL Gestion immobilière et la SARL Gestion immobilière prise en la personne de son représentant légal, ont interjeté appel de cette ordonnance.
Par leurs dernières conclusions déposées le 11 juin 2012, ils demandent à la cour d'infirmer l'ordonnance querellée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à rétractation du jugement du 29 mars 2011et les avoir condamné au paiement de la somme de 1 000 euros chacun à Mme Marie-Antoinette X... sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens et de la confirmer en ce qu'elle a déclaré recevable leur tierce opposition.
Les appelants demandent à la cour de dire et juger que le jugement rendu le 29 mars 2011 par le président du tribunal d'instance d'Ajaccio, statuant en la forme des référés, leur porte préjudice, les déclarer en conséquence, recevables en leur demande, d'ordonner la rétractation de ce jugement en ce qu'il a rétracté l'ordonnance attaquée du 29 décembre 2010 qui a désigné M. Pierre Paul E..., en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété dite « Résidence de CANDIA » sise à Ajaccio, ...et qu'il soit fait défense d'exécuter ledit jugement à leur encontre, à peine de dommages et intérêts.
Par ses conclusions déposées le 11 septembre 2012, Mme X... sollicite la confirmation de l'ordonnance querellée en toutes ses dispositions et la condamnation des appelants à lui payer la somme de 2 500 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel.
M. Jean-Paul Y...(assigné à étude), Mme Andrée Z...(assignée à personne), M. Lucien A...(assigné à étude) et M. Mouloude B...(assigné à étude), n'ont pas constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions respectives des parties, la cour se réfère à l'ordonnance déférée et à leurs dernières conclusions sus-visées.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 05 décembre 2012.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes des appelants
Le juge des référés a relevé que le jugement du 29 mars 2011 précité avait rétracté l'ordonnance sur requête du 29 décembre 2010, en ayant considéré que le bâtiment A1 de l'ensemble immobilier Candia résidence disposait du même syndicat que le syndicat principal, à savoir la SARL Gestion Immobilière.
Il a constaté l'absence de production aux débats, d'une assemblée générale spéciale constitutive d'un syndicat secondaire et donc considéré, au visa des articles 25 et 27 de la loi du 10 juillet 1965, la preuve de l'existence légale d'un syndicat secondaire pour le bâtiment A1, n'était pas rapportée.
En cause d'appel, le syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier Candia résidence et la SARL Gestion Immobilière contestent cette décision du premier juge qui selon eux a commis une erreur de fait et de droit.
Les appelants soutiennent qu'au regard de toutes les pièces versées aux débats (procès-verbaux d'assemblées générales, règlement de copropriété, décisions de justice), il échet de constater que la SARL Gestion immobilière était syndic secondaire du bâtiment A1 et que ladite société n'ayant pas demandé le renouvellement de son mandat de syndic secondaire de ce bâtiment, lors de l'assemblée générale du 27 mai 2009, la désignation d'un administrateur était donc pleinement justifiée.
Outre, leurs moyens et arguments de première instance et la production des mêmes pièces, ils font valoir que l'ordonnance de référé rendue le 13 mars 2012 par la présidente du tribunal de grande instance d'Ajaccio qui a désigné M. E...en qualité d'administrateur provisoire avec pour mission notamment, procéder à tous actes urgents de gestion, d'administration et conservation du bâtiment A entrée 1, nécessaires, comme s'il faisait l'objet d'un syndicat secondaire, conforte leur position.
Cependant, au vu de l'ordonnance de référé du 13 mars 2012, dont se prévalent les appelants, le juge a constaté la carence actuelle de la SARL Gestion immobilière dans sa mission de syndic principal et a relevé, d'une part, qu'aucun procès-verbal de constitution d'un syndicat secondaire n'était versé aux débats, d'autre part, que la gestion de fait pendant plusieurs années ne pouvait valoir constitution implicite du syndicat secondaire.
Au regard des dispositions légales applicables et de la nature de la décision querellée, la cour estime que le juge des référés a fait une juste appréciation des éléments de la cause et du droit des parties en disant n'y avoir lieu à rétraction du jugement du 29 mars 2011.
En effet, un syndicat secondaire ne peut-être constitué que par une décision d'une assemblée générale spéciale des copropriétaires et, en l'espèce, il ya lieu de constater que les appelants ne produisent pas le procès-verbal d'assemblée générale spéciale constituant un syndicat secondaire pour le bâtiment A1, seul document de nature à prouver valablement l'existence légale de ce dernier devant le juge des référés.
En conséquence, la cour confirmera l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
L'équité commande de condamner le syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier Candia résidence et la SARL Gestion immobilière à payer chacun à Mme X..., la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les appelants, succombant en leur recours, supporteront les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Condamne le syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier Candia résidence et la SARL Gestion immobilière à payer chacun à Marie-Antoinette X..., la somme de mille euros (1000 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les parties de toutes autres demandes ;
Condamne le syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier Candia résidence et la SARL Gestion immobilière aux entiers dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT