Property Owners' Association Ownership Dispute Over Common Areas

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, qui est recevable, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant souverainement retenu que le cahier des charges du lotissement prévoyait que l'ensemble immobilier était divisé en dix îlots comprenant chacun une quote-part indivise des parties communes générales, la répartition à l'intérieur de chaque îlot devant se faire conformément à son règlement de copropriété, la cour d'appel, répondant aux conclusions qui faisaient valoir que l'association syndicale libre (ASL) avait la charge du gardiennage de la propriété et qui n'était pas tenue de répondre à une simple allégation relative à la prescription acquisitive dépourvue d'offre de preuve, a pu, sans dénaturation du cahier des charges, en déduire que, les parties communes du lotissement faisant l'objet d'une propriété indivise entre les colotis, l'ASL, si elle était chargée d'administrer ces parties communes, n'avait pas vocation a en devenir propriétaire ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne l'association syndicale libre des propriétaires du lotissement du Domaine de la baie du Gaou Bénat aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne l'association syndicale libre des propriétaires du lotissement du Domaine de la baie du Gaou Bénat à payer la somme de 2 500 euros à M. Y..., ès qualités de liquidateur amiable de la société du Domaine de la Baie du Gaou Bénat ; rejette la demande de l'association syndicale libre des propriétaires du lotissement du Domaine de la baie du Gaou Bénat ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mars deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour l'association Syndicale libre des propriétaires du lotissement du Domaine de la baie du Gaou Bénat.

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté l'association syndicale libre des propriétaires du lotissement du Domaine de la Baie du Gaou Bénat de ses demandes tendant à voir reconnaître son droit de propriété sur les parcelles constituant les espaces libres et les voies du lotissement du domaine de la Baie du Gaou Bénat d'une superficie totale de 82 hectares ;

AUX MOTIFS QUE le cahier des charges du lotissement, document contractuel qui fixe immuablement les droits des propriétaires et dont les dispositions prévalent sur celles des statuts de l'ASL, prévoit que l'ensemble immobilier est divisé en dix îlots comprenant chacun une quote-part indivise des parties communes générales, que la quote-part des îlots A, B, C, D, E et F (zones de parcelles individuelles), est de 6.000/10.000èmes, à répartir à concurrence de 2/10.000èmes pour les lots dont la superficie est comprise entre 700 et 1.600 m² et de 3/10.000èmes pour ceux dont la superficie est comprise en 1.600 et 2.500 m², la quote-part de l'îlot G (groupement d'habitations de la zone village) étant de 3.000/10.000èmes, celle de l'îlot H (groupement d'habitations du bord de mer) de 600/10.000èmes, celle de l'îlot I (ensemble de commerces) de 100/10.000èmes et celle de l'îlot J (ensemble de la zone club) de 300/10.000èmes, la répartition à l'intérieur de chaque îlot devant se faire conformément à son règlement de copropriété ; qu'il s'ensuit que les parties communes du lotissement font l'objet d'une propriété indivise entre les colotis et que l'ASL, si elle est chargée d'administrer ces parties communes, n'a pas vocation à en devenir propriétaire, en sorte que c'est à tort que le premier juge a dit que la société du Domaine de la Baie du Gaou Bénat devait transférer la propriété de ces parties communes à l'ASL qui ne peut qu'être déboutée de ses demandes ;

ALORS QUE, D'UNE PART, aux termes clairs et précis du cahier des charges du lotissement de la baie du Gaou Bénat, le Domaine comportait des « îlots » identifiées par des lettres de A à J et constituées par des parcelles individuelles, des groupements d'habitation, un centre commercial et un club ; qu'indépendamment de ces îlots, il était prévu une zone composée par « les espaces libres et les différentes voies ( ) d'une superficie de 82 hectares » composés de « toutes les parties qui n'ont pas été affectées aux îlots » ; que ces espaces communs n'étaient donc pas rattachés à la propriété des îlots ; qu'en jugeant néanmoins que la stipulation du cahier des charges selon laquelle chacun des îlots comprendrait « une quote-part indivise des parties communes générales » consacrait une propriété indivise des colotis de ces ilots sur ces parties communes, tandis que cette stipulation relevant du chapitre V relatif à la « gestion du domaine » n'était destinée qu'au « règlement et la répartition des charges » et ne pouvait en aucune manière attribuer un droit de propriété indivis aux colotis de chacun de ces îlots, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du cahier des charges du lotissement, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;

ALORS QUE D'AUTRE PART, en affirmant que les dispositions du cahier des charges prévalent sur les statuts de l'ASL des propriétaires du lotissement du Domaine de la Baie du Gaou Bénat, sans répondre aux conclusions de celle-ci (Prod.4 p.14) qui faisaient valoir que le chapitre V du cahier des charges relatif à la gestion du domaine confiait la charge du gardiennage de la propriété et de l'entretien des parties communes à l'Association, ce qui imposait le transfert de ces parties communes du lotissement à son profit ainsi que le prévoit les statuts de l'ASL, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

ALORS QU'ENFIN, en tout état de cause, en statuant comme elle l'a fait, sans répondre aux conclusions signifiées le 11 mai 2011 (Prod.4 p 15, § 3 à 5) par lesquelles l'ASL des propriétaires du lotissement du Domaine de la Baie du Gaou Bénat faisait valoir qu'elle était fondée à bénéficier de la prescription acquisitive sur les espaces et équipements en cause dont elle avait la possession et la gestion depuis plus de trente ans, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.