Appeal Rejected in Provisional Payment Dispute Over Undisclosed Property Servitude

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que M. X... n'avait pas fait inclure dans l'avant-contrat une condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire correspondant au projet qu'il comptait réaliser et qu'il avait entrepris toutes les démarches dont il sollicitait l'indemnisation à ses risques et périls avant la signature de l'acte authentique, et relevé qu'il ne précisait nullement en quoi la servitude grevant l'immeuble modifiait l'économie de son projet au point que celui-ci n'aurait pas été réalisable, la cour d'appel, qui a pu en déduire qu'il existait une contestation sérieuse sur le fait que l'existence de la servitude ait pu constituer un élément déterminant rendant impossible la poursuite du projet immobilier et que M. X... devait être débouté de sa demande de provision, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mars deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour M. X...

LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR confirmé l'ordonnance de référé ayant dit n'y avoir lieu à référé relativement à la demande de provision sur dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS QUE le juge des référés peut, dans tous les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ; qu'il est certain que commet une faute engageant sa responsabilité professionnelle le notaire, qui chargé de la rédaction d'un acte contenant une promesse synallagmatique de vente omet de mentionner l'existence d'une servitude grevant le bien, objet de la vente alors que cette servitude avait fait l'objet d'une publicité foncière et qui plus est, que l'acte l'instituant était conservé en minute dans son office notarial et ce, nonobstant la qualité et les compétences particulières de l'une ou l'autre des parties ; que pour que cette responsabilité puisse être retenue, il est encore nécessaire d'établir l'existence d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute commise par le notaire et le préjudice ; qu'au titre de ce préjudice Monsieur X... fait valoir que faisant l'acquisition de ce bien dans le cadre de l'exercice de sa profession de promoteur, il a rapidement engagé des frais pour mener à bien l'opération envisagée qui consistait en la démolition du chalet existant et la construction d'un ensemble immobilier tant à la fois à usage d'habitation qu'à usage commercial et qui, à terme, se sont révélés inutiles ; qu'il sera cependant observé à titre liminaire que Monsieur X... n'avait nullement fait inclure dans l'avant-contrat une condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire correspondant au projet qu'il comptait réaliser et qu'il a donc entrepris toutes les démarches dont il sollicite l'indemnisation à ses risques et périls, avant la signature de l'acte définitif ; qu'en tout état de cause, il lui appartient de démontrer que la révélation de al servitude non altius tollendi grevant le fonds rendait impossible la réalisation de son projet dans les conditions envisagées et l'a contraint à son abandon que force est de constater qu'il ne précise nullement en quoi la servitude qui autorisait néanmoins la construction d'un bâtiment R+1 en limite du terrain modifiait l'économie de son projet au point que celui-ci n'aurait plus été réalisable, voire rentable ; que d'ailleurs il ressort de la chronologie des faits telle qu'elle résulte des documents versés aux débats que sa révélation n'a pas mis immédiatement fin aux relations entre les parties qui ont poursuivi des pourparlers, la signature d'un quatrième avenant ayant même été envisagée avec une diminution de prix de vente ; qu'enfin il est constant que très rapidement après l'établissement du procès-verbal de difficulté, le bien a fait l'objet d'une vente pour un prix quasi identique à un tiers qui a pu obtenir un permis de construire pour la réalisation d'un bâtiment de 1 790 m² de surface hors oeuvre net ; qu'en l'état il ressort qu'il existe une contestation sérieuse sur le fait que l'existence de la servitude révélée avant la signature de l'acte de vente a pu constituer un élément déterminant rendant impossible la poursuite de son projet immobilier par Monsieur X... et, en conséquence, la perte des fonds engagés ;

ALORS D'UNE PART QUE le juge des référés peut, dans tous les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ; qu'ayant constaté que la faute du notaire était établie, qu'au titre du préjudice l'exposant fait valoir que faisant l'acquisition du bien dans le cadre de l'exercice de sa profession de promoteur, il a rapidement engagé des frais pour mener à bien l'opération envisagée qui consistait en la démolition du chalet existant et la construction d'un ensemble immobilier tant à la fois à usage d'habitation qu'à usage commercial et qui, à terme, se sont révélés inutiles, puis retenu que l'exposant n'avait nullement fait inclure dans l'avant-contrat une condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire correspondant au projet qu'il comptait réaliser et qu'il a donc entrepris toutes les démarches dont il sollicite l'indemnisation à ses risques et périls, avant la signature de l'acte définitif, quand le permis de construire a été sollicité sur la foi des renseignements donnés par le notaire dans le compromis de vente valant vente, ce qui excluait que l'exposant ait à attendre la signature de l'acte définitif, ce qui n'était qu'une formalité, la Cour d'appel qui n'a pas constaté que cette signature de l'acte de vente avait été érigée en condition, n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 809, alinéa 2, du Code de procédure civile ;

