Commercial Lease Termination and Guarantor Liability Appeal

ARRET No

R. G : 12/ 00279

X...

C/

SARL ALPADO

COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 22 MARS 2013

Décision déférée à la cour : Ordonnance de référé, du Président du Tribunal de Grande Instance de Fort de France, en date du 02 mars 2012, enregistrée sous le no 11/ 00305.

APPELANTE :

Madame Wen Jun X...

...

97200 FORT DE FRANCE

représentée par Me Joseph-Mathieu SAINTE-LUCE de la SELARL SAINTE-LUCE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARTINIQUE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2012/ 002887 du 20/ 06/ 2012 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de FORT DE FRANCE)

INTIMES :

SARL ALPADO

19, rue du Calvaire

97200 FORT DE FRANCE

représentée par Me Moïse CARETO, avocat au barreau de MARTINIQUE

Madame Y...Marie Eugénie Félicité épouse A...

...

...

97200 FORT DE FRANCE

non représentée

Monsieur Jean-Claude A...

...

...

97200 FORT DE FRANCE

non représenté

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 25 Janvier 2013, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. LALLEMENT, président de chambre chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de

M. LALLEMENT, Président de chambre

Mme DERYCKERE, Conseillère

Mme SUBIETA-FORONDA, Conseillère

Les parties ont été avisées de la date du prononcé de l'arrêt fixée au

22 MARS 2013

Greffière : lors des débats, Mme SOUNDOROM,

ARRÊT : défaut

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 mars 2008, la SARL ALPADO a donné à bail à Mme Wen Jun X...un local à usage commercial situé ...à Fort-de-France pour y exploiter un fonds de commerce de restauration.

Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans courant à compter du 1er avril 2008 et moyennant paiement d'un loyer mensuel indexé de 1 000 euros payable d'avance au domicile du bailleur ou de son mandataire.

Par acte sous seing privé non daté, Mme Wen Jun X...a vendu son fonds de commerce comprenant le droit au bail à Marie-Eugénie Y...épouse A.... Cet acte a également été signé par M. Jean-Claude A..., conjoint de Marie-Eugénie Y...seule désignée dans cet acte de vente comme étant l'acquéreur du fonds.

Par acte du 6 juin 2011, la SARL ALPADO a fait assigner les époux A... devant le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Fort-de-France aux fins principalement d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement d'une provision sur arriérés de loyers.

La SARL ALPADO a ensuite fait assigner devant la même juridiction Mme Wen Jun X...en garantie.

Le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Fort-de-France, par ordonnance contradictoire du 2 mars 2012, a :

- constaté la résiliation du bail en date du 23 avril 2011 ;

- condamné solidairement les défendeurs à payer à la demanderesse 5 159, 07 euros à titre provisionnel et fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer courant outre 700 euros pour frais irrépétibles ;

- ordonné l'expulsion du locataire ;

- dit qu'à défaut par le locataire d'avoir quitté les lieux avec tous les occupants de son chef dans le mois de la signification de l'ordonnance, il sera tenu d'une astreinte journalière de 50 euros jusqu'à libération des lieux ;

- débouté pour le surplus ;

- rejeté les demandes reconventionnelles et condamné solidairement les défendeurs aux dépens.

Mme Wen Jun X...a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 4 mai 2012.

La SARL ALPADO a constitué avocat par acte notifiée le 8 juin 2012.

Mme Wen Jun X...a fait assigner devant la Cour les époux A...par exploit d'huissier délivré pour chaque époux à domicile le 10 août 2012 avec dépôt consécutif de l'acte à l'étude de l'huissier instrumentaire dans les conditions des articles 656 et suivants du code de procédure civile.

Ni Marie-Eugénie Y...épouse A..., ni Jean-Claude A... n'ont constitué avocat devant la Cour.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par ses uniques écritures, Mme Wen Jun X...demande à la Cour, au visa des articles 1108 du code civil et 808 du code de procédure civile :

- de constater qu'il existe une contestation sérieuse à l'application de la clause sur laquelle la SARL ALPADO fonde ses prétentions ;

- de rejeter en conséquence les demandes de la SARL ALPADO dirigées contre Mme Wen Jun X...;

- en conséquence, d'infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné Mme Wen Jun X...à payer à la SARL ALPADO la somme de 5 159, 07 euros ;

- de condamner la SARL ALPADO à payer à Mme Wen Jun X...la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dans le cas contraire, de condamner Marie-Eugénie Y...épouse A... à garantir Mme Wen Jun X...pour toute condamnation qui serait prononcée contre elle et la condamner à payer à cette dernière le montant des condamnations qui pourraient être prononcées au profit de la SARL ALPADO ;

- de mettre hors de cause Mme Wen Jun X...en ce qui concerne les frais et dépens.

