Property Sale Nullified for Fraudulent Concealment of Maintenance Obligation

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que les plans annexés à l'acte de vente montraient l'existence d'une construction sur un cours d'eau et relevé que le vendeur, la compagnie d'aménagement des côteaux de Gascogne, ne pouvait ignorer, en raison de son activité et de sa spécialisation, la réglementation relative à l'entretien des moulins et que la localisation de la propriété au « Moulin de Lamothe » impliquait la présence d'un moulin, d'un cours d'eau et d'un barrage pour fonctionner, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que le vendeur avait sciemment dissimulé que l'acquisition de cet ouvrage et du canal entraînerait pour l'acquéreur l'obligation de les entretenir et qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu, sans inverser la charge de la preuve, en déduire l'existence d'une réticence dolosive imputable au vendeur ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la compagnie d'aménagement des côteaux de Gascogne aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la compagnie d'aménagement des côteaux de Gascogne à payer la somme de 2 500 euros à la SCP Siméon Mercadier ; rejette la demande de la compagnie d'aménagement des côteaux de Gascogne ;

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Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois avril deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils pour la compagnie d'aménagement des côteaux de Gascogne

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR infirmé le jugement du 10 mars 2010 qui avait mis hors de cause la société CACG et D'AVOIR prononcé la nullité de la vente reçue par Me MERCADIER le 25 novembre 2003, condamné la CACG à payer à M. X... la somme de 45 000 € au titre de la restitution du prix de vente ;

AUX MOTIFS QUE, sur la nullité de la vente, l'article 1116 du code civil dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manoeuvres l'autre partie n'aurait pas contracté et que le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ;

Qu'en l'espèce, M. X... reproche au vendeur, la COMPAGNIE D'AMENAGEMENT DES COTEAUX DE GASCOGNE, de lui avoir sciemment dissimulé la non constructibilité du terrain, la présence sur celui-ci d'un pont barrage et les charges exorbitantes découlant pour l'acquéreur de l'obligation d'entretenir cet ouvrage ;

QUE, s'agissant de la non constructibilité invoquée, les premiers juges ont parfaitement mis en évidence que, loin d'être trompé à ce sujet, l'acheteur avait été précisément informé avant la vente de la situation juridique du bien et ont à juste titre écarté toute réticence dolosive à ce sujet ;

QUE de même, c'est vainement que M. X... soutient que le vendeur lui aurait dissimulé l'existence sur la propriété d'un pont barrage, qu'il ne peut être tiré argument de l'absence de mention particulière à ce sujet dans les actes et documents, dès lors que M. X... a visité les lieux avant de décider d'acquérir et qu'on voit mal comment un ouvrage d'une telle importance aurait pu être dissimulé par le vendeur ;

QUE par contre il apparaît que le vendeur lui a sciemment dissimulé que l'acquisition de cet ouvrage et du canal entraînerait pour l'acquéreur l'obligation de les entretenir, respectivement de restaurer le pont barrage, s'agissant d'un ouvrage situé dans un site inscrit ;

QU'en effet, l'activité de la COMPAGNIE D'AMENAGEMENT DES COTEAUX DE GASCOGNE s'articule, selon ses propres indications, notamment autour des domaines suivants : barrages ... lutte contre les inondations, aménagements de cours d'eau et de bassins versants ;

QU'elle n'ignorait pas que la propriété se trouvait dans un site inscrit et, contrairement à ce qu'elle affirme, elle ne pouvait ignorer, étant spécialiste de l'aménagement de cours d'eau que la localisation de la propriété au "Moulin de Lamothe" impliquait la présence d'un moulin, d'un cours d'eau et d'un barrage pour lui permettre de fonctionner ; que d'ailleurs l'examen attentif des plans annexés à l'acte de vente montre l'existence d'une construction sur un cours d'eau ;

QU'elle ne pouvait pas davantage, en raison de son activité, de sa spécialisation et de l'existence en son sein d'un service juridique étoffé, ignorer la réglementation relative à l'entretien des moulins (articles L. 215-11 et L. 215-14 du code de l'environnement) des berges des cours d'eau et des ouvrages y implantés, respectivement à leur restauration, lorsqu'ils sont situés dans un site inscrit et les conséquences financières importantes et permanentes qu'elle entraînait pour le propriétaire, conséquences telles qu'elles ont conduit la commune de Lectoure non seulement à ne pas acquérir le pont barrage, mais même à refuser d'en recevoir donation ;

QUE par contre, M. X..., gérant de café et totalement profane en matière de droit rural, pouvait légitimement ignorer cette réglementation et les conséquences financières qu'elle imposait au propriétaire ;

1°/ ALORS QUE la réticence dolosive ne se présume pas et doit être prouvée ; qu'en affirmant que la société CACG aurait commis un dol en se fondant sur le seul fait qu'elle ne pouvait « ignorer la réglementation relative à l'entretien des moulins » en raison de sa qualité de spécialiste « de l'aménagement des cours d'eau », la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé les article 1315 et 1116 du code civil ;

2°/ ALORS QUE, pour qualifier le dol, le juge doit caractériser le caractère intentionnel de la réticence ; qu'en se bornant à affirmer que la société CACG aurait « sciemment dissimulé que l'acquisition de cet ouvrage et du canal entraînerait pour l'acquéreur l'obligation de les entretenir » du seul fait de sa qualité de spécialiste « de l'aménagement des cours d'eau » et de l'existence en son sein d'un service juridique étoffé, en considérant qu'elle ne pouvait de ce fait « ignorer la réglementation relative à l'entretien des moulins », sans caractériser l'intention dolosive de la société CACG, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;

3°/ ALORS QUE la CACG avait fait valoir dans ses écritures que la présence d'un pont barrage n'avait pas été mentionnée lors de l'acquisition en 2001 et qu'il ne pouvait donc lui être fait grief de la dissimulation volontaire d'un bien qui ne figurait pas dans son titre de propriété ; qu'en s'abstenant de répondre à ce chef péremptoire des écritures de l'exposante, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.