ALORS D'AUTRE PART QUE l'exposant faisait valoir qu'il avait fait l'acquisition en vue de la réalisation d'une vente en l'état futur d'achèvement par lots de copropriété, l'opération consistant en l'édification d'un bâtiment à usage d'habitation et à usage d'activités commerciales avec annexes, qu'il a missionné un géomètre-expert, un architecte, un architecte béton, un BET pour la conception du projet et sa réalisation, ainsi qu'une agence immobilière pour l'assister dans les opérations de commercialisation ; qu'en retenant que l'exposant ne précise nullement en quoi la servitude qui autorisait néanmoins la construction d'un bâtiment R+1 en limite du terrain modifiait l'économie de son projet au point que celui-ci n'aurait plus été réalisable, voire rentable, que très rapidement après l'établissement du procèsverbal de difficulté, le bien a fait l'objet d'une vente pour un prix quasi identique à un tiers qui a pu obtenir un permis de construire pour la réalisation d'un bâtiment de 1 790 m² de surface hors oeuvre net, pour en déduire qu'est établie une contestation sérieuse sur le fait que l'existence de la servitude révélée avant la signature de l'acte de vente a pu constituer un élément déterminant rendant impossible la poursuite du projet immobilier, sans préciser d'où il résultait que l'exposant devait modifier son projet pour tenir compte de la faute des notaires, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 809, alinéa 2, du Code de procédure civile ;

ALORS, DE TROISIEME PART, QUE l'exposant faisait valoir qu'il avait fait l'acquisition en vue de la réalisation d'une vente en l'état futur d'achèvement par lots de copropriété, l'opération consistant en l'édification d'un bâtiment à usage d'habitation et à usage d'activités commerciales avec annexes, qu'il a missionné un géomètre-expert, un architecte, un architecte béton, un BET pour la conception du projet et sa réalisation, ainsi qu'une agence immobilière pour l'assister dans les opérations de commercialisation ; qu'en retenant que l'exposant ne précise nullement en quoi la servitude qui autorisait néanmoins la construction d'un bâtiment R+1 en limite du terrain modifiait l'économie de son projet au point que celui-ci n'aurait plus été réalisable, voire rentable, que très rapidement après l'établissement du procèsverbal de difficulté, le bien a fait l'objet d'une vente pour un prix quasi identique à un tiers qui a pu obtenir un permis de construire pour la réalisation d'un bâtiment de 1 790 m² de surface hors oeuvre net, pour en déduire qu'est établie une contestation sérieuse sur le fait que l'existence de la servitude révélée avant la signature de l'acte de vente a pu constituer un élément déterminant rendant impossible la poursuite du projet immobilier de l'exposant, quand elle devait seulement se prononcer au regard du préjudice subi par l'exposant, c'est-à-dire, au regard du projet pour lequel il a sollicité un permis de construire, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 809, alinéa 2, du Code de procédure civile ;

ALORS ENFIN QU'en relevant qu'il ressort de la chronologie des faits telle qu'elle résulte du document versé aux débats que la révélation de la servitude n'a pas mis immédiatement fin aux relations entre les parties qui ont poursuivi des pourparlers, la signature d'un quatrième avenant ayant même été envisagée avec une diminution du prix de vente pour retenir qu'est établie une contestation sérieuse sur le fait que l'existence de la servitude, révélée avant la signature de l'acte de vente, a pu constituer un élément déterminant rendant impossible la poursuite du projet immobilier de l'exposant et en conséquence la perte des fonds engagés à ce titre, quand l'exposant expliquait qu'eu égard aux lourds investissements d'ores et déjà engagés, il avait recherché avec son contractant une possibilité de réaliser son projet immobilier, la Cour d'appel qui se prononce par de tels motifs inopérants n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 809, alinéa 2, du Code de procédure civile ;