Intimée, la SARL ALPADO, dans ses uniques conclusions, demande à la Cour, au visa notamment des articles L. 145-1 du code de commerce :

- de dire et juger la SARL ALPADO recevable et bien fondée en ses moyens et, y faisant droit :

- de dire et juger que la clause de garantie contractuelle est valable et opposable à Mme Wen Jun X...;

- en conséquence :

* de confirmer l'ordonnance rendue le 2 mars 2012 par le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Fort-de-France en toutes ses dispositions ;

* de débouter Mme Wen Jun X...de l'ensemble de ses demandes ;

* de condamner Mme Wen Jun X...à payer à la SARL ALPADO la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

* de condamner Mme Wen Jun X...aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Moïse CARETO.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ainsi qu'à la décision déférée.

Sur la garantie

Mme Wen Jun X...fait valoir qu'il existe une indétermination sur la nature de la clause insérée dans le bail commercial qu'elle a signé avec la SARL ALPADO et selon laquelle le preneur, en cas de cession de son bail, doit s'engager dans l'acte de cession à rester garant à titre solidaire des preneurs successifs pendant toute la durée du bail et que, dès lors, devant l'impossibilité de savoir s'il s'agit d'une convention de cautionnement, d'une clause d'assurance, d'une garantie à première demande ou d'une garantie autonome, il existe une contestation sérieuse qui ne peut être tranchée que par le juge du fond.

Elle invoque par ailleurs l'article 1108 du code civil qui pose quatre conditions à la validité d'une convention. Or, étant de nationalité chinoise, ne comprenant pas le français et étant uniquement assistée lors de la signature du bail par sa fille alors âgée de quatorze ans, elle n'a pu comprendre et accepter en toute connaissance de cause la clause de garantie litigieuse qui, ne faisant pas partie de l'essence même du contrat de bail, devait être clairement comprise pour être valide au regard de ces exigences légales.

Cette clause de garantie est selon l'appelante d'autant moins valide qu'elle n'est pas limitée quant à la personne garantie puisqu'elle peut s'appliquer pour tout occupant du local en ce compris des personnes qui lui seraient inconnues.

La Cour observe que la garantie contestée par Mme Wen Jun X...est très clairement énoncée dans le bail sous seing privé qu'elle a signé le 12 mars 2008 après avoir fait précéder sa signature de la mention « lu et approuvé » et dont elle a reçu un exemplaire.

Surtout, la Cour relève que l'acte de vente de son fonds de commerce par Mme Wen Jun X...à Marie-Eugénie Y...épouse A..., signé en présence d'un avocat au cabinet duquel les parties ont fait élection de domicile et qu'elles ont désigné séquestre du prix d'acquisition, comporte un article 3 intitulé « locaux d'exploitation » qui rappelle que le bail de ces locaux mentionne qu'en « cas de cession de son droit au bail à un successeur dans son fonds de commerce, le preneur s'engagera dans l'acte de cession à rester garant à titre solidaire des preneurs successifs, pendant toute la durée du bail, pour le paiement des loyers et qu'un exemplaire de la cession devra être remis gratuitement au bailleur ». Ce même article énonce que « le vendeur déclare être conscient que la présente cession ne met pas fin à ses obligations vis à vis du bailleur et qu'il déclare devoir deux mois de loyers au bailleur lesquels seront imputés sur le dépôt de garantie sous réserve de l'accord du bailleur ».

La garantie due par Mme Wen Jun X...n'est donc pas sérieusement contestable ainsi que l'a considéré le premier juge puisque c'est bien en toute connaissance de cette garantie qu'elle a souscrit ce bail puis qu'elle en a ensuite vendu, avec son fonds de commerce, le droit en découlant.

Les parties ne remettant pas en cause la date d'effet de la clause résolutoire pas plus que le montant des loyers demeurés impayés tel qu'arrêté par le premier juge, la Cour ne peut dès lors que confirmer la résiliation dudit bail à la date du 23 avril 2011et la condamnation solidaire de Mme Wen Jun X...avec les époux A... à payer à la SARL ALPADO la somme de 5 159, 07 euros à titre provisionnel.

Sur la demande de condamnation de Marie-Eugénie Y...épouse A... à garantir Mme Wen Jun X...

Mme Wen Jun X...étant condamnée solidairement avec Marie-Eugénie Y...épouse A... et son époux, à raison de la garantie qu'elle avait contractuellement donnée en toute connaissance de cause à la SARL ALPADO, à régler à cette dernière un montant de 5 159, 07 euros de loyers impayés, n'est pas fondée à obtenir en l'état la condamnation de sa codébitrice solidaire à lui payer cette somme qu'elle n'a, en l'état, pas réglée à la société intimée qui ne la lui a pas, à ce jour, réclamée. La Cour la déboute en conséquence de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions de l'ordonnance déférée sont confirmées en ce qui concerne les dépens de première instance.

Mme Wen Jun X..., qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel avec distraction au profit de Maître Moïse CARETO.

En équité, elle sera par ailleurs condamnée à payer à la SARL ALPADO la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

- confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

- Déboute Mme Wen Jun X...de toutes ses autres demandes ;

- condamne Mme Wen Jun X...à payer en cause d'appel à la SARL ALPADO la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne Mme Wen Jun X...aux dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Moïse CARETO, avocat, dans les formes et conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

Signé par M. LALLEMENT, président de chambre, et Mme RIBAL, greffière, lors du prononcé auquel la minute a été remise.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,