Homeowners v. Builder: Delay Penalties Post-Delivery with Reservations
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe homeowners, having signed a contract for the construction of a house, received delivery with reservations on December 27, 2006, but the builder's obligation to correct these defects was only fulfilled on September 19, 2008; the homeowners appealed a decision that limited the contractor's liability for late penalties to the date of delivery rather than the date the reservations were lifted, arguing that since the action was against the builder, penalties should apply until the complete finalization of the work. The Court of Cassation rejected the appeal, affirming that the appellate court correctly calculated the penalty period based on the date of delivery (December 27, 2006), as the established jurisprudence considers the delivery, when the home is habitable despite pending reservations, as the termination point for delay penalties against the builder, distinguishing it from the total completion of work.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 700 du code de procédure civile, REJETTE le pourvoi, Condamne les époux X... aux dépens; Homeowners v. Builder: Delay Penalties Post-Delivery with Reservations: The Court of Cassation rejected the appeal, affirming that the appellate court correctly calculated the penalty period based on the date of delivery (December 27, 2006), as the established jurisprudence considers the delivery, when the home is habitable despite pending reservations, as the termination point for delay penalties against the builder, distinguishing it from the total completion of work.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis is the primary order rejecting the appeal on its merits.
This provision orders the appellants to pay the costs.
This provision rejects the claim for costs under Article 700 CPC made by the appellants.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 10 octobre 2011), que, le 21 mars 2005, les époux X... et la société Constructions Robert Brouca (société CRB) ont conclu un contrat de construction d'une maison individuelle ; que la réception est intervenue avec réserves le 27 décembre 2006, les époux X... remettant à la société CRB un chèque d'un montant égal au solde du prix, correspondant à 5 % du prix total, ce chèque ne pouvant cependant être encaissé avant exécution des travaux de reprise ; que, le 19 septembre 2008, la société CRB est intervenue au domicile des époux X... et un procès-verbal de levée des réserves a été signé ; que la société CRB a assigné les époux X... en paiement des sommes dues au titre du solde du chantier et que les époux X... ont formé une demande reconventionnelle en paiement de sommes ;
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de condamner la société CRB à leur payer la somme de 1 888,33 euros au titre des pénalités de retard, alors, selon le moyen, que, si, concernant l'action en paiement de pénalités de retard dirigée contre le garant de la livraison, le terme des pénalités se situe à la livraison de la maison, lorsque l'action est dirigée contre le constructeur lui-même, les pénalités doivent s'appliquer jusqu'à l'achèvement complet des travaux, ce qui s'entend du jour de la levée intégrale des réserves ; qu'en l'espèce l'action en paiement des garanties contractuelles était dirigée par les maîtres de l'ouvrage contre le constructeur et non contre le garant de la livraison ; qu'en fixant néanmoins le terme des pénalités de retard au jour de la livraison de l'ouvrage et non de la levée des réserves par le maître de l'ouvrage, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du code civil ;
Mais attendu que la cour d'appel a retenu à bon droit que le tribunal s'était exactement prononcé en chiffrant le montant des pénalités de retard dues par la société CRB relativement à la période comprise entre la date du 3 octobre 2005, marquant le commencement des travaux et la livraison de l'ouvrage par remise des clefs intervenue le 27 décembre 2006, alors que cet ouvrage était habitable malgré l'existence de réserves à la réception ultérieurement levées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre avril deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir limité à la somme de 1.888,33 la condamnation d'un constructeur (la société CRB) envers les maîtres de l'ouvrage (M. et Mme X..., les exposants) au titre des pénalités de retard ;
AUX MOTIFS QU'il ressortait sans autre précision du contrat de construction que les pénalités de retard étaient dues en cas de retard dans la livraison ; que, dès lors, le tribunal s'était exactement prononcé, tant en faisant droit à la demande en paiement formée par la société CRB qu'en chiffrant le montant des pénalités de retard dû par celle-ci relativement à la période comprise entre la déclaration d'ouverture du chantier, en date du 3 octobre 2005, ayant marqué le commencement des travaux et la livraison de l'ouvrage par remise des clés, intervenue le 27 décembre 2006, quand celui-ci était habitable nonobstant les réserves qui n'avaient été levées qu'ultérieurement (arrêt attaqué, p. 5, dernier alinéa, et p. 6, 1er alinéa) ; qu'il résultait des articles L.231-2 et R.231-14 du code de la construction et de l'habitation que les pénalités de retard avaient pour terme la livraison, laquelle pouvait être définie comme la prise de possession de l'immeuble en l'état d'être utilisé conformément à son affectation, et pouvait intervenir avant l'achèvement total de l'ouvrage, la livraison ne se confondant pas avec la levée des réserves (jugement entrepris, p. 2, 2ème colonne, alinéas 5 à 6) ;
ALORS QUE si, concernant l'action en paiement de pénalités de retard dirigée contre le garant de la livraison, le terme des pénalités se situe à la livraison de la maison, lorsque l'action est dirigée contre le constructeur lui-même, les pénalités doivent s'appliquer jusqu'à l'achèvement complet des travaux, ce qui s'entend du jour de la levée intégrale des réserves ; qu'en l'espèce l'action en paiement des garanties contractuelles était dirigée par les maîtres de l'ouvrage contre le constructeur et non contre le garant de la livraison ; qu'en fixant néanmoins le terme des pénalités de retard au jour de la livraison de l'ouvrage et non de la levée des réserves par le maître de l'ouvrage, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du code civil.