Landlord Reimbursement for Unauthorized Replacement Repairs

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 28 octobre 2010), que la SCI Solina propriétaire de locaux à usage commercial et d'habitation, donnés à bail à la société Le Gloan-Latour, a assigné cette dernière en condamnation au paiement d'une certaine somme au titre de divers travaux qu'elle avait fait réaliser, en invoquant un manquement de la locataire à son obligation d'entretien de l'immeuble ;

Attendu que la SCI Solina fait grief à l'arrêt de la débouter, alors, selon le moyen :

1° / que le juge est tenu d'appliquer les dispositions claires des contrats qui lient les parties ; que le bail liant la SCI Solina à la société Le Gloan-Latour disposait successivement au paragraphe « charges et conditions » que le preneur : « aura à sa charge toutes les réparations et réfections de quelque nature qu'elles soient, sans aucune exception, y compris même celles afférent à la toiture et aux gros murs et celles concernant le clos et le couvert » et au paragraphe « impôts et charges » qu'il devra s'acquitter de « toutes charges même autre que celles prévues de telle sorte que le loyer soit net pour le propriétaire, sans aucune exception ni réserve » ; qu'en considérant que ces dispositions ne pouvaient inclure des travaux entrant dans des charges de copropriété votées par l'assemblée générale des copropriétaires, la cour d'appel a dénaturé le bail liant les parties et violé l'article 1134 du code civil ;

2°/ que l'application d'une disposition contractuelle relative à la répartition des charges entre le propriétaire et le locataire est indépendante de la mise en oeuvre de la faculté de remplacement édictée par l'article 1144 du code civil ; qu'il ne peut donc y être fait échec par l'absence d'autorisation judiciaire d'engager les travaux constitutifs desdites charges ; qu'en excluant le remboursement des charges par la société Le Gloan-Latour pour ce motif, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 1144 du code civil et par refus d'application l'article 1134 du même code ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les travaux dont la bailleresse réclamait le paiement étaient des charges d'entretien relevant du paragraphe 1 et non des charges de copropriété relevant du paragraphe 8 du bail, que la nécessité de certains des travaux visés n'était pas établie et retenu que la bailleresse devait solliciter une autorisation judiciaire pour exécuter aux lieu et place de sa locataire les travaux rendus nécessaires par un défaut d'entretien, la cour d'appel en a exactement déduit que, faute d'obtention d'une telle autorisation, la demande de la SCI Solina devait être rejetée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Solina aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Solina à payer la somme de 2 500 euros à la société Le Gloan-Latour ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois avril deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils pour la société Solina

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté la SCI SOLINA de sa demande de remboursement des charges d'entretien d'un montant de 14.613,55 € afférentes au local loué commercialement à la SNC LE GLOAN-LATOUR et de sa demande de prise en charge par cette même SNC de sa quote-part des travaux de réfection de la façade à venir ;

AUX MOTIFS QUE : « l'appelante prétend que les travaux dont elle demande le paiement ont été décidés par une assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2006, qu'il s'agit donc de charges de copropriété qui doivent être supportées par la SNC LE GLOAN-LATOUR conformément au paragraphe 8 des charges et conditions du bail commercial ;que, cependant, ces travaux n'entrent pas dans la catégorie des charges de copropriété visées par cet article et correspondant aux taxes et "dépenses générales de l'immeuble" supportées par la bailleresse, la mention "et d'une manière générale toutes charges même autres que celles prévues " se rapportant nécessairement à des dépenses de même nature, non aux travaux de réparation ou de réfection de l'immeuble dont la prise en charge fait l'objet d'une disposition particulière dans le paragraphe 1 des charges et conditions ;qu'en toute hypothèse, si elle estimait que sa locataire n'avait pas satisfait à son obligation d'entretien de l'immeuble et que des travaux s'avéraient nécessaires en raison de ce défaut d'entretien, comme l'a relevé le tribunal et le soutient l'intimée, il appartenait à la SCI SOLINA, conformément à l'article 1144 du Code civil, de solliciter en justice l'autorisation de les faire exécuter aux lieu et place de sa locataire ; que faute pour elle d'avoir obtenu une telle autorisation avant d'engager les travaux objet de la facture du 8 novembre 2007 de l'entreprise Kluk, elle ne peut en demander le remboursement à la SNC LE GLOAN-LATOUR » ;

ALORS 1°) QUE : le juge est tenu d'appliquer les dispositions claires des contrats qui lient les parties ; que le bail liant la SCI SOLINA à la SNC LE GLOAN-LATOUR disposait successivement au paragraphe "Charges et conditions" que le preneur : "aura à sa charge toutes les réparations et réfections de quelque nature qu'elles soient, sans aucune exception, y compris même celles afférant à la toiture et aux gros murs et celles concernant le clos et le couvert" et au paragraphe "Impôts et charges" qu'il devra s'acquitter de "toutes charges même autre que celles prévues de telle sorte que le loyer soit net pour le propriétaire, sans aucune exception ni réserve" ; qu'en considérant que ces dispositions ne pouvaient inclure des travaux entrant dans des charges de copropriété votées par l'assemblée générale des copropriétaires, la Cour d'appel a dénaturé le bail liant les parties et violé l'article 1134 du Code civil ;

ALORS 2°) QUE : l'application d'une disposition contractuelle relative à la répartition des charges entre le propriétaire et le locataire est indépendante de la mise en oeuvre de la faculté de remplacement édictée par l'article 1144 du Code civil ; qu'il ne peut donc y être fait échec par l'absence d'autorisation judiciaire d'engager les travaux constitutifs desdites charges ; qu'en excluant le remboursement des charges par la SNC LE GLOAN-LATOUR pour ce motif, la Cour d'appel a violé par fausse application l'article 1144 du Code civil et par refus d'application l'article 1134 du même code.